Спрос на новостройке в июле провалился, и в Петербурге, и в Ленобласти. Теперь эксперты спорят: будут ли снижаться цены?
Насколько сократился объем продаж - вопрос, как говорится, дискуссионный. Весь фокус в том, что на июль перетекло довольно много сделок с июня. Документы были поданы в июне, зарегистрированы и подписаны - в июле. Оттого - большой разброс в оценках, или, как заметил Максим Ельцов, гендиректор «ПИА Недвижимость» - «разброд и шатание»
По сведениям Росреестра, продажи в регионе (Петербург плюс Ленобласть) снизились всего на 8%. Общий итог июля – 8186 ДДУ: 6271 договор в Петербурге, 1915 – в Ленобласти. В июне Росреестр зарегистрировал 8821 ДДУ.
По данным сервиса DataFlat.ru, снижение в целом по региону составило 25%: за июль в СПб и ЛО было заключено 5970 сделок, за июнь – 7910.
При этом руководитель DataFlat.ru Александр Пыпин указывает, что 62% июльских сделок – договоры, поданные в июне 2024 года. (Подробнее см. здесь).
По расчетам аналитиков аналитики платформы bnMAP.pro, в регионе на первичном рынке за июль 2024 года было оформлено около 3,1 тысячи сделок; в июне в новостройках Петербурга и Ленобласти продали в 2,8 раза больше - 8,6 тысяч лотов. Данные еще будут уточняться, но порядок цифр вряд ли изменится. По мнению экспертов bnMAP.pro, в Петербурге продажи упали на рекордные 58,6%, в Ленобласти – на 75%.
Редакции «Пригорода» пока представляется, что оценки bnMAP.pro, хотя и занижены, но в целом ближе к истине.
Основной объем продаж в области - 72% - приходится на Всеволожский район; на втором месте - Ломоносовский (в основном - Новоселье и Лаголово).
В июне на первичном рынке ЛО, также по сведениям bnMAP.pro, было выставлено на продажу 31,4 тысячи квартир; средний бюджет (стоимость лота) - 6,2 млн рублей. Не беремся судить, много это или мало, отметим лишь, что это рекордный показатель и что предложение в новостройках ЛО ровно и стабильно растет: 24 тысячи квартир в январе 2023-го, 27,7 тысяч - в июне 2023-го…
Спрос тоже увеличивался от месяца к месяцу (см. таб. 7), пока 1 июля не случилось отмена льготной ипотеки.
И теперь главный вопрос: весьма драматичное сокращение спроса «придавит» цены или нет?
Пока - стагнация. В июле цены на новостройки в Ленобласти снизились на 0,1%. За год областные новостройки подорожали на 9,2%. По динамике цен на первичном рынке область стабильно и все дальше отстает от спальных и пригородных районов Петербурга, на данный момент - минимум в полтора раза (табл. 1).
Текущий уровень стоимости «квадрата» в Ленобласти составляет 155 557 рублей. За год разрыв между областными ЖК и проектами в спальных районах Петербурга подрос от 40 до 43%, отставание от пригородов выросло с 13 до 16%.
В ценовом рейтинге лидирует Всеволожский район.
В июле цены снизились в половине популярных локаций, при этом выделяется Новогорелово (минус 10,8%). Там увеличилось предложение в сданном ЖК «Ветер Перемен» и уменьшилось - в также сданном ЖК «Новое Горелово».
По итогам 12 месяцев привлекает внимание резкое падение средних цен во Всеволожке: минус 28%. Причина: прекращение продаж в популярном и достаточно дорогом ЖК «Gröna Lund».
Самым дорогим местом вблизи Петербурга стабильно и с большим отрывом остается Кудрово: 194 тысяч рублей за «квадрат». Это дороже, чем во многих окраинных и пригородных районах Петербурга. Внизу рейтинга расположились Романовка со Щеглово (примерно 105 000).
Число областных объектов в продаже относительно стабильно: 99 объектов, год назад было 103 ЖК. В наиболее интересных локациях Всеволожского района ассортимент почти не меняется. Самый большой выбор в Мурино: 16 проектов.
За 12 месяцев доля области в структуре предложения в регионе увеличилась как по числу проектов (с 27 до 32%), так и по числу квартир (с 37 до 46%). С 11 до 14% увеличилась доля квартир в ЖК, расположенных в Ломоносовском районе.
Вот это - главная угроза областным проектам: на протяжении последних лет областной спрос стабильно составлял от 26 до 29% (в общем объеме продаж в регионе), а предложение росло: с 25% в 2021 году до 42,1% в 2024-м. (По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»).
Когда предложение растет быстрее спроса - оснований повышать цены нет. То есть переписывать ценники можно, но с ясным пониманием: это приведет к дополнительному сокращению продаж.
Уже понятно, что будут делать застройщики: дополнительно субсидировать ставки, проводить акции, давать скидки на определенные проекты и типы квартир; использовать траншевую ипотеку, делать льготный период (до ввода дома).
Уже понятно, что будет с проектами: сроки сдвинутся вправо. Не на всех объектах, но хотя бы на некоторых. И чиновники это тоже понимают: снижают штрафы за просрочку при сдаче объектов, убирают возможность банкротства для застройщиков, сокращают гарантийный период.
Ситуация складывается интересная; будем наблюдать.
Данные таблиц доступны по ссылке.
Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и Строительство Петербурга».
