В России существуют законы, которые защищают право собственности на недвижимость. Однако другие законы и подзаконные акты позволяют изымать земельные участки для строительства объектов, которые нужны государству или отдельному региону.
Формально муниципалитет или государство должны заключить специальное соглашение об изъятии. Однако у собственника земли нет права выбора, он может только надеяться на получение справедливой компенсации.
После изъятия земли финансовое положение собственника не должно ухудшиться. Сумма компенсации должна быть достаточной для покупки нового участка и обустройства на нём. Это особенно важно, если на участке находился магазин или другое коммерческое предприятие. На практике это означает, что необходимо точно рассчитать сумму компенсации за изъятый объект недвижимости.
Изъятие земель и строений: особенности процедуры
В Земельном кодексе Российской Федерации перечислены все основания для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Это может произойти в следующих случаях:
1. Планируется строительство нового или реконструкция существующего объекта, который имеет значение для страны, отдельного региона или муниципалитета.
2. Необходимо расширить особо охраняемую территорию или создать новый объект такого же назначения.
3. Земельный участок требуется для выполнения международных обязательств России.
4. В этом месте планируется проводить работы по разработке недр.
Важно отметить, что к многоквартирным домам, расположенным на изымаемых участках, предъявляются определённые требования. Здание должно быть предварительно переведено в разряд аварийных. Либо требуется его снос, либо реконструкция.
Однако одних слов о том, что участок подлежит изъятию, недостаточно для проведения процедуры. Организатор должен предоставить необходимые документы, такие как:
* планы застройки участка;
* копия международного соглашения;
* официальные выводы комиссии о признании объекта аварийным, не подлежащим дальнейшей эксплуатации.
Если собственнику участка или квартиры в многоквартирном доме не предоставят ни один из этих документов, он может обратиться в суд и признать решение об изъятии незаконным. На это ему даётся три месяца с момента уведомления об изъятии.
Если изъятие всё же состоится, организаторы должны действовать в соответствии с Главой VII.1 ЗК РФ.
Предписанный законом порядок действий:
1. Выработка решения о необходимости изъятия участков в целях, перечисленных выше.
2. Размещение информации о принятом решении на официальных порталах органов государственной власти или муниципалитета (если инициатором является он). Также копии решения необходимо направить собственникам участков и в Росреестр.
3. Выезд на объект кадастровых инженеров и оценщиков для выполнения необходимых работ.
4. Разработка проекта соглашения об изъятии объектов недвижимости. Копии документов муниципалитет или органы государственной власти обязаны направить собственникам участков.
5. Правообладатели вносят свои предложения. Комиссия учитывает их и дорабатывает соглашение.
6. Если стороны пришли к согласию, собственнику изъятого участка выплачивается оговорённая компенсация. Данные об изъятии передаются в Росреестр для внесения необходимых записей в ЕГРН. Если же владелец не соглашается на предлагаемые условия, муниципалитет или орган государственной власти может обратиться в суд для принудительного изъятия участка.
Расчет компенсации за изъятый участок: для чего нужен отчет оценщика
Согласно статьям Земельного кодекса Российской Федерации, орган государственной власти или муниципалитет обязаны пригласить оценщика для определения убытков, которые понесут собственники при изъятии их недвижимости. Не имеет значения, изымается ли участок или нет, оценщик не учитывает этот факт.
Между оценкой объекта, подготовкой соглашения об изъятии и передачей его собственнику участка для ознакомления должно пройти не более 60 дней. Важно отметить, что государственные структуры больше не будут пересматривать отчёт. Этот документ будет действителен до момента разрешения ситуации в добровольном порядке или через суд.
Владелец объекта может не согласиться с данными оценки и обратиться в другую компанию. Однако, как показывает практика, государственные структуры редко принимают отчёт правообладателя к сведению. В таком случае разрешить спор можно только в судебном порядке.
Оценка убытков: что нужно учитывать?
Часто под изъятие попадают не только дачные участки, но и территории, занятые промышленными предприятиями, офисными зданиями и другими коммерческими структурами. Владельцы таких участков и зданий могут заниматься производством или сдавать объекты в аренду. Полученная прибыль позволяет им платить налоги и зарплату персоналу, а также поддерживать здания и сооружения в надлежащем состоянии.
Однако если органы государственной власти или муниципалитет принимают решение об изъятии участка, владелец лишается своего бизнеса. Чтобы восстановить свою деятельность, ему необходимо:
* приобрести земельный участок аналогичной площади и разрешённым видом использования, а затем построить на нём здания такой же площади, или сразу купить объекты с нужными характеристиками;
* оформить все необходимые документы, включая изменения в уставе компании и ЕГРЮЛ, чтобы избежать претензий от ФНС;
* перевезти имеющееся оборудование в новое здание;
* найти клиентов для сдачи им помещений в аренду, если компания занималась этим ранее;
* расторгнуть договоры с текущими арендаторами и выплатить им компенсацию.
На выполнение всех этих этапов может потребоваться несколько месяцев. В это время компания не сможет полноценно работать. Ей придётся либо увольнять сотрудников с выплатой им компенсаций, либо оформлять простой, который также нужно оплачивать.
Убытки, связанные с изъятием земельных участков у бизнес-структур, можно разделить на несколько основных групп:
* Необходимость нанимать здания и/или сооружения для кратковременного размещения оборудования и персонала на время, пока не будут построены или куплены объекты для окончательного размещения подразделений компании. К этой же группе можно отнести услуги риэлтора и транспортные расходы.
* Покупка или строительство новых зданий. Необходимо найти подходящий участок, зарегистрировать право собственности на него, построить все необходимые объекты. Также добавляются расходы на переезды, услуги риэлтора, строительство и т. д.
* Затраты, напрямую связанные с приостановкой работы. Компания не может получать прибыль, вынуждена выплачивать неустойки по заключённым договорам. В то же время необходимо платить зарплату персоналу, НДФЛ и взносы во внебюджетные фонды.
Еще несколько важных моментов
В большинстве случаев государственный оценщик при подсчёте убытков действует по шаблону. Однако правообладатель объекта заинтересован в том, чтобы отчёт учитывал специфику конкретного бизнеса.
Правообладатель может быстро найти новые здания или участки с аналогичными параметрами, как у изъятых объектов. Однако ему также необходимо восстановить деловые отношения с партнёрами или найти новых клиентов. Здание может находиться в менее выгодном месте, чем изъятое. Компании-арендодателю, возможно, придётся снижать ставки по аренде. Или срок экспозиции на рынке до сдачи здания в аренду составит несколько месяцев. А это — упущенная прибыль. Компания не получает доход, но вынуждена тратить средства на ремонт и содержание зданий, а также оплачивать коммунальные услуги.
Проблема может заключаться в том, что нельзя использовать одни и те же методы для оценки зданий разного типа и назначения. Например:
* Котельные и трансформаторные подстанции не станут источником дохода. Для их оценки целесообразно использовать затратный метод.
* Здания, предназначенные для аренды, торговли или производства, оценивают с использованием сравнительного или доходного методов.
Небольшое заключение
Если государство или муниципалитет по какой-либо причине изымают участок земли у правообладателя, то последнему не стоит полагаться только на отчёт официального оценщика. В большинстве случаев такой отчёт не учитывает упущенную выгоду собственника объекта.
Поэтому собственнику необходимо самостоятельно нанять оценщика и юриста, который специализируется на решении подобных проблем. Только так можно получить компенсацию, которая позволит действительно вернуться на уровень прибыли до изъятия участка.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
