На сегодняшний день любая сделка с имуществом, заключаемая с физическим лицом, несет в себе риски. Риски могут быть самые разные: споры о наследстве, семейные споры, болезнь, смерть и т.д. А на фоне стремительно развивающегося законодательства о банкротстве появился еще один довольно серьезный риск — оспаривание сделки, совершенной в преддверии банкротства.
Давайте представим ситуацию. Вы покупаете квартиру у одного гражданина по цене на 40% ниже рыночной, а он через год объявляет себя банкротом. В процедуре банкротства управляющий успешно оспаривает эту сделку через суд. В итоге квартира возвращается обратно гражданину, а точнее в конкурсную массу. Взамен этот гражданин остается должен вам денег за эту квартиру, но выплатить их пока не может. Ведь он банкрот, а значит, он обязан соблюдать закон, в том числе, требования об очередности погашения долгов. Вам же остается только включить свои требования в реестр и ждать, пока управляющий продаст активы должника и начнет гасить долги.
Можно ли было заранее узнать, что этот продавец уйдет в банкротство через год после сделки? Ответ — нет.
Даже если вы проверите продавца по всем необходимым пунктам, а это нужно делать перед любой сделкой, то это все равно не даст 100%-ную гарантию, что контрагент не обанкротиться. При совершении сделки продавец может быть «чист», а уже через 4-5 месяцев уйти в банкротство, так как для старта процедуры в суде достаточно всего три месяца просрочки долга на сумму от 500 тыс. руб.
Можно ли было «обезопасить» себя от оспаривания сделки? Ответ — да.
Сделки в процедуре банкротства оспариваются по определенным основаниям (они установлены главой 3.1 Закона о банкротстве), в частности, по основанию занижения стоимости имущества. И если бы вы, как покупатель, купили квартиру по рыночной цене, то с большой долей вероятности суд не стал бы признавать сделку недействительной. Сегодня практика идет по такому пути: снижение цены в пределах 20% от рыночной стоимости — приемлемо, а если скидка еще больше — можно расценить как существенное занижение цены. Вот почему не стоит идти на поводу у продавцов, которые просят занизить цену недвижимости в договоре, чтобы сэкономить на налогах.
Чтобы отстоять недвижимость, вам бы все равно пришлось доказывать в суде, что вы являетесь добросовестным приобретателем. Причем наличие договора, выписки по счету и копии паспорта продавца будет недостаточно для этого. Суд может потребовать также другие доказательства, в частности:
- о финансовой возможности приобретения квартиры,
- о проведении предварительной проверки объекта недвижимости и самого продавца.
Как можно проверить недвижимость и продавца?
Перед покупкой недвижимости обычно советуют совершить следующие действия:
- осмотреть приобретаемый объект,
- получить выписку из ЕГРН,
- запросить сведения о прописанных по этому адресу гражданах,
- проверить наличие судебных споров и обременений, включая аресты,
- проверить всех предыдущих собственников недвижимости (как минимум, за предыдущие три - четыре года).
А вот с проверкой продавца уже сложнее. Здесь большую часть информации придется добывать только с его согласия, так как она является конфиденциальной и защищается законом. Мы советуем проверить, как минимум, следующие сведения о продавце:
- паспортные данные,
- сведения о браке,
- правоустанавливающие документы на недвижимость,
- наличие судебных споров с его участием, включая дела о банкротстве,
- наличие исполнительных производств,
- кредитную историю.
Проверку лучше проводить вместе с опытным специалистом, но при отсутствии такой возможности можно провести ее самостоятельно. Существуют открытые и официальные источники, где можно получить эту информацию, но о них мы подробно поговорим в следующий раз.
Еще один способ минимизировать риски — обратиться к нотариусу. Прежде чем удостоверить сделку нотариус проверит отчуждаемую недвижимость на предмет продажи, дарения другим лицам и наличие различных препятствий (залога, ареста, спора о праве и других обременений правами третьих лиц). Правда, в этом случае придется понести существенные расходы на услуги нотариуса.
Подписывайтесь на наш канал и получайте еще больше полезных советов и новостей для бизнеса.
Информацию об оказании услуг нашей юридической компанией вы можете получить на сайте:
– о банкротстве физических лиц,
– о банкротстве юридических лиц,
– о банкротстве без субсидиарной ответственности.