Компания "Активо" основана в 2015 году и за 9 лет успешно запустила 14 фондов коммерческой недвижимости и несколько особых проектов, один из которых — комплекс вилл на о. Бали.
(Документацию по каждому фонду можно посмотреть на сайте управляющей компании "Альфа-Капитал")
Главная ценность — компания создает возможности для пассивных инвестиций в объекты коммерческой недвижимости институционального класса, что, в свою очередь, помогает сохранить капитал от инфляции и позволяет получать ежемесячный пассивный доход.
Как работает компания "Активо"
В этой статье я расскажу всё о компании "Активо": как происходит процесс покупки и продажи паёв, как Активо занимается поиском объектов и какими характеристиками должны соответствовать эти объекты. Прочитав эту статью до конца, вы узнаете, почему покупка недвижимости напрямую может быть менее выгодна, чем покупка через фонды недвижимости.
Купив паи фонда, станете ли вы собственником объекта?
Покупая квартиру или любой другой объект недвижимости напрямую, инвестор в первую очередь понимает: это всё моё, эти стены и бетон — мои. Покупая паи фондов недвижимости, вы также являетесь собственником объекта.
Структура владения:
В выписке из Росреестра будет значиться, что объект недвижимости принадлежит фонду. Реестр владельцев паёв фонда ведёт специализированный депозитарий "Инфинитум". Таким образом, выписка из депозитария является документом, подтверждающим ваше право владения объектом.
В любой момент вы можете продать паи, передать их по наследству или подарить. Аналогично объекту недвижимость, пай можно использовать как залоговое имущество для взятия кредита. Другими словами, владение недвижимостью через фонд дает те же возможности, что и прямое владение. При этом важный нюанс: пайщики освобождены от уголовной и административной ответственности за деятельность объекта.
Как "Активо" выбирает объекты недвижимости
"Активо" занимается поиском объектов коммерческой недвижимости. Каким характеристикам должен соответствовать объект недвижимости, чтобы попасть к рассмотрению:
- Окупаемость по ЧОД не более 7 лет (14% годовых). Если объект приносит менее 14% годовых, значит, "Активо" будет вести переговоры о снижении цены.
- Занятость аренднопригодных площадей не менее 90% ("Активо 18" был исключением: на момент сделки занятость была 88%, однако команда "Активо" понимала, как решить эту проблему, и предложила объект инвесторам. Спустя год занятость повысилась до 92%).
- Качество пула арендаторов. "Активо" рассматривает объекты только с готовым арендным бизнесом, поэтому большое внимание уделяет анализу портфеля арендаторов, который должен состоять, в основном, из крупных федеральных сетей и иметь долгосрочные договоры аренды.
- Выгодная локация. Для коммерческой недвижимости локация играет важнейшую роль и включает в себя проходимость, близость конкурентов, аудиторию и удобство доступа
Также имеет значение темпы развития города и уровень благосостояния населения. Изучаются градостроительные планы на десятки лет вперёд
Если объект соответствует базовым критериям, "Активо" производит техническую экспертизу объекта, юридическую проверку и т. д. Не каждый инвестор может себе позволить проводить проверки такого масштаба — и это большое преимущество "Активо". Как правило, на более глубоких этапах проверки объекты отсеиваются, так как выявляется нечто, что может нести риск в будущем или при сделке. Далее после проверки объект должна одобрить сторонняя структура — УК (управляющая компания). Также УК наравне со специализированным регистратором и специализированным депозитарием контролирует работу фонда. И всё это в рамках 156-ФЗ и под надзором ЦБ.
Если объект соответствует всем требованиям, и он успешно прошел все проверки, "Активо" подписывает с продавцом ПДКП (Предварительный договор купли-продажи), вносит обеспечительный платёж, выставляет объект на сайт и начинает сбор инвестиций. Чтобы организовать коллективные инвестиции, этот коллектив ещё нужно собрать :) Когда деньги собраны, идёт регистрация ПДУ (Правила доверительного управления) в ЦБ, открывается фонд, выкупается объект, и паи этого фонда распределяются по лицевым счетам инвесторов согласно доли, которую они приобрели. Инвесторы становятся собственниками фонда, а следовательно и объекта. "Активо" далее "ведет" объект — работает с арендаторами, занимается вопросами эксплуатации помещений и т.д. За это компания получает ежегодное вознаграждение в размере 8,5% от ЧОД.
Почему рентную коммерческую недвижимость иногда выгоднее покупать через фонды, а не напрямую
На момент написания статьи (август 2024 г.) ставка ЦБ составляет 18%. Официальная инфляция — в районе 9 с копейками процентов.
Поговорим о ценах за кв/м коммерческой недвижимости в Москве и регионах (помещения с готовым арендным бизнесом), рассмотрим, какую окупаемость будет иметь инвестор при такой стоимости объектов.
- Москва: коммерческая недвижимость в сегменте до 200 млн руб. стоит 350-450 т.р. за кв/м, окупаемость по ЧОД — 13-14 лет, это ≈7% годовых.
- Регионы: коммерческая недвижимость в сегменте до 200 млн руб. стоит 150-250 т.р. за кв/м, окупаемость по ЧОД — 11-12 лет, это ≈9% годовых.
Такая перегретость цен связана прежде всего с повышенным спросом на коммерческую недвижимость и на недвижимость в целом. В России много инвесторов с капиталом до 200 млн руб., и практически каждый видит в недвижимости надёжный способ сохранить капитал от инфляции и при этом иметь КПД в виде постоянного дохода, который тоже ежегодно индексируется. Цены на недвижимость также разгоняют те, кто выкупает объекты недвижимости, организовывает арендный бизнес, после чего продает объекты с высокой наценкой. На физическом рынке недвижимости классные объекты коммерческой недвижимости с высоким дисконтом встречаются редко, наоборот, часто объекты продаются с премией к рыночной цене.
А теперь посмотрим на коммерческую недвижимость в сегменте 1-2 млрд руб.
- Москва: кв/м стоит 200-250 т.р., окупаемость — 11 лет или 9% годовых.
- Регионы: кв/м стоит 100-150 т.р., окупаемость — 10 лет или 10% годовых.
Есть нюанс: цены в таком сегменте недвижимости (ТЦ / ТРЦ) формируются исходя из объема рентных выплат. Другими словами, смотрят на годовой ЧОД и на основе этого показателя формируется цена.
Пример:
ТЦ — площадь 20 000 кв/м
ЧОД — 200 млн руб. в год
Продают по 10-летней окупаемости
Значит, цена ТЦ будет в районе 2 млрд руб.
Цена за кв/м = 100 т.р.
Важно сказать, что такие объекты чаще всего берут в кредит. Сейчас кредит дорогой, поэтому спрос на такие объекты очень низкий, а предложение, наоборот, высокое.
"Активо" не прибегает к кредитному плечу, поэтому имеет сильную позицию в переговорах о цене, благодаря чему в условиях кризиса инвесторы выкупали объекты по хорошим ценам.
Примеры.
1. Фонд "Активо 18" (ТРЦ Малина в Рязани): цена за кв/м — 30 т.р., окупаемость — 8 лет.
2. Фонд "Активо 19" (ТЦ Зелёный берег в Тюмени): цена за кв/м — 70 т.р., окупаемость — 7,5 лет.
3. Фонд "Активо 20" (ТЦ Самолёт в Ульяновске): цена за кв/м — 68 т.р., окупаемость — 6 лет.
По ссылке можно будет увидеть больше информации.
Почему стоимость паев ЗПИФ растет медленнее, чем цены на недвижимость на физическом рынке?
Попробую объяснить этот уникальный в своём роде феномен. Дело в том, что как только фонд с недвижимостью внутри (причём не важно где — в России, США или ЕС) попадает на биржу/внебиржу, то он практически моментально начинает торговаться так, как будто это не недвижимость, а облигация.
Можно обсуждать, почему этот феномен распространен практически во всем мире, но это факт — и весь диапазон возможных вариантов сводится к тому, какая будет «эквивалентность» по сравнению с облигациями, т. е., грубо говоря, будет ли ЗПИФ торговаться как 5-летка или 10-летка или ещё что-то в этом роде.
Сейчас сложилась уникальная возможность: высокая ставка гонит цены долговых инструментов вниз, и владельцы паёв, чтобы конкурировать с этими инструментами, вынуждены сильно занижать цены на паи, чтобы продать их. Другими словами, недвижимость на физическом рынке перегрета, а недвижимость в ЗПИФ, напротив, можно купить с очень высоким дисконтом к рыночной цене и получать десятилетиями высокий пассивный доход, к тому же паи, ровно как и долговые инструменты, при снижении ставки будут расти в цене.
Пример:
СЧА фонда "А17"
По СЧА стоимость пая — 224 т.р. Купить эти паи на сайте "Активо" можно за 205 т.р. При такой цене рентный доход равен ≈11% годовых (как 10-летние ОФЗ). А если пересчитать по новым ценам, то вы купите ТРЦ "Ребус" за 46 т.р. за кв/м. (ТРЦ имеет 100% занятость аренднопригодных площадей, портфель арендаторов состоит из крупных федеральных сетей с долгосрочными договорами аренды + % от РТО (розничного товарооборота).
Сейчас финансовые рынки (и инвесторы на финансовых рынках) ведут себя в строгом соответствии с поговоркой: «если единственный инструмент в руках — молоток, то все проблемы представляются гвоздями». Если в голове финансиста/инвестора весь окружающий мир (зачастую даже акции, что особенно забавно) воспринимается как нечто напоминающее облигацию, то облигационные мерки и представления будут распространяться на любые объекты, в том числе довольно неподходящие.
Нужно также учитывать, что многие (но, конечно, далеко не все) покупали паи ЗПИФ как «замену облигациям» (или «замену депозитам»). Именно они сейчас и продают свои паи с большим дисконтом, и, соответственно, у них сейчас острый «buyers remorse», т. е. ощущение жгучего недовольства из-за того, что можно положить деньги на депозит и получить большую доходность (на год или на квартал-два, ибо такой горизонт планирования). Они предпочитают выйти (часто — с убытком) из своей позиции в фондах недвижимости ради того, чтобы получить эту большую доходность.
Стоит учитывать, что те, кто сейчас «разменивают» ЗПИФы недвижимости на депозиты (а также облигации с фиксированными купонами и/или флоутеры), фактически рассчитывают на то, что когда ставку будут снижать, то они смогут снова «переложиться» по хорошим ценам и продолжить получать высокую доходность, но никаких гарантий нет и быть не может, что условные ЗПИФы или хорошие дивидендные бумаги будут стоить хотя бы «как сейчас». Конечно, может повезти и удастся всё выкупить дешевле, но может и не повезти, если за время сравнительно высокой ставки бумаги всё-таки уйдут вверх, после того как из них выйдут все любители «сравнивать доходности». Плюс (иногда об этом стоит напомнить) может не повести совсем сильно: если, не дай Бог, мы влетим в «турецкий вариант».
Турецкий вариант — это когда ставка даже в 50% и близко не успевала за инфляцией в ~70%, причём держатели паёв ЗПИФН/акций (даже если считать в долларах) оказались в плюсе, а держатели лировых депозитов получили снижение покупательной способности своих денег на минус 20% в год, и это в самом лучшем случае, ибо ~70% — это была официальная инфляция, которая к реальности имеет не самое прямое отношение.
Арендные ставки в России: ТЦ и ТРЦ, рентная коммерческая недвижимость
Ещё одна причина, по которой паи растут медленно. Выше я писал, что когда владелец паёв хочет продать паи, то при формировании стоимости предложения он ориентируется на доход, который по этой цене получит покупатель. Так вот, последние 5 лет в России идёт кризис за кризисом и при этом была относительно невысокая инфляция (не берём в расчет 2023 и нынешний год), из-за этого аренда росла только на уровень индексации, что заложена в договорах по фиксированной аренде, а где-то и вовсе снижалась.
Что мы видим сейчас: инфляция высокая, постоянный рост цен, и, как следствие, арендаторы стали зарабатывать больше. Доходы от тех, кто платит процент от РТО, стали значительно выше. Арендаторы, которые платят фикс, сейчас просто хорошо зарабатывают. Зато когда придет время перезаключать договоры аренды, то можно будет значительно повышать ставку за кв/м, и уже не будет как раньше, когда арендатор просто не может потянуть повышение, напротив, это будет легко и выгодно. Другими словами всё это время цена аренды почти не росла, и пружина сжимается, вечно это не может продолжаться.
Промежуточный вывод:
А теперь представьте, пожалуйста, эффект масштаба (коллективные инвестиции). Коммерция покупается по более выгодным ценам, при этом нынешнее состояние экономики (высокая ставка ЦБ) позволяет покупать квадратные метры по ещё более выгодным ценам (то есть за ваши дорогие рубли можно взять больше квадратных метров), в дополнение к этому идёт дисконт по цене, так как паи продают оценивая их как облигации + ещё до сих пор арендные ставки не выросли + рано или поздно ставку будут снижать.
Именно поэтому сейчас есть уникальная возможность сформировать портфель из высококлассной арендной недвижимости и получать десятилетиями ежемесячно высокий доход.
Как купить и продать паи АКТИВО
Для это нужно сделать несколько простых действий.
- Зарегистрироваться и проти верификацию на сайте "Активо"
- Выбрать фонд, можно дополнительно посоветоваться с персональным менеджером
- После подписать СМС-кодом ДКП, оплатить
- Далее перейти по ссылке и открыть личный кабинет в УК "Альфа-Капитал".
Для продажи.
- В личном кабинете на сайте "Активо" выбрать фонд, паи которого вы хотите продать, нажать кнопку "продать паи", установить цену. (В этом вопросе также можно посоветоваться с вашим персональным менеджером)
- Далее "Активо" анализирует спрос и выкупает ваши паи, в среднем на это уходит от 2 до 6 недель.
- Подписали ДКП, получили деньги.
Сейчас Активо листингует на ММВБ (Московская биржа) фонд "Активо 20", который, кстати, доступен в приложении "Альфа-Инвестиции". Поэтому фонд "А20" имеет биржевую ликвидность и для покупки достаточно просто зайти в приложение к вашему брокеру и купить фонд так же, как и любой другой инструмент.
В будущем все фонды "Активо" можно будет продавать и покупать на бирже.
Кое-что еще
Да, ещё одна очень важная деталь о компании "Активо" — это открытость и прозрачность. При желании можно подписать NDA, после чего ознакомиться с оригиналом документов по каждому объекту.
P.S.
Статью написал финансовый советник компании "Активо" Сергей Канарев. Спрашивайте меня в компании, и я смогу дать вам дополнительную скидку.
