Как и во многих странах Европы, итальянский рынок недвижимости является неоднородным, и это заметно не только на примерах северных и южных областей, между которыми существуют принципиальные различия. Отличаются друг от друга и два крупнейших города, пользующихся повышенной популярностью у иностранных инвесторов.
Список самых востребованных мегаполисов Италии у покупателей жилья возглавляет Рим, в котором выделяются пять районов: центр, Прати, Гарбателла-Остиенсе, Аппио-Латино и Номентано-Тибуртино. Римский рынок недвижимости представляется более выгодным по сравнению с другими европейскими столицами, где средние цены на жилье значительно выше. При этом Рим занимает лишь шестое место среди крупных итальянских городов по ценам на жилую недвижимость после Милана, у которого в первую десятку не вошел ни один район, Больцано, Венеции, Флоренции и Болоньи.
По состоянию на июль 2024 года средняя стоимость одного квадратного метра составляет здесь 3012 евро — почти столько же, сколько и 7 лет назад, за которые не произошло каких-либо значимых колебаний. В Милане, наоборот, за тот же самый временной период этот показатель вырос с 3134 евро/м2 до 4987 евро/м2, что является рекордом среди всех мегаполисов Италии. И если почти во всех миланских районах исторический максимум был достигнут либо в конце прошлого года, либо по ходу текущего, то в Риме рекорд относится к 2012 году, и в среднем он на 25-30% больше сегодняшних значений.
Однако если обратить внимание на пригороды Милана, то жилье в них стоит в среднем на 60% дешевле, чем в городской черте. В случае трехкомнатных квартир разница может достигать 4-5 раз, и наибольшим спросом за городом пользуются объекты в ценовом диапазоне 100-200 тысяч евро — вполне доступном для большинства жителей страны, не говоря уже об иностранцах.
В Риме, как и в половине региональных столиц, наблюдается сокращение числа жилых объектов, выставленных на продажу — на 10% за год. В Милане же предложение увеличилось на 3% и наряду с Неаполем (+10%) он стал единственным крупным городом с положительной динамикой.
В случае элитного жилья стоимостью свыше 1 миллиона евро основными направлениями для иностранных инвесторов являются Рим (19% от общего объема инвестиций), Милан (13%) и Неаполь (12%). В Милане зафиксирована самая высокая стоимость 1 кв.м. в таких объектах — 15 975 евро, что на 0,9% больше, чем годом ранее, в то время как в Риме она осталась примерно на том же самом уровне. В целом элитная недвижимость в Италии дорожает более быстрыми темпами, чем все остальное — на 2,2% в годовом исчислении (в курортных городах на побережье — на 6,7%) против 1,7%.
Арендные ставки в этих городах разнятся столь же сильно: 16,4 евро/м2/месяц в Риме и 23,1 евро/м2/месяц в Милане, который по этому показателю занимает первое место в Европе. Как и в случае с ценами продажи, самые высокие ставки в Милане имели место в течение последнего года, а в столице в одной половине районов они датированы этим же периодом, а в другой — 2012 годом. В семи римских районах они превышают среднее значение, и в связи с приближающимся Юбилейным годом надежды, который празднуется раз в 25 лет, ожидается сокращение предложения жилья на рынке долгосрочной аренды, поскольку владельцы готовы использовать свою недвижимость в качестве домов отдыха и туристических апартаментов.
Что касается доходности от сдачи в аренду, то для жилой недвижимости Рима она выше, чем в Милане — 6,5% и 5,6% годовых соответственно, но ощутимо ниже общенационального уровня (9,3% по итогам второго квартала). В Риме можно больше заработать и на сдаче внаем других типов недвижимости (офисов, коммерческих помещений и гаражей), хотя разница будет уже не такой значительной.
На фоне сложившейся ситуации в обоих городах образовался новый тренд — увеличение доли так называемых «мини-квартир» площадью до 20 кв.м. в случае однокомнатных и до 28 кв.м. для двухкомнатных. Их концентрация в Милане составляет 0,8% от общего числа выставленных на продажу и 1,9% от сдаваемых в аренду, что примерно вдвое больше, чем в Риме (0,4% и 0,9% соответственно).
Спрос на «мини-квартиры» значительно выше, чем на стандартное жилье, в обоих городах, и заинтересованы в них преимущественно студенты и рабочие, ищущие «временные решения» жилищной проблемы по доступным ценам. Однако этот сегмент ощутимо дороже сегмента стандартного жилья как в Риме, так и в Милане: цены продажи выше на 33% и 41%, арендные ставки — на 21% и 58% соответственно. Судя по тому, что под «мини-квартиры» переделывают обычное жилье, а в Риме — еще и коммерческие помещения на нижних этажах и даже в подвалах, они будут востребованы и в обозримом будущем.
А вам нравится Италия? Хотели ьы инвестировать в эту страну?
