На рынке ипотечного кредитования регулярно появляются новые продукты: рассрочки, траншевая ипотека, субсидированная ставка. В условиях, когда процент по ипотеке растет, а льготные условия становятся недоступны большинству заемщиков, важно разобраться, что выгоднее в каждом конкретном случае. Урбан Медиа вместе с руководителем АН «Риэлти» Эрнстом Мусиным, выяснил, что лучше для покупки недвижимости и какие плюсы и минусы каждого продукта.
В чем выгода и риски траншевой ипотеки
При траншевой ипотеке банк выдает клиенту кредит на покупку строящегося жилья частями, или траншами, которые перечисляются на счет застройщика. Чаще всего траншей два, но может быть и больше. Траншевая ипотека выдается при условии внесения первоначального взноса от 10% стоимости приобретаемого жилья, но может быть и 15-20%. Первый транш банк переводит застройщику после подписания договора долевого участия, и он может быть символическим, в районе 100 рублей, а может доходить до 30% от суммы кредита. При этом платеж покупателя по ипотеке может составлять всего 1 рубль в месяц, но такая ставка сохраняется только до сдачи дома в эксплуатацию. Примерно 2-3 года.
После сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию или незадолго до этого момента, например за месяц или два, банк должен перевести застройщику второй транш с оставшейся суммой. С этого момента клиент начинает выплачивать сумму основного долга и проценты, как при обычной ипотеке.
Таким образом, траншевая ипотека облегчает финансовую нагрузку на покупателя до сдачи дома в эксплуатацию. Поэтому данный кредитный продукт выгоден тем, кому надо отсрочить солидные выплаты по кредиту на некоторое время.
Например, семья снимает жилье и покупает квартиру в строящемся доме. Поскольку нет возможности переехать в квартиру, пока идет строительство, при оформлении стандартной ипотеки этой семье пришлось бы одновременно оплачивать и аренду, и кредит. В случае с траншевой ипотекой выплаты отодвигаются до срока сдачи дома и переезда из съемного жилья в собственное.
Также эта ипотечная программа подходит тем, кто покупает дом без отделки, и требуется накопить большую сумму для ремонта.
Вариант с траншевой ипотекой хорош и в инвестиционных целях. После сдачи дома цена на недвижимость повышается, собственник может продать ее дороже, при этом избежав расходов на оплату процентов по ипотеке. А может начать сдавать квартиру в аренду, покрывая увеличившиеся платежи.
Однако есть нюанс: как поясняет Эрнст Мусин, перепродать квартиру, купленную с использованием траншевой ипотеки, можно только когда отправлен второй, завершающий, транш застройщику от банка. Если заемщику срочно понадобятся деньги, он пишет заявление и просит банк направить второй платеж, тем самым увеличивая платежи досрочно.
Также траншевая ипотека обычно не влечет удорожания объекта.
Минусы траншевой ипотеки:
- Увеличение цен на жилье может еще больше усилить разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке, так как появляется много желающих купить квартиры для последующей перепродажи. Но это скорее проблема, которая касается рынка недвижимости, а не конкретного заемщика.
- Непонимание заемщиками будущей финансовой нагрузки — низкая стоимость обслуживания кредита в первый период может вводить их в заблуждение относительно стоимости кредита.
- Ограниченный круг застройщиков, которые предлагают данный финансовый продукт.
- Ставка по траншевой ипотеке после внесения второго платежа банком обычно выше, чем по стандартной программе как минимум на единицу, поэтому нужно внимательно изучать условия, прописанные в договоре.
- С траншевой ипотекой обычно не сочетаются льготные программы и скидки.
- Программа невыгодна, когда дом сдается в короткие сроки — через полгода или пару месяцев. В этом случае лучше выбрать субсидированная ставку, так как пониженный процент будет действовать более длительный срок.
Вам будет выгодна траншевая ипотека, если нужно...