Вы собираетесь купить, допустим, квартиру или земельный участок под строительство жилого дома и не знаете, как проверить документы, но хотели бы сделать это самостоятельно?
Что ж, давайте я вам подскажу алгоритм, по которому можно действовать, чтобы провести самостоятельную проверку.
Сразу оговорюсь: алгоритм учитывает только основные моменты проверки, т.к. по каждой сделке могут быть свои нюансы.
1) Проверяйте документы, удостоверяющие личность продавца (в большинстве случаев - это паспорт гражданина РФ): обратите внимание на реквизиты документа, кем и когда выдан, код подразделения, сопоставьте их с реквизитами, указанными иных документах (документе-основании, правоподтверждающем документе), проверьте действительность документа на сайте Госуслуг, не забудьте оценить паспорт визуально, а также не забывайте об основаниях недействительности паспорта, указанных в Положении о паспорте гражданина Российской Федерации.
Не забудьте также оценить семейное положение Продавца. Более подробно - здесь;
2) Проверяйте сведения о продавце в открытых источниках: о наличии задолженностей на сайте ФССП, об имеющихся судебных разбирательствах по месту регистрации собственника и месту нахождения недвижимости, о банкротстве;
3) Проверяйте документы-основания по содержанию: установите в нём предмет и объект сделки, порядок оплаты (если сделка была возмездная), сведения о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением и т.п.;
4) Проверьте документы об оплате цены документа-основания, если сделка по правоустанавливающему документу была возмездной;
5) Проверьте сведения ЕГРН: закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, попросите продавца предоставить вам Сведения из ЕГРН, запрошенные с Госуслуг с электронными подписями Росреестра и МинЦифры для проверки их подлинности, если имеется правоподтверждающий документ, выданный до 01.01.2017, попросите предоставить его, сопоставьте сведения о регистрации права со сведениями, указанными в выписке из ЕГРН.
В случае, если имеются расхождения в Ф.И.О. собственника (например, ранее у лица было "Ф.И.О. 1", что отражено в документе-основании и Свидетельстве о государственной регистрации права, а в ЕГРН в настоящий момент указано "Ф.И.О. 2"), попросите у собственника документы, подтверждающие перемену имени, например, свидетельство о заключении/расторжении брака, свидетельство о перемене имени.
Установите по выписке из ЕГРН об объекте недвижимости наличие или отсутствие ограничений, обременений и иных правопритязаний 3-х лиц на объект недвижимости, которые могут быть самыми разными.
Если у собственника нет документа-основания, запросите выписку из ЕГРН о содержании правоустанавливающего документа, чтобы проверить, собственно, его содержания. Случаи, когда такие выписки предоставляются без содержания, бывают редко, но бывают.
Более подробно о выписках - здесь.
6) Проверьте документы о зарегистрированных в помещении лицах (если объект - жилое помещение). В случаях, когда документом-основанием является, например, договор о передаче жилья в собственность граждан (другими словами, приватизации), необходимо устанавливать круг лиц, которые были зарегистрированы на момент приватизации, но в ней не участвовавшие. Более подробно - здесь.
7) Если приобретаете земельный участок для строительства жилого дома, проверяйте его категорию, вид разрешенного использования, имеются ли ограничения в строительстве: сделать это можно по сведениям ЕГРН, градостроительному плану земельного участка, правилам землепользования и застройки, генеральному плану. В случае наличия ограничений на строительство запрашивается согласование у надлежащего органа и организации.
Более подробно об ограничениях - здесь.
P.S. У меня сегодня день рождения, и в честь него я наоборот дарю вам шаблон заключения, которым я пользуюсь сам для проверки документов по недвижимости, который я сделал, опираясь на свой опыт проверки в 2-х государственных банках.
Забрать этот шаблон вы сможете, если подпишетесь на Telegram-канал по ссылке и найдете закрепленный пост, в котором он и будет вас ждать. Пользуйтесь =)
P.P.S. Ну, а если вы всё же опасаетесь проводить такую проверку самостоятельно, для вас ссылки, как вы можете со мной связаться:
* электронная почта: vpjurist@inbox.ru;
* мой Телеграмм: https://t.me/alex_bsv;
* мой инст.: https://www.instagram.com/realty_lawyer.