Мошенничество с квартирами – это не только головная боль для покупателей и арендаторов, но и повод для многих смешных (и не очень) историй. Схемы, на которые попадаются люди, варьируются от классических до новых, изощренных. Давайте разберем основные виды мошенничества и как от них защититься.
Здравствуйте! Меня зовут Дмитрий и я владелец офиса партнера "Сервиса Квартирных Решений С+" в Екатеринбурге. Подписывайтесь, и узнаете много интересного о рынке недвижимости России.
Типы мошенничества с квартирами
Продажа несуществующих квартир
Описание схемы: Мошенники создают фальшивые объявления о продаже квартир, которых не существует. Они могут показывать поддельные документы, фотографии и даже организовать "просмотры" несуществующих объектов. После получения аванса мошенники исчезают.
Примеры случаев:
- Объявление на популярном сайте недвижимости, которое сопровождается красивыми фотографиями и низкой ценой. Покупатель переводит аванс и больше никогда не слышит о "продавце".
- Мошенники могут арендовать пустую квартиру на короткий срок и использовать ее для "показов", выдавая за свою собственность.
Способы распознавания и предотвращения:
- Проверка информации о квартире через официальные источники, такие как Росреестр.
- Личная встреча с владельцем и тщательное изучение документов.
- Использование услуг профессиональных риэлторов и юристов.
Двойная продажа одной квартиры
Описание схемы: Мошенники продают одну и ту же квартиру нескольким покупателям одновременно. Обычно они пользуются поддельными документами и срочной продажей.
Примеры случаев:
- Квартира продается через несколько агентств одновременно, и каждый агент считает, что сделка законна.
- Продавец оформляет продажу с несколькими покупателями в короткий промежуток времени, пока информация о сделке не попала в Росреестр.
Последствия для покупателей:
- Длительные судебные разбирательства.
- Потеря вложенных средств.
- Риск остаться без квартиры.
Как избежать такой ситуации:
- Проверять наличие обременений и других собственников через Росреестр.
- Оформлять сделку только через нотариуса.
- Подписывать договор купли-продажи только после тщательной проверки документов.
Мошенничество с наследственными квартирами
Описание схемы: Мошенники подделывают документы на наследство и пытаются продать квартиру, которая им не принадлежит. Они могут использовать фальшивые завещания или доверенности.
Юридические аспекты и как защищаться:
- Проверять историю квартиры и всех предыдущих владельцев.
- Обращаться к юристам для проверки документов.
- Требовать официальные выписки из Росреестра.
Реальные примеры из судебной практики:
- Наследники обнаруживают, что их квартира продана по поддельным документам, и вынуждены проходить долгие судебные разбирательства, чтобы вернуть свое имущество.
Подмена адреса или квартиры
Описание схемы: Мошенники подменяют таблички с номерами квартир или даже адреса домов, чтобы продать вам совсем другую квартиру, обычно в худшем состоянии.
Советы по проверке достоверности адреса:
- Личная проверка адреса и сравнение с данными в документах.
- Использование официальных баз данных и карт для проверки адреса.
- Внимательное изучение планов и схем домов.
Фальшивые документы и сделки
Описание схемы: Мошенники используют поддельные документы на квартиру, включая свидетельства о собственности, паспорта и другие важные бумаги.
Как проверить подлинность документов:
- Проверять документы через официальные реестры и базы данных.
- Обратиться к нотариусам и юристам для проверки.
- Использовать современные технологии, такие как QR-коды и цифровые подписи.
Роль нотариусов и юристов в предотвращении мошенничества:
- Нотариусы обязаны проверять подлинность документов и могут обнаружить подделки.
- Юристы помогают составлять и проверять договоры, что снижает риск мошенничества.
Мошенничество с арендой жилья
Описание схемы: Мошенники арендуют квартиру на короткий срок и затем сдают её нескольким людям сразу, получая предоплату за несколько месяцев вперед.
Как избежать обмана при аренде квартиры:
- Заключать договор аренды только через проверенные агентства.
- Встречаться с владельцем лично и проверять документы на квартиру.
- Проверять информацию о квартире через Росреестр.
Примеры из практики:
- Несколько арендаторов оказываются у дверей одной квартиры в день заселения, обнаруживая, что их всех обманули.
- Арендатор вносит предоплату за полгода, а через месяц узнает, что квартира не принадлежит "владельцу".
Как защитить себя от мошенничества с квартирами
Основные рекомендации
1. Проверка документов и истории квартиры:
- Проверяйте все документы на подлинность.
- Используйте официальные реестры и базы данных.
2. Использование услуг профессионалов:
- Обратитесь к профессиональным риэлторам и юристам.
- Заключайте сделки через нотариусов.
3. Внимательность к деталям:
- Внимательно изучайте все документы.
- Задавайте вопросы и требуйте доказательства.
Проверка продавца и квартиры
1. Как проверить личность продавца и правомерность его действий:
- Попросите показать паспорт и документы на квартиру.
- Проверьте наличие обременений и задолженностей.
2. Использование онлайн-ресурсов и баз данных: Росреестр, сайт Госуслуг и другие официальные ресурсы помогут вам проверить информацию о квартире и продавце.
3. Советы по личному осмотру квартиры и встречам с продавцом:
- Осмотрите квартиру лично.
- Попросите показать все документы на недвижимость.
- Встретьтесь с продавцом несколько раз для уверенности.
Предварительные договоры и залоги
- Роль предварительных договоров в защите покупателя: Предварительные договоры помогают зафиксировать условия сделки и защитить ваши права.
- Что делать, если требуют предоплату до заключения сделки: Не вносите предоплату до полной проверки документов и заключения основного договора. Используйте депозиты, которые хранятся у третьих лиц, например, нотариусов.
- Юридические советы по составлению договоров: Всегда заключайте договоры в письменной форме. Прописывайте все условия сделки и обязательства сторон. Консультируйтесь с юристами для составления и проверки договоров.
Проблемные продавцы и как их проверить
Типы проблемных продавцов
1. Подставные лица (Фиктивные продавцы)
Описание: Лица, использующие поддельные документы или выступающие от имени других, часто с поддельными доверенностями.
Как проверить:
- Сверьте паспортные данные продавца с реестрами.
- Попросите оригиналы документов и заверенные копии.
- Проверьте подлинность доверенностей у нотариуса, выдавшего их.
2. Продавцы с поддельными документами
Описание: Лица, предоставляющие поддельные свидетельства о праве собственности, паспорта и другие документы.
Как проверить:
- Запросите выписку из ЕГРН для подтверждения права собственности.
- Проверьте документы у нотариуса или в Росреестре.
- Сверьте информацию в документах с базами данных и реестрами.
3. Продавцы с обременениями на квартиру
Описание: Лица, продающие квартиры с обременениями, такими как залог, арест или долговые обязательства.
Как проверить:
- Получите выписку из ЕГРН, чтобы увидеть все обременения и ограничения на недвижимость.
- Проверьте наличие долгов по коммунальным платежам и налогам.
- Спросите продавца о любых спорах или претензиях по недвижимости.
4. Скрытые совладельцы или наследники
Описание: Лица, не являющиеся единственными собственниками, скрывающие других совладельцев или наследников.
Как проверить:
- Запросите выписку из ЕГРН для подтверждения количества владельцев.
- Попросите продавца предоставить нотариально заверенные согласия всех совладельцев на продажу.
- Исследуйте историю квартиры и возможные наследственные споры.
5. Продавцы с задолженностями и судебными спорами
Описание: Лица, находящиеся в процессе судебных споров или имеющие значительные задолженности, что может привести к аннулированию сделки.
Как проверить:
- Проверьте продавца на наличие судебных исков и задолженностей через судебные базы данных.
- Попросите продавца предоставить справки об отсутствии задолженностей.
- Изучите кредитную историю продавца, если это возможно.
6. Продавцы, состоящие на учете в психоневрологическом диспансере
Описание: Продавцы, которые имеют психические заболевания и состоят на учете в психоневрологическом диспансере, могут быть признаны недееспособными или ограниченно дееспособными. Сделки с ними могут быть оспорены их опекунами или государственными органами.
Как проверить:
- Запросите справку о состоянии здоровья продавца: При сомнениях относительно психического состояния продавца можно запросить медицинскую справку, подтверждающую его дееспособность.
- Проверка у нотариуса: Нотариус имеет право запросить дополнительные медицинские документы и провести беседу с продавцом для оценки его адекватности.
- Изучите судебные решения: Узнайте, не было ли судебных решений, признающих продавца недееспособным или ограниченно дееспособным.
7. Продавцы, признанные недееспособными
Описание: Лица, признанные недееспособными по решению суда, не могут самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. Все их действия должны совершаться через опекунов или попечителей.
Как проверить:
- Получите выписку из ЕГРН: Узнайте, кто является законным представителем продавца и имеет право подписывать договоры.
- Запросите решение суда: Попросите предоставить решение суда о признании лица недееспособным и о назначении опекуна.
- Проверка у нотариуса: Нотариус проверит все документы и удостоверится в законности действий представителя.
Дополнительные материалы
Законы и статьи УК РФ
Для защиты от мошенничества с недвижимостью важно знать основные законы и статьи Уголовного кодекса Российской Федерации, которые регламентируют такие преступления:
- Статья 159 УК РФ – Мошенничество: Определяет общие положения о мошенничестве. Включает наказания за различные виды мошенничества, включая с недвижимостью.
- Статья 165 УК РФ – Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием: Описывает случаи, когда ущерб наносится обманом или злоупотреблением доверием. Регулирует ответственность за такие действия.
- Статья 170 УК РФ – Регистрация незаконных сделок с недвижимостью: Устанавливает ответственность за подделку документов и регистрацию незаконных сделок.
Контактные данные юридических консультаций
Если вы столкнулись с подозрительной сделкой или хотите проверить документы на недвижимость, обратитесь к профессиональным юристам. Вот несколько организаций и контактов, которые могут вам помочь:
- Общественная организация защиты прав потребителей “Общественный контроль”: Официальный сайт: www.zpp.ru
Полезные ресурсы и базы данных
Для проверки информации о недвижимости и продавцах используйте официальные и проверенные ресурсы:
- Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии): Проверка сведений о недвижимости: rosreestr.gov.ru Получение выписки из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
- Госуслуги (Единый портал государственных и муниципальных услуг): Портал для получения различных услуг, включая проверку недвижимости: www.gosuslugi.ru Услуга по получению выписки из ЕГРН и проверке данных.
- Федеральная налоговая служба (ФНС): Проверка юридической чистоты сделки и данных о продавце: www.nalog.ru Сервис по проверке ИНН и данных о юридических лицах.
- Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН): Получение информации о правах на недвижимость: https://rosreestr.gov.ru/eservices/request_info_from_egrn/ Проверка данных о собственниках и обременениях.
Заключение
Всё, что нужно для успешной защиты своих прав и имущества, – это быть осведомленным и внимательным. Использование законов, обращение к профессионалам и проверка информации через надежные ресурсы помогут вам избежать мошенничества и сохранить свои нервы. Внимательно подходите к каждой сделке и не стесняйтесь задавать вопросы и требовать подтверждения.
