Теория и практика рынка недвижимости
Буквально позавчера под одним из моих видео на моем Ютуб канале "дмитрий щегельский" появился комментарий, скрин которого я прикрепил к данной статье.
Вот комментарий без купюр:
"Допустим есть у меня 3 млн на депозите. Они приносят около 45к в месяц при ставке 18%.
Но еще я могу эти 3 млн вложить как первый взнос - допустим, на однушку в очень хорошем домике (близкий к бизнес классу) где-нибудь на Ваське. Если, скажем, мне доступна семейка, то 12 млн. я получу под 6% (и даже меньше, в зависимости от конкретного объекта). Такую квартиру (в хорошем новом доме, с хорошим ремонтом, в такой локации, возможно даже видовую на воду) я могу сдавать за 55к в месяц. Платеж по ипотеке будет такой же точно.
ИТОГО: на вкладе я имею +45к/мес, при вложении в бетон +55к/месяц. Разница в 10к в пользу бетона. Негатив только в том, что я не могу снять эти +55к и вложить куда-то, кроме чем в гашение ипотеки. Таким образом, если есть возможность семейки, то инвестору вложение в бетон пока что выгоднее, чем на вклад, даже при такой % ставке. Я уж не говорю о том, что это СЕГОДНЯ аренда однушки 55к, в следующем году это число легко перевалит за 100к."
МОЙ ОТВЕТ БЫЛ ТАКИМ:
Первое - 12 млн под 6% на 30 лет = 72000 руб в месяц (на 20 лет уже 86000)
Второе - сдача такой квартиры застройщиком в лучшем случае март 2025, это значит собственность и ключи к концу 2025
Третье - год платить из своего кармана до получения ключей 72000х12=864000
Четвертое - мебель и техника это ещё минимум 500 т.р.. Хорошо, если квартира от застройщика идёт с ремонтом, в противном случае ещё минимум 1 млн в ремонт.
Пятое - сдать такую квартиру на намывных территориях В.О. сейчас можно в лучшем случае за 45 т.р. в месяц. До метро 30 минут добираться, на машине внутри намывов сплошные пробки, места для бесплатной парковки нет.
Вид на Финский залив с ноября по апрель - жуткое зрелище, зимой жуткий ветер. Летом песчаные бури, т.к. в этом месте кругом песок и скоро на северном намыве начнется стройка.
Так что Ваши расчеты по факту не бьются с реальностью.
До получения "дохода" потребуется вложиться на 1,364 млн руб минимум (годовые платежи по ипотеке + мебель), и потом каждый месяц доплачивать разницу между арендными платежами и ипотечным платежом в размере 27000.
И ещё, для справки, арендная ставка на 1 ком.квартиры в Петербурге с 2016 года выросла на 75%.
Отсюда следует, что средний годовой рост 9,4%. Следовательно, арендная ставка сравняется с ипотечным платежом лет через 5.
И всё это идеальная модель, при которой наниматель заехал в квартиру сразу на 30 лет и аккуратно платит и не портит мебель и ремонт.
К 60-ти летию инвестора он получит эту квартиру в собственность, но к этому времени для нанимателей и покупателей она будет считаться "старым фондом", как сегодняшние наниматели и покупатели считают старыми и немодными дома конца 20 века постройки.
КОНЕЦ ОТВЕТА
Готов выслушать критику и вступить в конструктивный диалог в комментариях
