Ключи от новой квартиры ещё не получены, а у вас поменялись планы. Понадобилось более просторное жилье или изменились предпочтения относительно района. В этом случае возникает вопрос: как быть с ипотечной квартирой? Варианта два — попробовать продать по переуступке или дождаться сдачи дома, а уже после выставлять квартиру на продажу. Каждый имеет свои преимущества и недостатки. Чтобы понять какой вариант будет для вас более комфортным и выгодным, необходимо рассмотреть их особенности.
Продажа квартиры по переуступке
Продать ипотечную квартиру в ещё недостроенном доме можно через договор уступки прав требования.
Изначально покупка квартиры в строящемся доме происходит через заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Этот договор дает покупателю право требования на будущую квартиру, поскольку на момент сделки сам дом ещё не существует физически. До момента завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, покупатель не может вступить во владение приобретенным жильём. Таким образом, дольщик фактически продает не саму квартиру, а свое право на будущее жильё новому покупателю.
Чтобы продать квартиру по переуступке с ипотекой владелец должен:
- найти покупателя, который готов к оформлению такой сделки;
- предъявить покупателю ДДУ, справки из банка о задолженности по кредитному договору и иные документы, подтверждающие исполнение обязательств со стороны дольщика;
- получить согласие банка-кредитора на переуступку прав требования;
- получить разрешение компании-застройщика, если оно требуется по условиям ДДУ. В ином случае необходимо просто уведомить застройщика уже после совершения сделки.
К положительным моментам такой сделки можно отнести возможность, не дожидаясь окончания сдачи уже купленной квартиры, купить новую, которая для вас оказалась предпочтительней. Плюс сокращается период, в течение которого нужно оплачивать ежемесячные ипотечные платежи, в том числе проценты банку.
Также стоит учитывать преимущества конкретного агентства или застройщика. Например, при реализации жилья в одном из объектов Setl Group через Центр переуступок «Петербургской Недвижимости», квартира будет выставлена на продажу вместе с предложением от застройщика. Клиенты сразу увидят её в поиске, поэтому продажа пройдет быстрее. Компания также проводит показы квартир в строящемся доме. Хотя застройщики, как правило, не пускают на объект до ввода в эксплуатацию, и дает дополнительную скидку на покупку новой квартиры в жилых комплексах Setl Group.
К минусам можно отнести возможную потерю в стоимости. После введения дома в эксплуатацию и заселения, квадратные метры обычно в нём стоят дороже. С другой стороны, за этот период может подорожать или уйти с рынка новая приглянувшаяся вам квартира.
К недостаткам также можно отнести ситуацию, когда при переуступке владелец продает жильё дороже, чем купил его у застройщика. В этом случае у продавца возникает обязанность уплатить НДФЛ с разницы этих двух сумм. Срок владения, как при обычной купле-продаже, значения не имеет. Также продавец не может претендовать на налоговый вычет, связанный с покупкой этой квартиры.
Продажа квартиры после оформления собственности
После введения дома в эксплуатацию покупатель получает готовую недвижимость и оформляет на неё право собственности. Теперь он может жить в этой квартире, сдавать её в аренду или продать, получив согласие на сделку у банка.
Существует три основных способа продажи ипотечной квартиры:
Продажа с досрочным погашением кредита. В этом случае владельцу квартиры необходимо найти покупателя, который будет готов выплатить ипотечный кредит за продавца. Поскольку такой вариант наиболее рискованный для покупателя, его поиски могут затянуться.
Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки. В этом случае часть средств, входящих в стоимость квартиры, направляется на погашение кредитных обязательств продавца, а остаток зачисляется на его расчетный счёт.
Продажа жилья вместе с долгом или с переводом кредита на покупателя. Покупатель приобретает квартиру с обременением банка, становясь стороной кредитного договора. Далее вопросы закрытия кредитного договора и снятия обременения решает самостоятельно.
Каждый из вариантов продажи имеет свои особенности, но все они, если сравнивать с переуступкой, не имеют жестких временных ограничений. Так договор переуступки необходимо заключить до момента ввода объекта в эксплуатацию и подписания акта приёма-передачи квартиры от застройщика. Не успели? Придется ждать оформления квартиры в собственность и продавать ее уже по ДКП (договор купли-продажи).
В целом квартиры в собственности для потенциального покупателя — более интересный вариант. Особенно, если речь идёт о недвижимости с отделкой. Ведь это готовое жильё, в которое можно сразу переехать или начать его сдавать. Соответственно спрос на него выше.
На данный момент в локациях массовой застройки конкуренция очень высока. Это касается и квартир, продающихся по переуступке, и недвижимости, находящейся уже в собственности. Поэтому главным критерием становится цена, от нее и стоит отталкиваться. Например, в небольших ЖК квартиру выгодно продавать уже после оформления собственности, поскольку низкая конкуренция позволяет поднять стоимость квадратного метра.
При необходимости, вариантов продажи ипотечной квартиры — масса. Остается только выбрать наиболее удобный. За подробной информацией обращайтесь по телефону +7 (812) 605-82-90. Специалисты «Петербургской Недвижимости» всегда готовы проконсультировать вас и помочь выгодно продать имеющееся жилье.
