Покупка жилья в Испании с целью последующей сдачи в аренду получает все большее распространение среди иностранных инвесторов. Однако доходность этих инвестиций довольно сильно отличается в разных городах страны, что определяется целым рядом обстоятельств.
Согласно последнему отчету «European Living Investor», подготовленному консалтинговой компанией Knight Frank, самым привлекательным городом Испании для инвестиций в жилую недвижимость является Мадрид. Более того, испанская столица занимает второе место в масштабах всей Европы, уступая только Лондону. При этом опрошенные инвесторы считают, что Мадрид станет одним из ведущих городов континента в плане капиталовложений и в другие активы сектора «living»: студенческие общежития и резиденции для пожилых людей.
Мадрид представляется одним из самых быстрорастущих европейских рынков недвижимости с точки зрения инвестиционных возможностей за последнее десятилетие, стабильно входя в десятку лучших с 2015 года. Благоприятный климат, развитая инфраструктура, гибкие стандарты застройки и высокое качество жизни в итоге принесли свои плоды.
По состоянию на начало июля 2024 года Мадрид занимал второе место в Испании по средней стоимости аренды жилья — 19,8 евро/м2 в месяц вслед за Барселоной (21,1 евро/м2). Это на 17,9% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и является новым историческим максимумом. Для сравнения: в декабре 2021 года, когда испанский арендный рынок просел из-за пандемии, данный показатель составлял 14,3 евро/м2.
Рост арендных ставок в годом исчислении имел место во всех без исключения мадридских районах (таковых насчитывается 21) — в пределах от 12,8% в Барахасе до 22,8% в Усере. Кроме того, в 2024 году везде были достигнуты рекордные значения, и в условиях острого дефицита предложения (на одно объявление о сдаче жилья внаем на длительный срок приходится 40 желающих) тенденция к подорожанию сохранится и в обозримом будущем.
Средняя рентабельность инвестиций в жилую недвижимость в Мадриде составляет 5,3% годовых (до выплаты налогов), что заметно ниже среднего значения по стране — 7,5%. Наиболее прибыльной среди столиц испанских провинций является Лерида (8,1%), тогда как меньше всего собственники заработают на сдаче жилья в аренду в Сан-Себастьяне (3,9%). По итогам 2023 года рассчитывать на прибыль выше 6% годовых в Мадриде можно было в Ла-Латине, Вальекасе, Вильяверде и Карабанчеле.
В то же время Мадрид характеризуется достаточно быстрой окупаемостью капиталовложений — для квартиры площадью 60 кв.м., расположенной в центральной части города, потребуется 21 год ее постоянной сдачи в аренду. Это меньше, чем годом ранее, поскольку рост арендных ставок опережает рост цен жилья, выставленного на продажу.
Поскольку в Барселоне ситуация на рынке аренды является еще более сложной, в качестве альтернативного примера можно привести Валенсию — третий по численности населения город Испании. Наряду с Малагой это единственная популярная локация, где за последний год не сократилось предложение постоянной аренды, хотя жилая недвижимость здесь также пользуется повышенным спросом у арендаторов (29 претендентов на одно объявление).
По данным Национального конгресса девелоперов и строителей Испании, Валенсия вместе с Варшавой является самым выгодным европейским городом для инвестиций в жилье. Развитие городской инфраструктуры, открытие новых предприятий в близлежащих промышленных зонах, расширение различных проектов в пригородах, привлекательность средиземноморского климата, богатое гастрономическое предложение и рекомендации экспатов приводят к значительному увеличению объемов аренды. Наиболее заметный рост спроса наблюдается со стороны граждан США, Канады, России и стран Латинской Америки.
Рост арендных ставок в Валенсии начался в июне 2021 года, и с тех пор их среднее значение увеличилось с 8,8 до 14,1 евро в месяц за 1 кв.м. В минувшем июне они достигли исторического максимума в 10 из 16 районов (и везде, как и в Мадриде, - в 2024 году), а годовой рост составил 13,1-24,6%. Средняя арендная плата преодолела отметку в 1000 евро в месяц во всех районах, а в Эйшампле (22 евро/м2) и Сьютат Велья (19,1 евро/м2) находится за рубежом 2000 евро в месяц.
В результате сложившейся ситуации многие семьи и молодые люди вынуждены прибегать к совместному проживанию в квартирах, что делает трендом аренду комнат. В течение 2023 года каждый месяц появлялось 200-250 новых объявлений о сдаче комнат, в то время как в декабре 2022 года их было всего 500.
Средняя доходность от сдачи жилья в аренду в Валенсии оценивается в 6,6% годовых, что больше, чем в Мадриде (5,3%) и Барселоне (6,0%), но меньше, чем в 15 провинциальных столицах. К числу районов с наилучшим соотношением цены и качества, в которые можно инвестировать, относятся Каминс-аль-Грау (7,3%), граничащий с пляжами, университетским кампусом и садами Турия; расположенный неподалеку от центра Хесус (7,2%) с большим градостроительным потенциалом, который будет расти в ближайшие годы; а также Л'Оливерета, Ла-Саидия и Поблатс Маритимс с доходностью, приближающейся к 7%.
