Сегодня мы поговорим о том, к чему может привести покупка недвижимости у родственников и с родственниками, которые зарегистрированы в ней.
Рассмотрим вопрос, как Вам не остаться без средств и без жилья при заключении сделок с недвижимостью.
Особое внимание обращаем на сделки, которые совершаете с родственниками и когда на сделку необходимо согласие родственников. Есть ряд нюансов по вопросу.
Налоговый вычет
Смотрите, если приобретаете жилое помещение у родственника, то на налоговый вычет надеяться не стоит.
Если сделка совершается между родственниками, которые считаются взаимозависимыми лицами (супруги, дети, родители, братья и сёстры, опекуны и опекаемые), то право на предоставление налогового вычета отсутствует.
Подмена купли-продажи другим договором
В случае, если ФНС обнаружит факт подмены сделки, то есть, преднамеренный уход от уплаты налогов, такую сделку могут признать ничтожной в судебном порядке.
Пример:
под видом оформления договора дарения фактически происходит сделка купли-продажи, то есть, одна сторона передаёт другой стороне деньги за недвижимость, конечно в неофициальном порядке.
Правда, такую сделку сложно доказать, если средства нигде не фигурировали, в течение, не было денежного перевода через банк, как и отсутствие наличие расписок о получении денег.
Более того, налоговая имеет право в таком случае потребовать выплату налога в размере 13% от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Банкротство
Под подозрение кредиторов обычно попадают сделки, после которых у должника вдруг не остаётся никакого имущества, с которого можно было что-то взыскать.
Пример:
супруг инициировал процедуру банкротства, но, чтобы его имущество не было реализовано через суд в пользу задолженности перед кредиторами, оформляет договор дарения на супругу либо другого любого родственника.
Такую сделку суд вполне может признать фиктивной и расторгнуть.
Следует знать, что сделки с недвижимостью за последние 3 года до начала процедуры банкротства будут расцениваться, как недействительные.
Исключение есть, если недвижимость продаётся в связи с переездом на другое место жительства либо приобретение единственного жилья для себя.
Согласие детей
Если недвижимость приобреталась с использованием материнского капитала, то в случае её продажи, потребуется согласие от несовершеннолетних детей, так как они по закону имеют право на свою долю.
Согласие от имени ребёнка предоставляет второй родитель, также, через органы опеки необходимо будет получить письменное согласие для проведения сделки.
Иначе такую сделку в суде признают недействительной.
Продажа недвижимости без согласия супруга
Совместное имущество, которое было приобретено в период брака без согласия второго супруга невозможно продать либо реализовать другим способом.
А если Вы всё-таки сможете продать жильё без такого согласия, второй супруг имеет право оспорить сделку в судебном порядке, признать её недействительной и потребовать выплатить компенсацию по факту неосновательного обогащения.
Последствия, если сделка признана недействительной
Если же сделки купли-продажи была судом признана недействительной, в таком случае, каждая сторона обязана вернуть все полученные средства по сделке, как и объекты недвижимости.
В случае невозможности возврата такого имущества, возмещается компенсация в размере стоимости указанного имущества.
Так что, если собрались покупать недвижимость у родственников, сперва всё проверьте и будьте осторожны, могут быть сюрпризы. Особое внимание обращайте, если недвижимость продают супруги или зарегистрированы дети.
Здесь также важно обращение на детали по сделке. А лучше не сделку идите со специалистом по жилищному праву, который имеет практику, проверит все документы и сопроводит Вас до конца завершения сделки.
Основа любой сделки с недвижимостью, это тщательная проверка объекта недвижимости, не поленитесь получить выписку из ЕГРН расширенного вида с указанием бывших собственников, изучите основание возникновения права собственности на недвижимость, это крайне важно, как и на наличие долей в таком жилье.
И не торопитесь подписывать сам договор, изучите внимательно все его условия. Например, после моего изучения договора, клиент решил отказаться вообще от сделки, так как не увидел условий, которые были прописаны в договоре.
Если Вам понравилась моя публикация, ставьте лайк, комментируйте и подписывайтесь. И знайте всегда свои права - это Ваша жизнь.
Юрист
Кочетков А. В.
https://www.9111.ru/questions/77777777724030197/
