Собеседники «Московской газеты» в сфере недвижимости рассказали о таком инструменте на рынке, как trade-in сделки — когда вторичное жильё «обменивается» на квартиру в новостройке. Возможно, это решение для россиян, оставшихся без массовой льготной ипотеки? Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко размышляет о массовости этой истории и предлагает внимательно читать документы в таких сделках
Альтернативой программе ипотеки с господдержкой, официально завершившей свою работу 1 июля, может стать trade-in от застройщиков, который позволит обменивать вторичное жилье на новостройки, рассказал «Московской газете» руководитель департамента новостроек компании «ТСН Недвижимость» Роман Поручик:
«Однако существующие сегодня варианты подобных программ мало востребованы у россиян. Чтобы они начали работать и стимулировать спрос на недвижимость, необходим совершенно иной подход девелоперов к оценке и продаже вторичных квартир».
Как отмечает эксперт, значительная часть сделок на рынке первичной недвижимости не является прямой покупкой.
«Многие россияне, чтобы переехать в новую квартиру, сначала продают имеющуюся, — говорит Роман Поручик. — Сегодня при высоких ставках по ипотеке срок продажи объектов на вторичном рынке заметно вырос, что сильно замедляет выход на сделку по покупке новостройки взамен. Наличие эффективных программ trade-in в сфере недвижимости позволит людям быстрее реализовывать свои объекты и сразу выходить на сделки. Однако для этого требуется более профессиональный подход застройщиков к оценке и реализации недвижимости».
По словам директора департамента новостроек компании «ТСН Недвижимость», сегодня большинство компаний пытаются заложить все возможные риски в стоимость объекта, поэтому предлагают людям приобрести их квартиру с дисконтом до 30% от ее реальной рыночной стоимости. В результате имеют минимальное количество сделок с обменом. Если же начать работать с дисконтом на уровне 7-12% от реальной рыночной стоимости квартиры в зависимости от ликвидности объекта, то количество подобных сделок может вырасти в десятки раз. При этом дисконт в 10-15% может быть выгоден человеку, так как за 1,5-2 года стройки квартира в новом ЖК прибавит в цене 15-25%.
«Особенно высоким спросом будут пользоваться программы trade-in, при которых у человека останется возможность проживать в своей квартире до момента получения ключей от новой, так как у большинства россиян сегодня нет возможности одновременно оплачивать ипотеку и аренду съемного жилья», — заключил Роман Поручик.
Программы trade-in активно используются застройщиками, поскольку это позволяет увеличить продажи новостроек, рассказала «Московской газете» вице-президент Российской Гильдии Риэлторов Ирина Зырянова:
«Реальный обмен одной недвижимости на другую в действительности не практикуется, это только понятное название. На самом деле покупатель продаёт имеющееся у него вторичное жильё и полученные деньги использует для оплаты новостройки полностью или в качестве первоначального взноса с привлечением ипотечного кредита. Если застройщик согласовывает сделку trade-in, то за потенциальным покупателем бронируется выбранный им объект при условии, что в согласованные сроки состоится продажа его вторичного объекта. Для выполнения этой договорённости покупателю новостройки обычно предлагается не дисконт, а реальная рыночная оценка его объекта для того, чтобы сделка состоялась в согласованные с застройщиком сроки. Если у покупателя новостройки были завышенные ожидания относительно стоимости его объекта ему действительно может показаться, что он продаёт с дисконтом, но в реальности он просто продаёт по реальной рыночной стоимости. Программы trade-in застройщики реализуют в сотрудничестве с агентствами недвижимости, поскольку в этом случае сделка проходит в согласованные сроки, и с чёткой организацией сделки купли-продажи».
Возможный рост стоимости квартиры на вторичном рынке, по словам представителя РГР, зависит от множества факторов: характеристик самой квартиры, её расположения, текущей ситуации на локальном рынке недвижимости.
«Разные города в России в одно и то же время могут находиться в разных стадиях экономического цикла рынка недвижимости (рост, стагнация, спад, восстановление). В зависимости от этого рыночная стоимость может не только подняться, но и остаться на текущем уровне, и даже снизиться. Существует миф, что недвижимость всегда дорожает, это не так; специалисты это знают, и современная история российского рынка недвижимости тоже это подтверждает», — заключила Ирина Зырянова.
Дело в том, что в таких сделках у риелторов всегда есть сильные риски, например, что клиент передумает продавать свою квартиру на вторичном рынке, и риелторы должны себя от этих рисков защищать, сказала в беседе с «Московской газетой» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко:
«Способом такой защиты для риелтора является механизм залога. То есть, такие сделки оформляются, когда старая квартира передаётся в залог риелтору или застройщику, или, скорее всего, аффилированному лицу. Поэтому я сомневаюсь, что эта история станет массовой. Я бы посоветовала гражданам очень внимательно читать договоры в таких сделках. Предсказать динамику цен на недвижимость сейчас невозможно. Рынок перегрет, к концу года возможно его торможение, падение спроса. В данных условиях реальная рыночная стоимость вашей квартиры — вопрос очень зыбкий, как, соответственно, и реальная величина дисконта».
