Приватизация недвижимости породила множество квартир с долевой собственностью. Сложности возникают, когда взгляды владельцев по использованию совместного имущества расходятся. Если один из хозяев хочет сдать свою долю в аренду, то он обязан запросить письменное согласие других собственников. Без их разрешения заселять квартирантов нельзя. Рассказываем, как всё правильно оформить, какие документы нужны и как не попасть в лапы мошенников.
Доля в квартире: правовые аспекты
Когда у объекта недвижимости несколько собственников, каждый из них владеет определённой долей квартиры. Такая форма называется долевой собственностью. Несколько владельцев у квартиры может появиться, например, при вступлении в наследство или при разделе имущества во время развода. Доли квартиры могут быть как равные, так и неравные.
Если доля выделена на бумаге (½, ¼ и так далее), то она не подразумевает закреплённого имущества. Даже если квартира двухкомнатная и у неё два собственника, то комнаты не фиксируются за человеком — именно поэтому сложно разделить имущество, чтобы часть сдавать его в аренду «по частям». Правда, если собственники не могут договориться самостоятельно, то их спор разрешит суд: он и определит порядок пользования помещением. Суд будет учитывать размер доли, отношения между собственниками и прочие факторы — при этом он разрешит обеим сторонам пользоваться необходимыми для проживания площадями (кухней и ванной).
Существует и другой вид — реальная доля, которая как раз закреплена за конкретной частью квартиры. Выделяться как доля может только изолированное помещение, кухня и санузел всегда остаются в общей долевой собственности. Такое разделение приводит к тому, что квартира становится немного похожа на коммунальную в случае, если дольщики ведут раздельный быт.
Сложности при аренде начинаются, когда невозможно закрепить комнаты за собственниками долей. Поэтому возникают конфликты: один из владельцев доли хочет сдавать «свою» комнату, в то время как по документам его часть меньше метража этого помещения, а остальные собственники получают меньшие части. Скореё всего, ущемлённые дольщики будут требовать компенсацию из-за недополученного метража (о ней мы расскажем позже). Поэтому перед составлением договора найма арендодатель должен разделить между всеми участниками долевой собственности сумму, которую они будут получать от сдачи квартиры. Главное — не потерять доверие совладельцев недвижимости и расписать все возможные выгоды от аренды доли квартиры.
Как сдать свою долю квартиры в аренду
В Гражданском и в Жилищном кодексах РФ за собственником закреплено право владеть и пользоваться долей квартиры — сюда же включена возможность распоряжаться ей, что подразумевает возможность продажи, сдачи в аренду или передаривания. Распоряжаться этим правом свободно не получится: часть квартиры принадлежит другим людям, поэтому полностью свободное распоряжение имуществом может ущемить их права. Из-за этого и сдача в аренду долевой собственности возможна только при соблюдении определённых условий.
Квартира должна использоваться по соглашению всех обладателей долей. Если согласия нет, поможет только суд, что подтверждает статья 247 ГК РФ: «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом». В статье 246 ГК РФ закреплено, что сдать в аренду долю в квартире можно исключительно с разрешения других собственников: «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников».
Если сдавать жильё без согласия дольщиков, то суд, скорее всего, признает такую сделку недействительной, что повлечёт выселение арендаторов. Это следует из статьи 166 ГК РФ «Оспоримая или ничтожная сделка»: «Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)». Поэтому для собственного спокойствия и правомерности действий необходимо заручиться поддержкой других собственников — получить их письменное согласие на аренду доли в квартире, которое будет лучше заверить у нотариуса.
Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой: берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.