Банк забрал ипотечное жилье, но пристав отказался прекращать исполнительное производство. Неужели придется продолжать погашать задолженность?
Приветствую всех в блоге адвоката Надежды Швырёвой. Сегодня разберу позицию Верховный Суд РФ о судьбе исполнительного производства, когда банк забирает у заемщика заложенное жилье.
Яна и Коля в мае 2017 года взяли ипотечный кредит на сумму 4,47 млн руб., а в обеспечение своих обязательств заложили дом и землю, залоговая стоимость которых составила 5,5 млн руб.
Поскольку они допустили просрочку платежей, в декабре 2019 года решением суда в пользу банка с них взыскана задолженность по кредитному договору 4,95 млн руб. с обращением взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов при начальной стоимости 5,26 млн руб.
07.07.2020 приставом возбуждено исполнительное производство.
Реализовать недвижимость на торгах не удалось даже по сниженной стоимости 3,95 млн руб.
В мае 2021 года банк согласился на оставление объектов недвижимости за собой. Соответствующие документы переданы для проведения государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости за взыскателем.
Коля и Яна обратились к приставу с заявлением об окончании исполнительного производства в отношении их. Но постановлением от 01.04.2022 в удовлетворении заявления отказано, поскольку задолженность составила 1 млн руб. (с учетом снижения стоимости недвижимости).
Тогда Коля и Яна обжаловали отказ пристава в административном порядке в суд. В иске они указали, что исполнительное производство должно быть прекращено, поскольку их обязательство перед банком исполнено путем передачи заложенного имущества.
Верхнепышминский городской суд Свердловской области отказал в удовлетворении административного иска (решение от 16.05.2022 по делу №2а-1344/2022). Свердловский областной суд и Седьмой КСОЮ это решение поддержали.
Однако Верховный Суд РФ отменил состоявшиеся судебные акты и удовлетворил административный иск Яны и Коли, признав незаконным постановление пристава от 01.04.2022 и обязав его повторно рассмотреть заявление об окончании исполнительного производства (определение от 15.11.2023 №45-КАД23-22-К7).
Почему?
Пристав прекращает исполнительное производство если обязательство заемщика (физлица) перед кредитором-залогодержателем прекращено в соответствии с п. 5 ст. 61 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) (п. 12 ч. 2 ст. 43 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «об исполнительном производстве» (далее — Закон об исполнительном производстве)).
Если гражданин в обеспечение обязательств по ипотеке заложил свое жилье, то его обязательства перед банком прекращаются, когда вырученных от реализации заложенного имущества средств или стоимости такого имущества, оставленного за собой банком, оказалось недостаточно для покрытия задолженности, с даты получения банком страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора (п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке (в ред. от 23.06.2014)).
Суды пришли к выводу, что отказ пристава в прекращении исполнительного производства обоснован, поскольку у него не было оснований, предусмотренных п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке, так как банк не заключал договор страхования ответственности заемщиков или страхования финансового риска кредитора по договору ипотеки, а стоимости заложенной недвижимости не хватило для погашения долга.
Однако ВС РФ заметил, что нижестоящие инстанции неправильно истолковали и применили указанные нормы.
В частности, по смыслу приведенного закона задолженность считается погашенной в полном объеме при оставлении банком за собой предмета ипотеки — жилого помещения, даже при условии, что его стоимости недостаточно для полного погашения задолженности.
А механизм страхования ответственности заемщиков и финансовых рисков банков от неисполнения ипотечного договора, о котором ведется речь в п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке, предусмотрен для создания дополнительных гарантий для займодавца, но никак не для навешивания на заемщика дополнительного бремени при отсутствии таких договоров страхования.
То есть возникающие в такой ситуации финансовые риски возлагаются на банки, а в случае заключения договоров страхования — на страховщиков.
В этом деле ответственность Яны и Коли не застрахована, поскольку банк при заключении договора об ипотеке не предусмотрел такое условие. Да и свои риски банк не страховал.
Поэтому оставшаяся непокрытой стоимостью заложенного жилья задолженность — проблема банка, а не заемщиков.
Кроме того, ВС РФ отметил, что рыночная стоимость заложенного имущества, установленная в договоре об ипотеке, значительно выше суммы полученного кредита. Следовательно, требования банка, который оставил за собой заложенное имущество, удовлетворены в полном объеме.
При таких обстоятельствах ВС РФ признал постановление пристава об отказе в прекращении исполнительного производства незаконным.
Если у вас остались вопросы, то записаться на консультацию можно по номеру 8-915-105-61-28 или через форму обратной связи на моем сайте.
А вы согласны с тем, что заемщика нужно освобождать от бремени задолженности, если его заложенное имущество забрал банк?
