Льготная ипотека под 8% была введена как антикризисная мера. Она простимулировала покупательскую активность и привела к аномальным, рекордным темпам роста всего рынка. В среднем ежегодно возводится порядка 110 млн кв. м жилья. По итогам прошлого года ипотечный портфель банков увеличился на 34,5% достигнув показателя в 18,2 трлн руб. Учитывая дополнительное финансирование из федерального бюджета для регионов на социальную и инженерную инфраструктуру, ввод жилья в эксплуатацию происходил существенно оперативнее, так как данный вид работ осуществлял не сам застройщик.
Первоначально для покупателя привлекательность льготной ипотеки для первички, вторички и ИЖС была существенной. К примеру, в апреле 2020 года ипотечный платеж снизился в среднем по России на 15%. При этом темпы роста стоимости квадратных метров резко увеличились, тем самым сокращая выгоду для покупателя. Если еще в январе 2020 года, средняя стоимость ипотечного кредита составляла 2,4 млн руб, то на конец прошлого года она уже превышала 4,2 млн руб. По данным Росстата, средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья с первого квартала 2020 г. по конец 2023 г. выросла на 96%. Подобный скачек создал дисбаланс в ценах на первичное и вторичное жилье, увеличившись с 17% в первом квартале 2020 г. до 44% в четвертом квартале 2023 г.
Несмотря на рост цен, информация об отмене льготной ипотеки с 1 июля, снова увеличила спрос на рынке. Покупатель пытался успеть приобрести жилье по действующей программе, опасаясь ухудшения дальнейших условий.
Очевидно, что логичным последствием отмены программы станет падение спроса на жилье, что по логике регулятора и станет тем самым фактором стабилизации цен и сокращения дисбаланса.
Однако стоит понимать, что ситуация на рынке во многом будет завесить от ключевой ставки, которую в июле озвучит ЦБ. Сейчас она находится на уровне 16%, но есть все основания говорить о ее повышении, вплоть до 18%. Сегодня среднерыночная ставка по ипотечным кредитам составляет порядка 18-20%, и мы уже наблюдаем просадку спроса на жилье порядка 17%. Если ключевая ставка вырастит до 18%, то можно смело предположить, что и ипотечные ставки поднимутся до 22-24%. Ипотеку станет взять сложнее. Также надо помнить, что с июля банки ужесточили условия выдачи кредитов. Теперь, если долговая нагрузка заемщика превышает 50%, то в кредите будет отказано. Едва ли не единственным вариантом для приобретения жилья остается увеличивать количество созаемщиков. Это же касается изменения требований банков к объемам первоначального взноса. Ряд финансовых учреждений уже поднял его с 30% до 40% и выше.
Кроме того, в изменившихся условиях сами застройщики начнут пересматривать финмодели проектов, что тоже приведет к некоторой просадке на рынке. Какое-то время в продаже не появится новых проектов.
Ну и очевидно, что будут скорректированы условия по еще действующим льготным программам кредитования: сельская, семейная, ИТ ипотекам
