Дети нанимателя соцжилья не были включены в договор соцнайма. Имеют ли они право на участие в приватизации?
Приветствую всех в блоге адвоката Надежды Швырёвой. Сегодня разберу, как защитить права детей на жилое помещение при его приватизации.
В 2015 году Пете как сироте была предоставлена квартира площадью 26 кв. м.
В этой квартире с Петей жили и были зарегистрированы его двое сыновей, 2018 и 2019 г.р.
25.03.2020 втихаря от жены Маши Петя заключил с администрацией города договор соцнайма указанной квартиры без включения в него детей.
30.03.2020 Петя квартиру приватизировал, а 26.08.2020 продал Кате.
Отдел опеки разрешение на сделки не давал.
Когда Маша узнала о проделках мужа, то подала в суд иск в интересах своих детей к администрации, Пете и Кате, в котором просила признать договоры соцнайма и приватизации квартиры в части невключения в них несовершеннолетних недействительными, истребовать из чужого незаконного владения в пользу детей по 1/3 доли в праве собственности на квартиру.
Катя подала встречный иск о признании ее добросовестным приобретателем, указав, что покупала квартиру через агентство недвижимости, которое проверяло юридическую чистоту сделки.
Азовский городской суд Ростовской области частично удовлетворил требования Маши: признал договоры соцнайма и приватизации недействительными в части невключения в них детей, однако отказал в истребовании спорного имущества из владения Кати (решение от 19.10.2021 по делу №2-1652/2021).
Апелляция и кассация это решение поддержали.
Верховный Суд РФ судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (определение от 06.06.2023 №41-КГ23-6-К4).
Почему?
Сыновья Пети и Маши имели право пользоваться спорной квартирой на момент ее приватизации отцом, а значит, имели право и на участие в приватизации (ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-I «О приватизации жилищного фонда в РФ»).
По смыслу закона все сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних, в том числе отказ от участия несовершеннолетних в приватизации совершаются их родителями только по разрешению органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).
Установив, что по данному делу отдел опеки такое разрешение не давал, суд признал договоры соцнайма и приватизации спорной квартиры незаконными в части невключения в них несовершеннолетних.
Однако, поскольку Катя предприняла все меры для проверки указанной квартиры, приобрела ее по возмездной сделке, владеет и пользуется ею, суд не усмотрел оснований для истребования 2/3 доли в праве собственности на квартиру из владения Кати, являющейся добровольным приобретателем.
ВС РФ не согласился с последними выводами нижестоящих инстанций, поскольку суды не исследовали соблюдение прав детей при заключении договоров приватизации и купли-продажи квартиры и не восстановили их право на жилье, хотя было установлено, что Петя скрыл факт невключения сыновей в договоры соцнайма и приватизации, а затем продал квартиру без соответствующего разрешения отдела опеки и попечительства.
По смыслу закона собственник вправе истребовать из владения добросовестного приобретателя свое имущество, если оно выбыло из его владения помимо его воли, в том числе по возмездной сделке (п. 1 ст. 302 ГК РФ). То есть при рассмотрении этого дела судам следовало выяснить юридически значимые обстоятельства:
- есть ли право собственности на спорное имущество у лица, обратившегося с иском о его истребовании из чужого незаконного владения;
- имущество выбыло из владения собственника по его воле или нет;
- возмездность (безвозмездность) приобретения имущества.
Причем эти обстоятельства суд должен сам вынести на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.
Однако суды не определили как юридически значимые обстоятельства выбытия спорного имущества из владения детей и соблюдения требований закона при этом, в том числе о контроле со стороны государственных органом, а, следовательно, не дали им надлежащей правовой оценки. Это привело к тому, что по делу приняты решения в части отказа в истребовании имущества у добросовестного приобретателя с существенными нарушениями закона.
Поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Кстати, в итоге дело было прекращено по обоюдному заявлению сторон в связи с урегулированием спора во внесудебном порядке (определение Азовского городского суда Ростовской области от 05.09.2023 по делу №2-2771/2023).
Если вы узнали свою ситуацию или у вас остались вопросы, то записаться на консультацию можно по номеру 8-915-105-61-28 или через форму обратной связи на моем сайте.
