Важная часть процесса покупки квартиры — проверка так называемой юридической чистоты. Является ли продавец собственником, имеет ли он право продать квартиру, не останутся ли в квартире лица, сохраняющие право пользования жилым помещением, — это лишь немногие вопросы, на которые нужно найти ответы.
Цель проверки квартиры — исключить все правовые риски, в том числе мошенничество и даже недееспособность продавца, не ограничиваясь проверкой права собственности по выписке из ЕГРП и прописанных лиц по выписке из домовой книги.
Основные направления проверки юридической чистоты квартиры:
- проверка наличия права собственности продавца на квартиру и риска его оспаривания;
- идентификация и проверка продавца, его дееспособности, прав на совершение сделки;
- проверка наличия лиц, прописанных и имеющих право пользования квартирой, оценка перспектив выселения;
- проверка соответствия реальных технических характеристик квартиры характеристикам, отраженным в документации;
- анализ ситуации на предмет наличия признаков мошенничества;
- проверка подлинности документов.
Сегодня поговорим об особенностях проверки наличия права собственности продавца и оснований приобретения квартиры продавцом.
Этапы проверки:
- подтверждение, что продавец является собственником квартиры;
- определение вида права собственности — совместная, долевая, раздельная — и специфики продажи при таком виде собственности;
- подтверждение, что по квартире отсутствуют обременения, правопритязания и споры;
- проверка основания приобретения квартиры продавцом (договор купли-продажи, рента, дарение, судебное решение), подтверждение законности сделки по приобретению квартиры продавцом и отсутствия связанных неблагоприятных последствий;
- выявление особенностей покупки квартиры, создание схемы сделки с учетом выявленной ситуации и нюансов права собственности продавца.
Следует проверить не только права продавца на квартиру, но и предыдущие сделки с квартирой в пределах трех лет до даты проверки (общий срок исковой давности). То есть выявить, когда, по каким договорам, между кем совершались сделки с квартирой, соответствовали ли сделки закону, каковы текущие адреса и телефоны прошлых собственников, нет ли между ними споров по квартире.
Если же квартира продавалась два и более раза в течение года и владение продавцом квартиры не превышает года, а то и месяца (кроме случаев наследства), то проверять такие сделки и причины срочной перепродажи следует обязательно. Возможно, человек продает квартиру, поскольку получил иск об ее истребовании. Если же помещение продавали много раз в течение короткого времени (например, три раза за два года), то рекомендуем отказаться от покупки такой квартиры — вряд ли все собственники быстро продавали квартиру без всякой причины (все причины продажи, высказанные продавцом, следует рассмотреть критично).
Законодатель не дал правовых механизмов проверить количество сделок с квартирой и получить для проверки прежние договоры купли-продажи и свидетельства. Поэтому рассуждения экспертов о том, что необходимо обязательно выявить всех предыдущих собственников, связаться с ними по телефону, выявить причины продажи и даже смерти бывших собственников невозможно реализовать на практике.
Но рынок нашел выход и из этой ситуации. Так, есть компании, которые за плату достают многие сведения и документы. И хотя это не совсем законно, но практика таким образом исправляет очевидное несовершенство законодательства.
Но небольшое улучшение ситуации все же происходит. Можно выделить положительный тренд в развитии информационных технологий в работе Росреестра. Так, на сайте учреждения квартиру можно проверить онлайн, еще можно заказать, оплатить и получить выписку из ЕГРП. Не рекомендуем получать выписку от продавца или его представителя — лучше это сделать самостоятельно, чтобы исключить малейший шанс мошенничества.
Чтобы исключить случайные ошибки, команда K&P.Group подготовила таблицу, в которую включила все необходимые мероприятия, вопросы, документы для проверки квартиры. Скачивайте ее бесплатно по ссылке.