Привет, это Дмитрий Семененко, эксперт в области жилой недвижимости и руководитель строительной компании СДС.
Сегодня обсудим ее — великую и ужасную ипотеку. Стоит ли “впрягаться” прямо сейчас? Что происходит на рынке? К чему готовиться и чего ждать?
Ипотечные тренды-2024
Расскажу о ключевых тенденциях в сфере ипотечных кредитов.
Ключевая ставка стала больше
В конце 2023 года ипотечные ставки существенно увеличились. Загляните на сайты банков: они предлагают кредиты под 16,5%-18% для вторички. Та же история в новостройках, если заемщик не участвует в льготных ипотечных программах.
Для некоторых людей ставка может достигать почти 20%:
- отказавшиеся от страховки;
- “не зарплатные” клиенты;
- клиенты с низким первоначальным взносом.
- клиенты без документального подтверждения дохода
Первоначальный взнос: все выше и выше
С 1 октября 2023 года Центробанк установил повышенные надбавки по кредитам с низким взносом. При этом максимальные надбавки установлены по кредитам на новостройки. С начала 2024 года Центробанк выдвинул для банков новые требования по резервам для каждого кредита. А с 1 марта 2024 года Банк России снова повысил коэффициенты риска для ипотечных продуктов ввиду того, что доля кредитов, предоставленных заемщикам с ПДН (предельно долговой нагрузкой) более 80%, все равно оставалась достаточно высокой — около 50%.
Резерв должен быть больше в случае, если первоначальный взнос небольшой, а срок кредитования долгий.
Например, кредит в 1,5 млн рублей требует резерва в 15 млн. Это невыгодно банкам, соответственно, они делают первоначальный взнос выше — чтобы снизить суммы резервирования. 30% — самый популярный размер первоначального взноса сейчас.
Аналитики предупреждают: одобрять будут значительно меньше заявок на ипотеку, чтобы предотвратить рост закредитованности граждан и накопление рисков банками и микрофинансовыми организациями. Да и сами заемщики станут реже обращаться к банкам из-за невыгодных условий.
Москвичка Жанна решилась на ипотеку и взяла кредит на однокомнатную квартиру площадью 33 кв. м в Москве. Жилье стоит 12 млн рублей, и вот что получилось:
- первый взнос — 20% (2,4 млн)
- ставка — 18%
- срок — 30 лет.
Это значит, что ежемесячно ей придется платить около 140 000 рублей. Огромные деньги!
Инфляция и ее влияние на ипотечные ставки
Глава Центрального банка России Эльвира Набиуллина сообщила, что к Петербургскому международному экономическому форуму 2025 года инфляция должна снизиться до 4%.
Также она отметила: «Что будет с ценами на жилье? Если льготную ипотеку отменят, цены в лучшем случае останутся на текущем уровне, а в худшем — будут снижаться. В рублях они могут снизиться, а в долларах — точно упадут», — подытожила Набиуллина.
Преимущества ипотеки в условиях высокой инфляции
В России граждане могут радоваться, поскольку по ипотеке с государственной поддержкой можно получить ставку от 4,99% на новостройки. Это ниже средней годовой инфляции за последние 20 лет (10% годовых). Но лично я не уверен в сохранении низкой инфляции в стране, скорее всего, она будет расти.
Однако для тех, кто оформит кредит под высокий процент на готовое жилье, будет возможность рефинансировать его в будущем, когда ставка снизится.
Рефинансирование ипотеки: когда это целесообразно?
Специалисты рекомендуют рефинансировать ипотеку только в том случае, если разница между процентными ставками превышает 2%. Иначе экономия будет незначительной, а времени, усилий и средств на переоформление потребуется немало.
Таким образом, при текущих процентных ставках 18-20% годовых рефинансирование кредитов нецелесообразно, однако, когда ключевая ставка снизится до 10-12 %, продукт рефинансирования будет очень востребован. Интересным также будет рефинансирование с дополнительной суммой, когда разница в ставках может быть небольшой, но человек получает деньги сверху на другие цели, и за них не нужно отчитываться перед банком.
