Решение жилищного вопроса одна из главных задач у любого человека. Когда лучше покупать, а когда продавать? Возможно ли это точно определить? Какие факторы помогают выявить рецессию или очередной пузырь на рынке? Попробуем, сегодня разобраться в этих вопросах.
Все мы знаем, что экономика развивается циклично. Рынок недвижимости в данном случае не исключение. Его циклы определяются периодическими колебаниями основных показателей деловой активности, вызванными нарушением равновесия спроса и предложения. Той самой конъюнктуры рынка, о которой я уже упоминала в этой статье.
Цикличность на рынке недвижимости состоит из 4-х основных стадий: экспансии, перенасыщения, рецессии и восстановления.
Каждая стадия характеризуется определённой динамикой цен, числа сделок и объёма строительства.
Давайте попробуем разобраться в каждой стадии более подробно.
Экспансия
Экспансию порождает рост экономики и повышение покупательной способности населения. Рыночный цикл входит в эту фазу, когда уровень невостребованной недвижимости падает до минимума, а покупательский интерес, напротив, заметно увеличивается. Повышенный спрос влечёт за собой увеличение числа сделок и объёмов выданных ипотечных займов. В этот момент девелоперы начинают активно вкладывать средства в строительство новых объектов, чтобы удовлетворить возросший спрос. В условиях дефицита объектов на рынке наблюдается рост стоимости недвижимости.
Простыми словами: именно платежеспособный спрос порождает повышение предложений на рынке и соответственно рост цен. Как мы можем с вами наблюдать – цикл экспансии может быть создан искусственно. Когда общий ажиотаж, подогреваемый «дешевыми платежами» по ипотеке, заявленные свыше рекордные объемы строительства, приводят к тому, что закредитованность населения, уже вызывает сомнения во всей этой затеи и «на верхах».
Ключевое в определении цикла экспансии – ее порождает рост экономики в целом! Мы же, как всегда, пытаемся «усидеть одной @опой на двух стульях» - вести СВО и претендовать на передовое место в строительной отрасли, только тянет ли эти все «затеи» наша экономика? Вопрос риторический.
Перенасыщение
В какой-то момент девелоперы перестают обращать внимание на завышенную стоимость земли или самих проектов, полагая, что дальнейший рост цен окупит их затраты. Собственники объектов также продолжают играть на повышение цен. Именно тогда цены на экспонируемые на рынке объекты начинают заметно превосходить реальные покупательные возможности населения и число сделок начинает сокращаться. При этом строительство объектов, начавшееся ещё в период экспансии, невозможно остановить в одночасье, и наступает перенасыщение рынка, которое может привести к образованию пузыря.
Простыми словами: это именно то, что мы с вами получили по итогу всех этих «игрищ» со льготной ипотекой. Да, здравствует «ценовой пузырь»! Который многие отказываются признавать, продолжая верить в «вечный рост цен на недвижимость».
А мы пока плавно, но уже уверенно на следующем цикле.
Рецессия
Рецессия проявляется в снижении цен, на которое влияет не только сократившийся спрос, но и рост доли невостребованной недвижимости, чей фонд пополняется завершающимися стройками. В период рецессии девелоперы замораживают новые проекты и темпы строительства падают.
Простыми словами: эту стадию еще никому не удавалось обойти. Затоваренность рынка новостроек, объем построенного и строящегося жилья, закредитованность населения – рецессия будет долгой и жесткой. Сколько она продлится? Точный ответ вам не даст ни один эксперт. Вспомнилась почему-то великая депрессия в США:
Она длилась 10 лет. Но сравнивать нашу экономику с экономикой США я точно бы не стала, да и времена сейчас совсем другие и причины нашего кризиса тоже.
Здесь хотелось бы добавить важную информацию:
- Доля ипотечных платежей в доходах населения
Думаю, не надо объяснять, что это значит?
- Коэффициент отношения цен на недвижимость к доходам населения, рассчитывается исходя из стоимости недвижимости к среднегодовому доходу населения. В Москве он составляет:
- средняя стоимость м.кв. жилья в новостройке – 300т.р.
- стоимость 1-комнатной квартиры площадью 35м.кв. – 10,500т.р.
- средний доход в месяц за вычетом всех налогов – 70т.р.
- среднегодовой доход – 820т.р.
- отношение годового дохода к стоимости квартиры – коэффициент 12,8.
Этот коэффициент показывает доступность нового жилья для населения. В данном случае Москвы. И означает, соответственно, через сколько лет человек может позволить купить себе квартиру в Москве, откладывая весь свой годовой заработок.
Как думаете при таком значении коэффициента можно ли дальше рассуждать о безграничном повышении цен?
Восстановление
Падение рынка происходит до тех пор, пока цены не опустятся до показателя, соответствующего реальным потребностям и возможностям покупателей. Тут начинается оживление рынка, постепенно растёт число сделок и снижается доля невостребованной недвижимости: спрос начинает поглощать созданные на стадии экспансии лишние площади. Восстановление рынка недвижимости должно подкрепляться экономическим ростом, который помогает поддерживать спрос на жилье.
Простыми словами: «светлое будущее», конечно, всегда наступает. Я не считаю себя оптимистом, больше все же реалистом, поэтому прекрасно понимаю, что этой стадии нам ждать долго. Никаких предвестников роста нашей экономики ждать не приходится. Да, и действительно росла она в последний раз в «сытые нулевые». Аж более 15 лет назад! Геополитическая обстановка в целом в мире была абсолютно другая. Возможно ли «дожить» еще до повторения тех времен? Опять риторический вопрос.
В таблице ниже вы можете увидеть динамику основных показателей каждого цикла.
Когда лучше покупать и продавать недвижимость?
Оптимальное время для покупки недвижимости — это начало стадии восстановления, когда цены достигают минимума и ожидается их дальнейший рост. Соответственно, лучшее время для продажи — это окончание периода экспансии или начало этапа перенасыщения.
Простыми словами: естественно, никто вам не скажет, когда рынок «достигнет дна», поэтому и не надо «его ловить». Я бы отталкивалась, как раз, от «коэффициента отношения цен на недвижимость к доходам населения», о котором писала выше и от его значения в вашем конкретном регионе. Он должен составлять не более 5-8 пунктов.
В индивидуальном случае рассчитывать нужно, чтобы размер ипотечного платежа в месяц не превышал 50% от дохода одного члена семьи. Это оптимальное условие, при котором можно рассматривать покупку квартиры.
Что касаемо продажи, то здесь все упирается в личную ситуацию и конкретные рекомендации дать очень сложно.
Поэтому вы всегда можете записаться ко мне на консультацию по контактам в профиле.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.
