Банкиры рассчитывают увеличить объем кредитов на ИЖС - за счет упрощения процедур и введения эскроу-счетов.
За четыре месяца 2024 года банки выдали 120,8 тысяч кредитов на ИЖС на общую сумму 331,2 млрд рублей.
В Петербурге с января по апрель предоставлено 3647 кредитов на ИЖС, на 12,4 млрд рублей. В Ленобласти - 1193 займа на 3,6 млрд рублей.
За этот период в Ленобласти построили и сдали 8993 дома ИЖС, по договорам купли-продажи было реализовано 8622 дома. То есть доля кредитных сделок составила всего 6,7%. Пока немного, но кредитному рынку в сфере ИЖС есть куда расти.
Минстрой и правительство рассчитывают на большой эффект от внедрения в сферу ИЖС эскроу-счетов. В весеннюю сессию в Думе (до 4 августа) должен быть принят соответствующий законопроект.
Пока настораживает, что при строительстве с эскроу деньги клиента хранятся на специальном счете, а частный застройщик ведет работу в долг - на кредит банка (проектное финансирование).
Пока, в рамках эксперимента, такие кредиты предоставляются по льготной ставке - от 1% до 6%. Лимит на субидирование таких кредитов, как ранее сообщал ДОМ.РФ - 1 млрд рублей. Что будет, когда лимит закончится - неизвестно. Без субсидирования ставки для застройщика схема не работает. Или добавит 15-20% к цене.
Другое важное направление - упрощение процедур при оформлении ипотеки на ИЖС.
Сбербанк на днях объявил об отмене требования отчета об оценке при оформлении загородных кредитов. Директор сервиса ДомКлик Алексей Лейпи уверен, что собственных моделей банка и помощи искусственного интеллекта будет достаточно для корректного определения стоимости залога без привлечения независимых специалистов.
Однако на загородным рынке есть определенные трудности с определением стоимости объектов. Во-первых - объективные: здесь нет типового продукта, вроде квартир в одном доме. Во-вторых - из-за изобилия фейковых объявлений на платформах. (Их размещают просто для привлечения внимания к локации или фирме).
Участники рынка оценивают перспективы этого шага по-разному.
«Отмена обязательной оценки упростит и ускорит процедуру, - полагает Мария Федорова, директор по развитию компании Puzzle Realty. - А также - снизит расходы покупателя и сократит сроки подготовки сделки на 3-5 дней.
Искажения при определении стоимости были всегда, одинаковых участков нет. Мы часто сталкиваемся с этой проблемой. Оценочные компании берут среднерыночные цены, проверка стоимости в любом случае остается за банком».
«Посмотрим, как это будет выглядеть на практике, - комментирует Максим Хансон, руководитель АН Insiders. - Вряд ли банки будут кредитовать все объекты подряд, без разбора. Отмена обязательного отчета о независимой оценке должна действительно упростить процедуру, но я сомневаюсь, что кредиторы устроят аттракцион неслыханной щедрости. Возможно, стоимость объекта по собственным моделям банка будет занижаться, чтобы снизить риски при дефолте. В городской недвижимости все проще, потому что объекты стандартнее».
«На наш взгляд, это мало что изменит, разве что дополнительно ужесточит требования при выдаче ипотеки, - полагает Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом» . Банки и так всегда выполняли собственную оценку, на этапе согласования объекта. И если цифры расходились с теми, которые были у заемщика, то заставляли переделывать отчёт.
В отдельных случаях, если объект действительно выбивался из усреднённого ряда, все же была возможность через пояснительную записку оценщика доказать, что именно этот дом или участок лучше других. Хотя и это не всегда помогало».
По словам Алексея Лейпи, директора дивизиона Домклик, в этом году Сбер планирует выдать на приобретение и строительство ИЖС 440-450 млрд рублей. «Мы быстро движемся вперед, рынок становится более цивилизованным, - говорит Алексей Лейпи. - Ранее дома строились в основном хозпособом. Сейчас у нас около 5000 аккредитованных подрядчиков, которые строят частные дома в регионах. Следим за ними, мониторим качество работ, сроки выполнения работ. Следующий шаг - введение эскроу и проектного финансирования для подрядчиков. В апреле запустили эскроу в ИЖС, в начале июня - проектное финансирование».
Таблицы с данными по кредитованию ИЖС доступны по ссылке.
