Четко вижу закономерность: одни покупатели рассматривают только новое жилье, для них старый фонд — дно. Другие наоборот выбирают только старые квартиры, считая новостройки дешевым суррогатом. Кто прав?
Кстати, какие квартиры предпочитаете вы — поделитесь в комментариях ниже.
Ну ладно, поехали. На самом деле, “старое” и “новое” — понятия относительные. Весь жилой фонд, представленный на рынке, можно сгруппировать по нескольким периодам (я специализируюсь на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, но эта классификации будет актуальна для большинства городов).
Жить в музее
Традиционно старым фондом на рынке недвижимости называют дома дореволюционной постройки. Они расположены в исторической части города, какие-то в очень плачевном состоянии, другие прошли реконструкцию.
Какой самый старый жилой дом в Санкт-Петербурге? Есть мнение, что самый старый дом в Питере расположен на улице Социалистической, 11, недалеко от метро Звенигородской (1746 год, то есть дому 278 лет, вы бы купили в нем квартиру?). Но первенство среди самых старых домов оспаривают и другие постройки, преимущественно в Василеостровском районе…
В 2022 году мы подбирали для своего клиента квартиру в центре и остановились на варианте на Малой Конюшенной 2/4, в шаге от Невского — 1828 года. Дом был в очень хорошем состоянии, однушку взяли за 12,8 млн. Сейчас такая стоит не меньше 15 млн. И, уверен, цена будет только расти.
Какие плюсы и минусы есть у покупки квартиры в старом фонде?
Плюсы:
- Такое жилье уникально, и в перспективе стоимость его должна только расти;
- Такую квартир можно не только выгодно продать в будущем, но и выгодно сдавать. Арендные ставки в центре Санкт-Петербурга за последнее время просто улетели в космос;
- Удобное расположение, хорошая транспортная доступность, рядом обычно есть метро, магазины, кафе, хорошие вузы и т.п.
Минусы:
- Состояние дома трудно оценить без специальной экспертизы. Дом может быть на грани признания аварийным, но вы этого не поймете при визуальном осмотре. При покупке важно оценить состояние перекрытий, сухость подвала (если он есть);
- В доме могут быть коммунальные квартиры с неспокойным контингентом;
- Если дом является памятником архитектуры, то в квартире практически невозможно узаконить перепланировку (можно нарваться на серьезный штраф);
- Длинная история квартиры, требуется тщательная проверка документов;
- Проблемы с парковочными местами в центре города.
В целом покупка квартиры в старом фонде может быть крутым инвестиционным решением при условии, что такой объект выбран тщательно, с минимизацией всех возможных рисков.
Советское тоже старое
Все чаще к старому фонду причисляют и дома советского периода постройки, причем не только “сталинки” (1930-60-ее гг.), но и панельные, кирпичные дома 1960-1980-х гг. Типов таких домов существует очень много, не будем сейчас вдаваться в подробности.
Многие покупатели любят такие дома, главным образом, за их удачное расположение: в развитых районах города, близко к метро, к паркам, скверам. Радует планировка кварталов советского времени: просторные зеленые дворы, умеренная этажность, прекрасные виды из окна, хорошая инсоляция (много солнца в квартирах).
А вы любите такие дома, хрущевки, брежневки..? Лично я вижу большой спрос на квартиры в таких домах. Но есть ряд нюансов, которые необходимо учесть при покупке.
Минусы:
- Часто проблемные соседи, маргиналы и проч. Бывают и вполне приличные дома, подъезды, но это нужно тщательно проверять, изучать;
- Наличие газа. В таких домах много проживает пожилых людей, соответственно, есть риск аварии;
- Дом этих лет постройки может попасть под расселение и реновацию. В Санкт-Петербурге программа реновации сейчас явно буксует, а вот в Москве идет полным ходом;
Как понять, не попадет ли ваш дом под реновацию в будущем? Чем старее дом и чем лучше место, в котором он расположен (близость парка, метро), тем выше шансы, что когда-нибудь до него доберется реновация. Впрочем, от этого можно и выиграть, взамен старому жилью дадут новое. Правда, в случае с Питером, это будет, вероятно, другой район.
Надо также учитывать, что дома советских лет постройки морально устарели. И с каждым годом устаревают все сильнее. Поэтому к выбору такого жилья нужно подходить очень тщательно.
Новое не значит — качественное
Среди покупателей немало людей, которые хотят купить только новое жилье. Они могут выбрать новостройку (первичный рынок), либо готовое новое жилье (вторичный рынок). И вот тут тоже есть очень важные нюансы.
Я бы разделил новый жилой фонд на две группы. К первой относятся дома, построенные в рамках уплотнительной застройки, в давно сложившихся кварталах. Такие дома возводились с конца 1990-х (это явно уже не “новое”), но наиболее активно уплотнительная застройка велась с начала 2000-х и до 2011-2012 гг., когда стартовала массовая застройка пригородных территорий, полей, бывших промзон и т.п.
До массовой застройки
И вот тут, как говорится, почувствуйте разницу. До 2010-х гг. застройщики возводили одновременно 2-3 жилых относительно небольших жилых комплекса, уделяя серьезное внимание качеству. Дома этих лет постройки обычно с большими холлами, просторными квартирами и интересными планировками. В них хорошая тепло- и звукоизоляция.
Единственный минус, пожалуй, это некоторое моральное устаревание таких домов. Наверняка вы хоть сейчас вспомните десяток таких домов, с кирпичными фасадами, окнами странной формы (часто выглядят как бойницы в крепости), странными кровлями непонятной формы.
Также отметим, что в этих домах обычно нет закрытой территории, входные группы не слишком удобны. В остальном это очень хорошие дома, подходящие как для жизни, так и сдачи в аренду.
Я часто работаю на подбор с клиентами, которые ищут именно такие квартиры. И, честно скажу, вариантов в свободной продаже обычно немного, приходится ловить варианты.
Цены на такие квартиры растут, чего не скажешь о других типах домов. Для примера: в конце 2023 года мы покупали клиенту однокомнатную квартиру на Новоколомяжском пр. площадью 41 кв. м за 7,1 млн рублей.
Уже в 2024-м такую не купить дешевле 9 млн, а чаще предложения начинаются от 10 млн.
Массовая застройка: покупать или нет?
Все, что строится в рамках комплексного освоения территорий, на мой взгляд, представляет собой целый ряд рисков для покупателей.
Речь идет о проектах в Кудрово, Мурино, Буграх, Шушарах, Новоселье, на окраинах Красногвардейского, Красносельского районов и т.п.
Прежде всего, цены на такие квартиры сильно завышены. Так, с 2019 года, как вы знаете, активно развивалась льготная ипотека, благодаря которой огромное число людей купили себе квартиры на первичном рынке под очень хороший процент.
Фишка в том, что застройщики на волне всеобщей эйфории нешуточно задрали цены. В итоге получается ситуация, что человек купил квартиру на первичном рынке, допустим, за 8 млн, а на вторичке потом может продать ее максимум за 6 млн.
Проблема массового жилья в том, что его, действительно, очень много. А если имеется избыток предложения, то неизбежно снижение цен. И если “точечная” застройка 2000-2010-х гг., несмотря на некоторое моральное устаревание, все-таки растет в цене, то совсем новое, учитывая избыток предложения, падает.
Только отдельные дома в массовой застройке могут претендовать на хороший спрос и подорожание, как, например, дома в пешей доступности от метро в Мурино или на Парнасе.
И ладно бы речь шла только о изобилии предложения. Еще огромные вопросы вызывает качество строительство. У новых домов, построенных всего 3-5 лет назад, уже обрушиваются фасады, ломаются лифты, не работают вентиляционные каналы, а в квартирах зачастую присутствует стойкий запах дешевых материалов. А какое, скажите, возможно, качество при таких объемах застройки?
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 года.
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Квартиры в новостройках больше никому не нужны?
👉Квартиры в Мурино ждёт обвал цен
👉Это катастрофа: Питер завален квартирами-студиями
👉Самые маленькие студии в СПб: как в них жить?
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
🔥А полезные видео по недвижимости смотрите на YouTube канале "Полезный риэлтор"
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!
