Минфин подготовил и внес в правительство законопроект об изменениях в налоговой системе. Что предлагается и как это отразится на рынке – читайте в нашем спецматериале.
- Предлагаемые изменения
- Последствия для рынка
- Общие оценки
- Страда продаж
- А покупателям что?
- Налоговый «кешбэк»
Предлагаемые изменения
Внесенный Минфином пакет поправок об изменениях в налоговой системе предполагает внедрение пятиступенчатой прогрессивной шкалы налогообложения для граждан:
- налоговая ставка по НДФЛ останется 13% для россиян с годовым доходом до 2,4 млн рублей;
- при годовой зарплате от 2,4 до 5 млн налог повысится до 15%;
- доход в 5-20 млн сулит 18-процентный налог;
- заработок от 20-50 млн в год – налог в 20%;
- налог же для граждан с годовым доходом более 50 млн рублей составит 22%.
Оговоримся, что реформа не коснется доходов участников СВО. «Для них шкала налогов останется двухступенчатой, что теоретически позволяет им накопить необходимую сумму для покупки недвижимости», – обращает внимание исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.
Еще одно важное нововведение касается продажи недвижимости. Действующая ставка на уровне 13% останется до суммы в 2,4 млн. «А со всего, что свыше этого, будет уплачиваться налог 15%», – отмечает замруководителя юридического департамента АН «Этажи» Элен Лукьянова.
Последствия для рынка
Общие оценки
Любое увеличение налогового бремени, безусловно, влияет на покупательную способность, а значит, и на возможность людей приобретать или снимать жилье – говорит коммерческий директор ГК «АльфаСтройИнвест» Юрий Балабанов. При этом эксперт подчеркивает, что это не единственный фактор, ведь «надо смотреть на экономическую ситуацию в целом, на баланс спроса и предложения на рынке недвижимости, льготные программы и многое другое».
Директору департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Асе Левневой изменение налогооблажения с доходов физических лиц представляется справедливым решением:
2% дополнительно на сумму выше 2,4 млн руб. для людей, получающих больше 200 тысяч в месяц, – это небольшая сумма, которую хорошим специалистам возместит работодатель. Тут нет прямой связи с рынком недвижимости. На текущий момент высокая рыночная ставка по ипотеке – в принципе нежизнеспособная история для такой капиталоемкой покупки как недвижимость, именно она больше всего отражается на рынке недвижимости.
Что касается повышения налога на прибыль с 20 до 25%, то, с одной стороны, это увеличит и без того достаточно высокие издержки для бизнеса. Рост расходов застройщиков неизбежно повлечет за собой удорожание строительства и может вызвать рост цен на жилье, что снизит его доступность для конечного потребителя.
С другой стороны, заявлено, что новые налоговые поступления в бюджет будут направлены, в том числе на поддержку бизнеса, строительство дорог и инфраструктуры. Если таким образом больше социальных объектов будет возводиться за счет госбюджета, а не за счет компаний, а также если появится возможность субсидировать ставку проектного финансирования, то девелоперы смогут снизить свои расходы и как следствие поддержать цены на жилье на доступном уровне.
Главное – цены на недвижимость не будут падать, будет создаваться только видимость этого с помощью маркетинговых скидок. А вот строить качественное жилье будут значительно меньше.
Страда продаж
Нововведения, прежде всего, отразятся на рынке инвестиционной недвижимости. «Инвесторы заинтересованы в быстрой продаже объекта недвижимости без соблюдения минимальных сроков владения имуществом для освобождения от уплаты соответствующего налога», – напоминает Элен Лукьянова.
Мнению представителя «Этажей» вторит Ярослав Баджурак: «Полагаем, что из-за повышенных налогов уменьшится количество инвесторов в недвижимость, которые спасают свои сбережения от инфляции. Пострадают доходы и тех наиболее обеспеченных ипотечников, которые копят на первоначальный взнос. Следовательно, покупателей с ипотекой станет меньше, что отразится на сделках новостроек. Меньше продаж – хуже результаты бизнеса. В итоге в негативном сценарии мы получаем меньше рабочих мест в секторе строительства и недвижимости».
А вот налоговых расходов у продавцов квартир на «вторичке» станет больше. Налоговая «прогрессивка» в 15% при продаже квартир стоимостью от 2,4 млн рублей дополнительно дестимулирует активность людей. «Особенно тех, кто "вложился" в новостройки с целью заработать на растущем в последние четыре года рынке. Налоговое нововведение заставит продавцов "придерживать" квартиры. Но как говорит экономическая теория: любой дефицит ведет к повышению цен. Это, в свою очередь, не делает квартиры доступнее», – говорит Ярослав Баджурак.
И это еще не все последствия 15-процентного налога с продажи. Вторичный рынок, как подчеркивает Ася Левнева, и так замер из-за высоких ипотечных ставок. «В свою очередь, повышение налогов для малого и среднего бизнеса неизбежно затронет арендный рынок – это вызовет рост издержек инвесторов, а с ним и повышение ставок аренды», – прогнозирует девелопер.
А покупателям что?
Очевидно, что увеличение налогов на высокие доходы снизит покупательную способность состоятельных групп населения. Это может привести к уменьшению спроса на элитную недвижимость и дорогие загородные дома – предостерегает директор по развитию СК «Дачный Сезон» Никита Лутовинов.
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Прeoбрaженский тем временем полагает: вносимые Минфином поправки лишь немного увеличат налоговые отчисления у высокооплачиваемых налогоплательщиков. «Возможно, кому-то покажется, что снижается платежеспособность покупателей. Однако, если обратить внимание на базовые параметры рынка недвижимости, то выяснится, что основные покупатели на нем практически не будут затронуты данной реформой. Для покупателей премиального жилья более важным параметром является налогообложение дивидендов. Эти изменения также влияют на рынок недвижимости незначительно».
Ярослав Баджурак не сомневается, что пятиступенчатая прогрессивная шкала налогов для физлиц скажется на активности покупателей недвижимости. «Повышение НДФЛ снизит доходы наиболее платежеспособной группы граждан РФ. Учитывая, что это покупатели, которые, как правило, приходят на первичный и вторичный рынки недвижимости с "живыми" накопленными деньгами, можно предположить, что в результате налоговой реформы их участие в сделках пусть незначительно, но сократится. К примеру, станет меньше тех, кто вносит полную сумму в первом звене альтернативной цепочки сделок на "вторичке". И если нет первого покупателя с необходимой суммой, то рушатся планы всех остальных».
Налоговый «кешбэк»
Из позитивных изменений власти обещают, что налоговые льготы получат семьи с двумя и более детьми. «Причем под правило вычета должны попасть до половины семей, – комментирует Ярослав Баджурак. – Как предварительно оценили в Минфине, исходя из прожиточного минимума 2025 года, налоговый "кешбэк" может быть предоставлен родителям с месячным доходом до 53 тыс. рублей, если оба работают; и не более 106 тыс. рублей, если работает только один. Но, заметим, сумма вычета вряд ли позволит заемщикам с детьми сразу сделать первый взнос по семейной ипотеке. Людям придется копить не один год. Таким образом, вряд ли стоит ждать роста количества покупателей новостроек со скромными доходами».
Никита Лутовинов, в свою очередь, полагает: «Налоговый кешбэк может стимулировать спрос на более доступное жилье, включая загородные дома, что позитивно скажется на сегменте ИЖС».
Резюмируя, согласимся с мнением Ярослава Баджурака, что справедливая по оценкам властей налоговая реформа «в итоге неизбежно добавит проблем многим россиянам, в том числе тем, кто связан со стройкой, либо продает или покупает недвижимость».
А что по поводу прогрессивной шкалы налогообложения думаете вы? Делитесь своими мнениями в комментариях.
А чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.
