Инвестирующие в недвижимость зачастую не учитывают одно весьма ценное ее свойство – капитализацию. При покупке квартиры или апартамента приобретатель нацеливается на многолетний пассивный доход от сдачи своей новой собственности в аренду. Дальнейшие расчеты он строит только исходя из показателя арендной доходности. Тем самым инвестор использует потенциал своего актива не более, чем наполовину. Как выжать из квадратных метров максимум выгоды и в разы увеличить эффективность вложения, читайте ниже.
Что такое капитализация
Понятие «капитализация» знакомо многим оформлявшим банковский депозит. Капитализация вклада представляет собой причисление процентов к сумме на счете. С помощью такой операции размер вклада растет. Последующий процент начисляется уже не на первоначальный взнос, а на общую сумму с процентами.
Говоря иначе, капитализация вклада – это рост стоимости актива. Применим эту аналогию к доходной недвижимости.
В отличие от вкладчика, обладателя золота, валюты или игрока на фондовом рынке владелец недвижимости имеет не один, а два источника дохода в одном активе: постоянный в виде арендных платежей и одноразовый в виде выгодной перепродажи. Собственник волен по своему усмотрению выбирать, какой из доходных компонентов использовать и когда.
Капитализация играет решающую роль для перепродажи. Условно ее можно разделить на два вида: рыночную – когда квадратные метры дорожают вместе с другой недвижимостью в этой локации – и индивидуальную, назовем это так. Здесь имеется в виду форсированная капитализация конкретного объекта недвижимости за счет его модернизации.
Всё просто: квартира в ЖК на этапе котлована стоит дешевле всего, потому что ее пока нет в натуре. То же жилье в доме перед сдачей его в эксплуатацию стоит на 20-50% дороже. Это правило работает и на вторичном рынке. Существенно увеличивают цену недвижимости такие инструменты, как флиппинг или редевелопмент.
Соответственно, рыночная капитализация постоянная, ежегодная и чаще всего плавная. Индивидуальная ограничена конкретным сроком. Но за этот срок объект недвижимости взлетает в цене и становится интересным для быстрой перепродажи.
Что выгоднее всего
Многие всю жизнь сдают квадратные метры в аренду. По-своему это разумно – иметь надежный источник стабильного пассивного дохода. Более активные инвесторы ориентированы на стратегию перепродажи, в том числе после выгодной покупки объекта, желательно по цене «ниже рынка», и его улучшения – способ получить желаемую прибыль в минимальные сроки. В этом случае помещение выступает не защитным активом, а средством быстрого обогащения.
Как инвестор, я пробую и то, и другое.
Не всякая недвижимость годится для постоянной сдачи в аренду из-за низкой доходности. Типичная квартира с доходностью 5% годовых окупит свою стоимость через 20 лет. Чем ждать этот срок, лучше выгодно ее реализовать и по возможности приобрести нечто более прибыльное.
Не всякая недвижимость годится и для скорой перепродажи. Коммерческое помещение, приносящее высокий доход от сдачи в аренду – слишком хороший актив, чтобы с ним расставаться.
Идеальный вариант – когда ваш актив показывает и желаемую арендную доходность, и стремительный рост цены. В этом случае наиболее разумный вариант – соединить обе стратегии и тем самым использовать объект недвижимости по-максимуму.
Если ваша недвижимость приносит 10% годовых от сдачи ее в аренду, она окупится через десятилетие. А если она при этом параллельно дорожает на 10% в год, то уже через пять лет, вы в состоянии ее перепродать с 50-процентной наценкой. Так вы отобьете вложенные средства и получите двойную выгоду: от перепродажи и аренды за минувшие годы. И то, и другое пойдет вам в прибыль: 50% от аренды и 50% от продажи.
Другое дело, что не каждый актив приносит такую арендную доходность и не так быстро и стабильно дорожает. А даже если имеется и то, и другое, объект может отличаться низкой ликвидностью. Поскольку для перекупщика в силу повышенной цены последующая доходность от сдачи в аренду падает.
Однако не нужно отчаиваться и думать, что актив, отвечающий всем трем пунктам, существует только в теории. Пример такой недвижимости имеется и даже доступен для покупки.
Как показывает мой опыт инвестирования и работы в сфере гостиничного бизнеса, высокую доходность от сдачи в аренду, стремительный рост цены и отличную ликвидность при этом демонстрируют сервисные апартаменты в историческом центре туристического города – Москвы или Петербурга. Так, юниты в апарт-отелях инвестиционно-строительной компании Inreit приносят их инвесторам в среднем 12% в год, дорожают на 30-50% только за время их создания – за год-полтора – и раскупаются за считанные месяцы. Посмотреть доступные лоты в новых отелях можно на сайте.
Сравним со вкладом
Я начал с описания понятия капитализации на примере банковского депозита. А затем подчеркнул, что только недвижимость обладает капитализацией как одним из двух полноценных доходных компонентов. «А как быть с тем же вкладом? – возможно, спросите вы. – Ведь у него есть и доходность в виде процентов, и капитализация в виде увеличения суммы актива».
Банк действительно немного увеличивает вашу сумму на счете, от которой начисляются проценты по вкладу. Но, во-первых, капитализация доступна не для каждого вклада. Во-вторых, сумму вклада вам увеличивает банк – вы не распоряжаетесь этой частью в отличие от собственника недвижимости. А в-третьих, капитализация вклада настолько мала, что едва ли такой бонус можно назвать полноценным источником дохода номер два. По сути, доходный компонент остается один в виде начислений по вкладу и лишь немного увеличивается за счет суммирования процентов.
Подобных бонусов в случае с теми же сервисными апартаментами гораздо больше. Там ваши дивиденды ежегодно растут как минимум на основании индексации арендных ставок. Кроме того при покупке юнита в апарт-отеле инвестор может получать доход сверх предусмотренного от дополнительных услуг управляющей компании для постояльцев. К примеру, прибыль от продажи сувенирной продукции поступает в общий «котел» отеля и распределяется между собственниками апартаментов вместе с общими выплатами от сдачи помещений в аренду.
Рост арендных ставок и дополнительные источники заработка инвестора от оказания отелем услуг относятся к той же графе «арендный доход». Полноценным же доходным компонентом помимо этого выступает рост стоимости недвижимости. 50% прибыли за счет пяти лет сдачи помещения в аренду под 10% годовых и дополнительные 50% прибыли от перепродажи по итогам этих пяти лет – вот, что я называю двумя полноценными источниками дохода.
