В 2024 году после ужесточения условий выдачи ипотеки стало сложнее купить недвижимость в крупных городах, а на рынке все чаще стали появляться предложения по траншевой ипотеке. Как оформить кредит по такой программе? В чем ее преимущества и риски — рассказываем в нашей статье.
Что такое траншевая ипотека
Траншевая ипотека — это кредит на покупку в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями, чаще всего двумя. Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй — после ввода дома в эксплуатацию.
Количество и даты внесения траншей определяются кредитным договором. Первый транш может быть символическим и составлять, например, 100 руб. Но может доходить и до 30% от суммы займа. До сдачи вашей недвижимости заемщик платит по обслуживанию относительно небольшие деньги: при символическом первом транше платежи могут составлять 1 руб. в месяц.
С внесением второго транша покупатель начинает платить деньги банку с основной суммы кредита, платеж повышается до стандартных размеров. Такая программа предполагает, что заемщик несет основные расходы по кредиту после того, как застройщик ввел строящийся дом в эксплуатацию, а до этого момента заемщик выплачивает банку символические проценты.
Условия и отличия от других программ
Траншевая ипотека не сильно отличается от обычной с точки зрения требований (к уровню дохода, кредитной истории, первому взносу) и условий выдачи (сроки, ставка). При этом у нее есть свои нюансы. Как и в случае с классической, траншевая ипотека предполагает наличие первоначального взноса, но он в данном случае может быть повышенным.
Сам ипотечный договор не отличается от стандартного — в нем также прописываются условия, первый взнос, зафиксированы процентная ставка и окончательная сумма. Что касается права собственности на квартиру в Москве или апартаменты на берегу Крыма, приобретенные по такой программе, то оно оформляется также после того, как дом введен в эксплуатацию.
Квартира в залоге у банка, пока кредит не будет полностью погашен, — точно так же, как при других ипотечных программах.
Кому выгодна траншевая ипотека
Ипотека траншами выгодна покупателю за счет меньшей суммы первого транша. Благодаря этому сокращается переплата по сравнению с обычной — поначалу не нужно платить проценты на всю сумму, которую заемщик возьмет в кредит.
До сдачи дома в эксплуатацию покупатель вносит относительно небольшие ежемесячные платежи. В это время нагрузка на бюджет возрастает не так сильно, как при обычной ипотеке, поэтому заемщику легче снимать квартиру, копить на ремонт или подушку безопасности.
Ипотека траншами подойдет, если:
- важно сократить платежи на первое время — например, покупатель снимает квартиру и не хочет увеличивать нагрузку на бюджет;
- хочется накопить на ремонт, досрочное погашение или другие цели;
- нужно зафиксировать стоимость недвижимости, чтобы в будущем не платить больше за такую же квартиру.
Траншевая ипотека выгодна инвесторам, которые хотят вложить деньги в апартаменты под сдачу на этапе строительства. Комплекс Skysoul сейчас на этапе строительства, его сдача запланирована на I кв. 2027 года.
Владельцы смогут пользоваться функцией доверительного управления, тогда отельер будет заниматься эксплуатацией и сдачей номерного фонда в аренду, что обеспечивает инвесторам ежемесячный доход без необходимости личного участия в процессе управления имуществом.
Апартаменты в Крыму предлагают инвесторам возможность получать доход, вкладывая средства в перспективный сегмент рынка недвижимости.
По расчетам, чистая прибыль в год от инвестиций составит:
- при сдаче в аренду: 2 004 295
- при перепродаже: 7 252 000
Переходите на сайт комплекса, чтобы посмотреть планировки и цены
Как подать заявку на траншевую ипотеку
Самостоятельно подать заявку пока не получится — застройщик сам определяет, возможна ли такая опция. Подача заявки доступна через представителя застройщика.
Уточнить возможность получения траншевой ипотеки можно напрямую у застройщика, у которого вы хотите купить квартиру или апартаменты в новостройке. Если вы покупаете загородную недвижимость, машиноместо или кладовую — также уточняйте возможность такой программы у застройщика.
Если вы подали заявку на ипотеку самостоятельно, но позже договорились с застройщиком на оплату траншами, то застройщик должен сообщить об этом банку.
Где оформить траншевую ипотеку в 2024 году
Сейчас траншевая ипотека представлена в двух банках: в Сбербанке начиная с 2017 года, также недавно этот продукт появился в Совкомбанке.
У Совкомбанка сейчас разбивка может быть только на два транша. Первый транш выдается в день сделки, второй — через определенный срок (от шести месяцев до трех лет по согласованию с застройщиком). На этот период у клиента действует льготная ставка.
По словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, настоящую траншевую ипотеку сейчас предлагает только Сбербанк. Такой кредит подразумевает, что банк выдает клиенту заем, например, на апартаменты в Сочи от застройщика, частями, которые перечисляются на счет девелопера. А вот у Совкомбанка и «Уралсиба» есть концептуально схожая аккредитивная ипотека, которая также подразумевает низкие платежи в начальный период действия кредита, пояснил Сырцов.
Какие застройщики работают с траншевой ипотекой
Условия сотрудничества банка и застройщиков могут меняться, поэтому лучше сразу уточнять у девелопера или банка, есть ли такая программа. Они дадут список партнеров по программе и более подробные условия.
Ипотеку траншами выдают крупнейшие застройщики, но не в каждом городе. Но следует помнить, что такая программа работает не на все объекты, а лишь на определенные. Какие — решает сам застройщик.
При этом каждый застройщик сам устанавливает, по каким ипотечным программам — стандартной или льготным — доступна ипотека траншами. Обычно у застройщиков такой набор:
- Стандартная по рыночной ставке.
- Господдержка 2020.
- Семейная под 6%.
Остальные — на усмотрение девелопера: например, ипотека траншами может быть по дальневосточной или ИТ-ипотеке.
Плюсы и минусы траншевой ипотеки
Траншевая ипотека имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их.
Плюсы траншевой ипотеки:
- Экономия на платежах по ипотеке на время строительства дома (два-три года). За это время можно накопить деньги и направить их на погашение основного долга по кредиту, потратить на ремонт или на аренду жилья;
- Стоимость квартиры фиксируется для покупателя, при этом, когда после зачисления второго транша вырастает платеж по ипотеке, увеличивается и стоимость жилья (рыночный рост плюс за время строительства);
- Застройщик мотивирован сдать ЖК в срок или раньше, поскольку так он сможет получить второй транш. Это означает, что можно избежать подводных камней при покупке недвижимости и проблем с тем, чтобы в срок въехать в квартиру.
Очевидный плюс траншевой ипотеки — снижение финансовой нагрузки на ипотечника. Пока дом строится, люди зачастую вынуждены снимать жилье и при этом платить по ипотеке. В случае с данной схемой ежемесячные платежи на время строительства будут ниже стандартных программ.
Наряду со своими преимуществами траншевая ипотека имеет недостатки. К ним эксперты относят:
- Ставка по траншевой ипотеке может быть выше, чем по стандартной программе;
- Льготные программы могут не сочетаться с данной схемой, как и скидки;
- Ограниченное предложение на рынке;
Кроме того, при траншевой ипотеке застройщик может завышать стоимость жилья примерно на 7%.
Подписывайтесь на наш канал и узнавайте первыми о новостях рынка недвижимости!
