Сегодня в гостях у Виктора Зубика, основателя компании Smarent, Михаил Токовинин, создатель amoCRM. Обсудили, стоит ли покупать квартиру именно сейчас, а также разобрали плюсы и минусы инвестиций в недвижимость и другие активы.
Кто такой Михаил Токовинин
Михаил Токовинин – предприниматель, один из создателей и управляющий компании amoCRM. В 2009 году без сторонних инвестиций создал лучшую облачную CRM-систему для малого и среднего бизнеса, которой пользуются сотни тысяч компаний по всему миру. Михаил Токовинин – эксперт в области запуска стартап-проектов, разработки программных продуктов для бизнеса, автор книги «Продажи людям».
Зачем инвестировать в недвижимость?
Михаил Токовинин известен как создатель CRM-системы amoCRM. По мере увеличения личного дохода неизбежно возникает интерес к инвестициям с целью сохранения капитала, и Михаил как въедливый и увлеченный человек хорошо разбирается в управлении финансами и связанных с этим вопросах.
Когда у человека на счете всего 1 млн ₽, его основная цель – приумножить, и для этого нужна доходность в несколько раз выше инфляции. Когда же речь идет о 100 млн ₽, не говоря уже о 100 млн $, то главная задача – сохранить капитал. Тогда нужен инструмент, который, возможно, лишь едва перекроет инфляцию, но зато его риски близки к нулю, и альтернатив недвижимости и, в частности, жилой недвижимости, с этой точки зрения, нет. На самом деле, нет инструментов с такими маленькими рисками и доходностью на уровне инфляции.
Взять, к примеру, партийного функционера конца 1980 гг. Какие у него были инструменты сохранить капитал до наших дней? – Жилая недвижимость, квартиры на Киевской, на Тверской. Что касается других инструментов, например, доллара или акций, то, возможно, в долларах результат тоже выглядит неплохо. Но когда люди рассуждают об этих альтернативах рынку жилья, то они забывают о двух параметрах – сроке и риске. Как только возникает задача сохранить капитал на 20-30 лет с минимальным риском, то можно даже не пытаться играть в валюту и акции. Акции, возможно, защищают от инфляции, но резко возрастают риски инвестирования, поскольку приходится брать на себя риски рынка, риски компании и пр.
Да, кто-то скажет про индексное инвестирование, про ETF. Но, во-первых, этого инструмента не было 1988 г., а, во-вторых, нет уверенности, что он будет существовать еще через 20 лет. К тому же это не безрисковый инструмент – там есть риск эмитента, и инвестор покупает не акцию, не долю в компании, а дериватив, бумагу, выпущенную каким-то фондом под обещание, что фонд ведет себя порядочно и честно.
Кто-то скажет, что надо покупать золото. Но, как инвестировать, если ты не понимаешь что с этим золотом делать, брать в слитках или чем-то еще, как его перевозить, как покупать? Михаил считает, что золото – это не инвестиция, у нее нет доходности, при этом есть довольно высокие риски, поскольку рынка золота нет. Не факт, что его можно будет продать, если, например, завтра, как в Америке начала XX века, примут закон, что физические лица не имеют права владеть золотом. В целом, золото – неудачный инструмент, если мы не говорим о спекуляциях на фьючерсах для профессиональных игроков.
Михаил убежден, что нужно инвестировать только в те инструменты, которые вы понимаете и чувствуете. И для рынка недвижимости это особенно актуально. Например, Михаил хорошо знает два рынка недвижимости – Москвы и Сан-Франциско. Недалеко от Сан-Франциско есть город Саусалито — очень элитный и дорогой, а есть Марин-Сити, который по документам является частью Саусалито, но там точно не стоит покупать недвижимость. При этом если переехать от этого места через дорогу 101, то там уже покупка имеет смысл. Михаил считает глупым инвестировать в неизвестные города, потому что нет чувства рынка, локации, пульсации места. Именно поэтому, несмотря на кажущуюся выгодность Арктической или Дальневосточной ипотеки, инвестировать куда-нибудь в Хабаровск или Мурманск без знания рынка Михаил бы не стал.
В недвижимости все эксперты
У Виктора возникает ощущение, что в сфере недвижимости все считают себя экспертами. Многие люди самостоятельно занимаются покупкой объектов без помощи риелторов или агентов, они никак не анализируют рынок. По опыту, все случаи неудачных сделок были эмоциональными покупками, но недвижимость покупали не для личного проживания, а с целью инвестиций. Михаил считает, что если мыслить горизонтом в 10–20 лет, то ошибиться сложно – вырастет все хотя бы на размер инфляции. И здесь экспертиза не играет большой роли. Если же задача стоит более сложная, например, купить и сдать, то тут нужно хорошо разбираться даже не в рынке купли-продажи, а в рынке аренды, а это гораздо более динамичный рынок, и часто именно он служит индикатором будущих процессов на рынке недвижимости, то есть иногда можно предсказать изменение в стоимости недвижимости по динамике аренды.
Михаил очень удачно купил в 2019 г. несколько квартир под аренду, но не сдает их. Во-первых, это требует слишком больших усилий, а доходность аренды слишком низкой. Продавать их Михаил тоже не видит смысла, поскольку они значительно подорожали, отбили все вложения даже в долларах в два раза, необходимости в этих деньгах сейчас нет, а беспокойства с реинвестицией Михаил не хочет.
Кто-то может посоветовать продать квартиры и положить деньги на депозит или в облигации под 17% годовых. Михаил отвечает, что такие советы дают только те, у кого нет больших денег, чтобы думать, куда их разместить. Деньги на счете – это проблема, о них постоянно приходится думать и, скорее всего, ты просто пойдешь и купишь еще одну квартиру.
Какая должна быть доходность у жилой квартиры?
Все очень просто. Михаил рассуждает, что есть рынок долга, самый умный рынок на земле, есть облигации, привязанные к инфляции, так называемые линкеры (у них плавает не купон, а номинал – привязан к инфляции и увеличивается вместе с ростом цен в стране): их стоимость индексируется на размер инфляции, при этом купонный доход небольшой. Доходность линкеров сегодня составляет около 2,5% годовых.
Соответственно, если аренда жилья с учетом себестоимости дает доходность больше 2,5%, то все хорошо, это в рынке, поскольку помимо арендных платежей есть еще рост «тела», или стоимости квартиры. Квартира все равно на длинной дистанции в 10-20 лет дорожает.
Сейчас – хорошее время для покупки?
По мнению Михаила, сейчас, вероятно, не самый удачный момент для покупки квартиры, но уверенности нет. С одной стороны, есть высокая ключевая ставка, которая неизбежно должна опустить цены на недвижимость, в теории. Недвижимость чрезвычайно инертна: это одновременно и плюс, и минус – нет резких колебаний, но и резко совершить ошибку ты не можешь, всегда есть время подумать. С другой стороны, растет денежная масса, что неизбежно вызывает увеличение стоимости недвижимости. Какой фактор окажется решающим – покажет время.
Михаил считает, что поскольку заявлена цель гасить инфляцию до 4%, и у банков на балансе много недвижимости, которую нужно продавать (это будет давить на предложение), на дистанции 2-3 года какая-то часть недвижимости должна подешеветь, а какая-то – подорожать, то есть будет очень большая разница в разных сегментах: подорожает откровенно дешевая недвижимость, особенно в регионах. Кроме того, денежная масса в значительной степени растет за счет оборонных расходов, а они преимущественно находятся не в Москве. Также подорожает суперэлитная недвижимость, поскольку при росте денежной массы большая ее часть оседает в карманах богатых парней, для которых альтернативы для инвестиций схлопываются. Условно, там, где 100 тыс. за метр и 2 млн за метр, будет все хорошо.
Квартира для пенсии
Идея Михаила заключается в следующем: человек инвестирует, чтобы перенести капитал в будущее, чтобы обеспечить себе пенсионный доход. Деньги можно просто держать и потом начать тратить, но это рискованно, поскольку время дожития может оказаться больше, чем было рассчитано, плюс непонятно, какая будет инфляция. Нужен какой-то простой и стабильный процентный доход. Однушка в той локации, в которой будешь жить, принесет в среднем арендный доход, равный половине средней зарплаты, то есть нужны две базовых квартиры для пенсии, и тогда можно гарантированно обеспечить пенсионный доход с минимальными рисками.
Шеринг-экономика и рынок недвижимости
По мнению Виктора, ситуация, когда все больше молодых людей отказываются от владения чем бы то ни было в пользу аренды, как раз и стимулирует рост цен на жилье. Михаил подчеркивает, что аренда работает лишь на коротком горизонте. Как только горизонт планирования удлиняется с 2-3 лет до 20-30 лет, а, как правило, это происходит с появлением детей, все расчеты сразу меняются, и покупка вдруг становится разумной и оправданной.
Другой интересный момент: в недвижимости, особенно в элитной, один из основных рисков – это изменение недвижимости и модели ее потребления. Так, элитные квартиры 2000х гг. сейчас считаются диким неликвидом из-за неправильной планировки, большой глубины, длинных коридоров, отсутствия панорамных окон. Михаил отмечает рост домов-коммун, типа Дома Наркомфина, с квартирами по 18 м2 и общими кухнями. Любой комплекс студий сегодня, например, Ye’s – это и есть мечта коммунистов: все спускаются работать в лобби, есть ресторан, есть лаунж-зона на крыше, но там живет 200 человек в комнатах по 20 метров.
Михаил не видит проблемы для рынка в запрете 20-метровых студий, поскольку этот формат уйдет в апарт-комплексы, которые, наконец, начнут развиваться в правильном направлении: попытки уместить на 20 м2 кухню, спальню, столовую зону и рабочий кабинет неразумны.
Коммерческая недвижимость – это бизнес
Михаил подчеркивает, что любая коммерческая недвижимость – это бизнес, нужно быть очень умным, следить за ситуацией, за изменением трендов, инфраструктуры бизнес-климата. Да, коммерческая недвижимость дает более высокую доходность, но там и выше риск. Если стоит задача сохранить капитал, то нужно минимизировать риск. В жилой недвижимости сдвиги трендов тоже происходят, но гораздо медленнее.
Структура капитала Михаила Токовинина
Основной актив и большая часть капитала – это бизнес Михаила. В остальном 30% портфеля занимает недвижимость, 30% - акции, облигации, т.е. ликвидные финансовые инструменты, и часть денег – в виде наличных, на депозите с возможностью снятия. Наличные всегда должны быть в портфеле, поскольку в любой момент может возникнуть необходимость в деньгах.
Ценные и неценные квартиры
Когда человек сдает в аренду бабушкину квартиру, то он часто не считает амортизацию и доходность, не бережет ремонт, невнимательно подходит к выбору арендатора, для него это не очень ценный актив. Другое дело, когда сдают купленную на собственные деньги квартиру, а если у человека есть еще другой бизнес или работа, то Property Management вполне востребован. Кроме того, основная проблема – внезапные ситуации и аварии. Собственник, сдающий квартиру самостоятельно, всегда живет в страхе, что арендатор позвонит с какой-то проблемой. Если с «бабушкиной» квартирой проблему еще можно переложить на арендатора, то при сдаче в аренду дорогой квартиры по рыночной цене приходится обеспечивать арендатору комфортное проживание. А проблемы случаются. Виктор подтверждает, что человек, получивший квартиру в наследство, редко становится клиентом Smarent.
Клиентами Smarent становятся люди, которые ценят свое время и опыт профессионалов. Передавая квартиру в управление Smarent, собственник снимает с себя все хлопоты, оставляя лишь приятную часть получения ежемесячной аренды. Smarent готовит квартиру к аренде, проводит фотосъемку, ставит в рекламу в прокачанном аккаунте на основных площадках. Также компания проводит показы, отбирает и заселяет / выселяет арендаторов, страхует квартиру, следит за ее состоянием, за полнотой и сроками оплаты аренды и ЖКУ, устраняет возникающие конфликты. Сейчас в управлении Smarent находятся более 400 квартир. Это просто и выгодно для арендатора. Как всегда, есть несколько тарифов – выбирайте и оставляет заявку.
Тратить деньги с удовольствием
Михаил считает, что инвестировать нужно с умом, а вот тратить – с удовольствием. Если есть деньги на стейк, глупо есть сосиску. В самих деньгах нет ценности, деньги – это инструмент, и они приобретают ценность, когда мы обмениваем деньги на блага, товары и услуги. Речь идет не о том, что надо получать удовольствие от траты денег, а о том, что не надо ни глупо жадничать, ни быть транжирой: если что-то доставляет удовольствие, зачем на этом экономить? Когда мы говорим про траты, фактор «мне приятно» должен быть важнее, чем «это рационально». А вот когда мы говорим про инвестиции в недвижимость, то тумблер «нравится-не нравится» нужно отключать, чтобы оставался только тумблер «разумно-неразумно».
Совет себе 20-летнему
Михаил считает, что он все сделал правильно в 20 лет с точки зрения инвестиций в себя, в свой бизнес, свои компетенции, связи. Он не зацикливался на своих доходах в деньгах, а думал о доходах в других компонентах – квалификации, ресурсах, связях. Толерантность к риску – это тоже ограниченный ресурс, которым надо успеть воспользоваться, как молодость. Когда тебе 20 лет, ты можешь очень сильно рисковать. Если ты пошел по пути низкого риска в 20 лет, ты совершил большую ошибку.
Блиц для Михаила
Если бы ты начал сегодня строить карьеру с нуля, какую бы область ты выбрал?
Которая приносит мне удовольствие и которая мне нравится. То же самое с бизнесом, ты будешь эффективней.
Если деньги – худшая часть капитала, как расставить веса в формуле капитал = деньги х квалификация х ресурсы?
На ресурс я бы поставил 50%, на компетенцию 30%, и на деньги 20%.
Для частного инвестора важнее инвестировать в компетенции или ресурсы?
В ресурсы, причем в ресурсы в широком смысле этого слова: свободное время, здоровье, связи, доступные тебе сотрудники и руки, социальный медиа-вес – это все ресурсы, которые легче всего потом конвертировать в деньги.
В бизнесе главное доверять или проверять?
Есть такая поговорка: что важнее – не мусорить или убирать? Я когда-то давно понял, что не мусорят, там где убирают. Здесь то же самое: доверяют там, где проверяют. А в инвестициях считать надо. Надо быть максимально калькулятором.
Какие отношения построить сложнее – с людьми или с деньгами?
С людьми конечно.
Что бы ты пожелал нашим зрителям, нашим инвесторам?
Высоких доходностей и маленьких рисков.
