Как построить дом по льготной ипотеке в 2024 году?

27 июня 202427 июн 2024

125

7 мин

Всем доброго дня! Вы на канале Домовой, здесь мы обсуждаем актуальные вопросы индивидуального жилищного строительства.

Идея строительства дома вообще сейчас неразрывно связана с ипотекой на это самое строительство, причём обязательно со снижением ставки. И даже для счастливых обладателей наличных денег в объёме достаточном чтобы обойтись своими силами есть минимум две очень весомых причины воспользоваться услугами банков (о них чуть позже).

Если понятие ипотеки на квартиру в новостройке или вторичное жильё в нашу жизнь вошло давно и прочно, то ипотека именно на строительство своего индивидуального дома - продукт новый, ещё 5 лет назад был мало интересен и банкам, и заказчики редко задумывались о такой экзотике как строительство в ипотеку.

Как всё новое, непривычное, но при этом стремительно набирающее популярность ипотека на строительство дома успела обрасти мифами и популярными вопросами, тем более, что и со стороны банков условия меняются стремительно.

Я и мои коллеги по строительной компании Домовой с вопросами ипотеки на ИЖС сталкиваемся ежедневно, за развитием льготных ипотечных продуктов следим и активно в нём участвуем буквально с первого дня их существования. В этом видео обсудим главные аспекты и самые популярные вопросы, далее углубимся в тему и будем держать Вас в курсе актуальных новостей.

Важная ремарка: непосредственно мы строим дома для наших заказчиков на юге России - Краснодарский край (кроме района города Сочи, как-нибудь расскажу почему) и республика Адыгея. С минимальными поправками информация будет актуальна для всех регионов России – если конкретно у Вас что-то происходит не так или Вы владеете супер-актуальной инсайдерской информацией – поделитесь в комментариях, всем будет интересно.

Начнём с основ. Что можно и чего нельзя в рамках льготных программ? Сразу оговорюсь – программ несколько (господдержка 2020, семейная, IT и сельская ипотеки) уже в июле список сократится, возможно появятся новые программы. Когда говорю о льготных программах вообще – имею ввиду для упрощения их общие черты.

Основная цель каждой льготной программы - строительство дома, что без земельного участка невозможно. Очень популярный вопрос и связанные с ним заблуждения как раз касаются приобретения участков. Рассказываю – если участок у вас уже есть – прекрасно, в рамках любой из льготных программ строительство на своём участке возможно, главное, чтобы участок в принципе подходил для строительства и регистрации дома.

По назначению земли здесь скажу коротко – участки ИЖС, ЛПХ, садовые участки – всё это приемлемо, под условия программ подходит. Но есть нюансы юридического плана, которым, я думаю, есть смысл посвятить отдельный ролик.

В рамках льготных программ участок можно и приобрести. Был когда-то небольшой период, когда продавцом могло быть только юридическое лицо, сейчас всё проще – если своего участка нет, отправляемся на авито или другую подобную площадку, удивляемся (говоря мягко) актуальным ценам, выбираем самый лучший именно для Вас участок. За одно, приходит примерное понимание, какой бюджет останется на строительство дома.

Участок можно приобрести у любого физического лица, в этом случае в рамках одной ипотеки у Вас будет 2 договора: договор купли-продажи участка с продавцом и договор подряда с организацией-подрядчиком.

Часто спрашивают нужно ли в начале оформлять участок на строительную компанию – нет, хозяином участка сразу же становитесь Вы (с обременением в пользу банка, конечно же).

По доступной сумме – максимальный лимит именно по кредитной части 6 млн. руб. для регионов России по большинству программ, 18 миллионов по IT-ипотеке. Россельхоз-банк предлагает оформить по 6 млн на каждого из супругов в рамках одного объекта, правда работа с Россельхозом – не самая простая тема, тянет на отдельный ролик.

Некоторые банки предлагают вариант комбинирования ипотеки до 15 и больше миллионов – в этом случае с 6 миллионов платим, если это, например, семейная ипотека 6% годовых (если работаем через эскроу-счёт на 1 % меньше), с суммы превышающей 6 миллионов – действующую рыночную ставку и считается средневзвешенная.

Момент вроде бы очевидный, но вопросы возникают 6 миллионов – это только кредитная часть, если у Вас есть собственные средства, общая стоимость доступного Вам объекта определится как сумма Ваших средств + одобренный Вам банком лимит по ипотеке. И необходимый первоначальный взнос считается от этой ОБЩЕЙ суммы. То есть, если банк установил Вам первоначальный взнос 20% (на самом деле 20 целых и 1 десятая, но это пока не учитываем), то считать 20% нужно не от 6 миллионов (это было бы 1 200 000 рублей), а от общей суммы, соответственно чтобы воспользоваться шестью миллионами ипотеки нужен первоначальный взнос минимум полтора миллиона и общая стоимость объекта составит семь с половиной миллионов.

Часто также спрашивают – можно ли первоначальный взнос уменьшить или вообще без него обойтись? По этому вопросу рекомендую обращаться к хорошему, проверенному, аккредитованному максимальным количеством банков подрядчику (например, к нам). Сами не экспериментируйте, вариантов найти себе неприятности масса.

Можно ли обойтись вообще без организации-подрядчика? До конца июня 2024г. можно, кому хочется – поторопитесь. С единственной рекомендацией – делать это только если Вы действительно в теме строительства, то есть не только читаете, не только смотрите видео, а вот прямо сейчас, прямо в этой сфере работаете, тогда смысл есть.

В июле закрывается ипотека с господдержкой 2020, по которой ставка сейчас 8% годовых либо 7% через эскроу-счёт, вместе с ней закрывается и вариант строительства без привлечения подрядчика, предполагаю, что навсегда. Сам продукт хороший – я думаю, задумывался он вот специально для мастеровитых мужиков (ну и прекрасных дам, конечно, тоже), которым строительная компания вообще ни к чему.

Задумка отличная, сложность проявилась в том, что контролировать стройку даже на начальном этапе банк почти не может – соответственно люди взяли наличные, кто-то молодец всё сделал, кто-то вместо стройки решил машину обновить или отметить начало строительства так, что на саму стройку денег не осталось. А кто-то (и таких прямо очень много) поддался увещеваниям неаккредитованных подрядчиков, отдал деньги (нередко просто по расписке), далее начинается лотерея. Кто-то в лотерее выиграл, получил дом дешевле как минимум на сумму налогов (от 6 до 15%, у кого как), а вот те кто НЕ выиграл получают на выбор или всё сразу: непригодный для проживания дом, перспективу судов на годы и необходимость платить ипотеку. Стоит ли рисковать – пусть каждый сам решает для себя. Вообще тема выбора подрядчика очень объёмная и интересная, не раз ещё к ней вернёмся, если вопрос для Вас также живой – оформите подписку на канал.

Уже дважды касался темы эскроу-счетов – явление совсем новое, и есть мнение, что будущее именно за ним. Программа работает аналогично ипотеке на квартиры в новостройках в рамках 214-ФЗ, где эскроу стали обязательны с 2019 года. В своё время введение 214-ФЗ позволило значительно цивилизовать и сделать безопаснее для покупателя рынок новостроек. Сейчас истории про обманутых дольщиков скорее исключение, 5-10 лет назад ситуация была куда сложнее. Понимая насколько слабо регулируется рынок строительства домов, есть надежда на позитивные изменения и здесь.

Если коротко – чтобы участвовать в работе через эскроу, компания-подрядчик должна пройти дополнительную аккредитацию, требования по которой гораздо выше, чем просто для сотрудничества с банками по ипотеке. Банк детально изучает деловую репутацию компании и её учредителей, финансовое состояние, построенные объекты, имущество, которым располагает подрядчик и так далее. Те, кто аккредитацию по эскроу получил могут предложить своим клиентам снижение ставки по льготным программам на 1% годовых (звучит не сказать чтобы слишком солидно, на деле 1% это очень много, экономия на платежах может превысить миллион), соответственно клиентам с таким подрядчиком работать интереснее. Кроме того, деньги клиента подрядчик получает только после подписания финишного акта о завершении работ, добросовестность подрядчика контролируется ещё и со стороны банка.

Программа интересная, рекомендую внимание обратить, даже если Вам ипотека не нужна, можно провести безопасный расчёт через банк обеспечив себе максимальную на сегодняшний день защиту интересов.

Второй момент, достойный внимания обладателей больших сумм в наличности, которым ипотека вроде бы ни к чему – разница в процентных ставках. Семейную ипотеку можно взять под 6% (через эскроу соответственно под 5%), по депозитам банки готовы платить Вам 18 и более процентов годовых. Разница, согласитесь, весомая. Важный момент – на депозит в такой схеме нужно направлять именно свои деньги, а не полученные от банка, дабы Вас не могли обвинить в нецелевом использовании средств.

На этом сегодняшний ролик заканчиваем. Тема ипотеки на строительство очень широкая и ещё несравнимо шире тема строительства домов и взаимодействия между заказчиком и подрядчиком. Если информация Вам интересна – сообщите нам об этом нажав лайк под видео. Всего доброго, ждём Вас снова на канале Домовой!