Сфера льготной ипотеки заметно сокращается. На что могут рассчитывать россияне, мечтающие о покупке жилья?
"Срок уже близенько"
1 июля 2024 года завершается действие одной из самых востребованных ипотечных программ с государственной поддержкой — это ипотека на новостройки под 8% годовых. Данная программа пользовалась у граждан большой популярностью.
Семейную ипотеку, которая сейчас предусматривает возможность получения кредита с первоначальным взносом от 20% и процентной ставкой до 6% годовых, планируется продлить до 2030 года, но условия ее предоставления изменятся. Если для семей с детьми до 6 лет по поручению российского президента текущая ставка сохранится, то для семей с детьми постарше условия обсуждаются. Однако известно, что Минфин рассматривает вариант повышения ставки по семейной ипотеке до 12% годовых. Возможно, меры государственной поддержки будут привязаны к количеству детей в семье: рождение еще одного ребенка будет способствовать снижению ставки. Помимо этого, рассматривается вопрос об исключении из программы малогабаритного жилья (однокомнатные квартиры и студии). Таким образом, круг потенциальных заемщиков сузится.
Программа ипотечного кредитования для работников ИТ-сферы пока действует, но с большой вероятностью и она будет закрыта после истечения срока действия (31 декабря 2024 года).
Сохраняются и даже расширяются дальневосточная и арктическая ипотечные программы, однако они имеют достаточно узкую направленность и доступны лишь для определенных категорий граждан, проживающих в отдельных регионах.
Заградительные проценты
Доступность жилья для граждан за время проведения льготных программ снизилась, признает замминистра финансов Иван Чебесков. Это произошло из-за чрезмерного использования данного стимулирующего механизма: только когда доля льготных программ относительно невелика — около 20-25% от общих выдач — подобные стимулы работают эффективно.
Директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков отмечает, что льготная ипотека способствовала повышению цен, особенно из-за действий перекупщиков, которые взвинтили рыночные цены. Вместе с тем нельзя забывать и о других факторах, таких как существенное удорожание строительных материалов.
Текущие ставки по рыночным ипотечным программам не выглядят привлекательными — минимум 17% годовых (при том, что ставки выше 12% считаются "заградительными", отбивающими желание оформлять кредит на жилье). Оформить ипотеку на таких условиях могут разве что те, кто продает старую квартиру и покупает новую с небольшой доплатой.
Анализируя данные Центробанка, можно констатировать, что ипотека на новостройки с небольшим (менее 20%) или вовсе отсутствующим первоначальным взносом практически исчезла. Если в конце 2022 года на такие программы приходилось 69% выдач, то в первом квартале 2024 года — лишь 2%, напоминают"Новые Известия". И ситуация вряд ли изменится к лучшему в ближайшем будущем.
Как отмечает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко, если ранее Центробанк прогнозировал снижение ключевой ставки до 8-10% к 2025 году, то теперь она прогнозируется на уровне 10-12%. Это значит, что о доступной ипотеке придется забыть еще как минимум на полтора года, объяснил Репченко.
В этих условиях директор департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet Алексей Новиков полагает, что адресные программы поддержки не смогут в полной мере заменить ипотеку с государственной поддержкой, хотя и расширят круг льготников. По его мнению, ключевым фактором, который мог бы позитивно повлиять на состояние рынка, является снижение ключевой ставки как минимум до 12-13%, то есть повышение доступности обычной ипотеки.
Продажи сократятся, но цены не упадут
Валерий Кочетков уверен, что падения цен на жилье ожидать не стоит, так как сегодня стройка не зависит от продаж, как это было до 2019 года, до обязательного проектного финансирования застройщиков банками. Однако вполне вероятно сокращение объема строительства на 30–40%.
Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, отмечает, что резкие изменения на рынке льготных ипотечных программ приведут к снижению платежеспособного спроса на первичное жилье. Рыночный спрос не сможет заместить льготный. Это непростой период для девелоперов, считает эксперт — им не будет хватать платежеспособного спроса и придется применять все возможные рыночные методы его стимулирования, а также задействовать собственные резервы.
Кирилл Холопик, руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья, полагает, что стоит ожидать сокращения продаж жилой недвижимости, но падение цен маловероятно. Банки продолжат финансировать стройки даже при низких продажах. Однако произойдет торможение вывода на рынок новых проектов, пока предложение и спрос не придут к балансу.
Что делать?
Как быть россиянам, не попадающим в 20-25% избранных, то есть потенциальных ипотечников, которых готово поддержать государство?
Первое, что приходит на ум — поторопиться с покупкой жилья, пока льготная ипотека еще действует.
Варианты приобретения жилья все же существуют. Так, одним из способов снизить финансовую нагрузку при покупке квартиры без использования льготной ипотеки является траншевое ипотечное кредитование, когда общая сумма ипотечного займа выдается клиенту частями (траншами). Обычно это две части, и до получения второго транша заемщик выплачивает проценты только на сумму первого транша, что позволяет снизить ежемесячные платежи. Однако при такой ипотеке устанавливается более высокий первоначальный взнос.
Также на рынке доступны предложения с особыми условиями, такими как сниженная процентная ставка в течение всего срока кредита или уменьшенный размер первого взноса. Некоторые банки предлагают дополнительные скидки определенным категориям клиентов, что также может способствовать снижению финансовой нагрузки.
---
