Склады продолжают оставаться наиболее устойчивым и стабильным сегментом коммерческой недвижимости, что во многом обеспечивается дефицитом предложения на фоне высокого спроса. Низкая вакантность, высокие ставки, низкий уровень конкуренции – вот лишь часть преимуществ, которые сегодня демонстрирует складская недвижимость.
К такому мнению пришли аналитики консалтинговой компании NAI Belarus, представившей очередной обзор, посвященный состоянию рынка складской логистики.
ДЕФИЦИТ ПРЕДЛОЖЕНИЯ СПОСОБСТВУЕТ ОКОЛОНУЛЕВОМУ УРОВНЮ ВАКАНТНОСТИ
Сегмент складской недвижимости в I квартале 2024 г. остался единственным сегментом рынка, который демонстрирует околонулевой уровень вакантности, поскольку на рынке сохраняется дефицит предложения, обусловленный дальнейшим ростом экономики и отсутствием ввода новых объектов.
В то же время ситуация все же начинает меняться. Складские запасы стали сокращаться. Так, на 1 марта 2024 г. складские запасы к среднемесячному объему производства в Беларуси составили 69,8%, что на 8,4 п.п. ниже, чем годом ранее. В денежном выражении запасы готовой продукции составили 9,078 млрд руб. и увеличились за год только на 0,3%.
Продолжается нормализация работы транспортной отрасли: грузооборот транспорта составил 101,6% к аналогичному периоду 2023 г. Для сравнения: в начале 2023 г. только 66,4% по отношению к уровню сопоставимого периода 2022 г. Отмечен рост внешней торговли товарами на 2,1%, в физическом объеме он еще выше.
Таким образом, проблемы, способствующие затовариванию белорусской экономики в прошлом году и влекущие за собой повышенный спрос на складские площади, начинают решаться. Тем не менее складских площадей все равно не хватает, прежде всего из-за того, что новые объекты во 2-м полугодии 2023 г. и начале 2024 г. в этом сегменте практически не вводились.
Арендаторам остается только ждать, что в ближайшие месяцы предложение вырастет благодаря вводу новых объектов. На первый взгляд, основания для этого есть. Так, в комплексе ТЛЦ «Прилесье» завершается строительство сухого склада и специализированного холодильного склада. Также стало известно о намерении известной компании «Белпромстрой» построить складской комплекс в районе аэропорта «Липки». Однако по оценкам специалистов, даже при лучшем раскладе ввод данных объектов состоится не раньше конца 2025 г.
Текущая ситуация способствует сохранению низких уровней вакантности, сложившихся в сегменте складской недвижимости во второй половине 2023 г. Как отмечают эксперты, для роста вакантности, хотя бы минимального, не было никаких предпосылок, поскольку новые объекты не вводились, а арендаторы в действующих совсем не спешили освобождать помещения. Если какая-то вакантность и образовывалась, то она в большинстве случаев носила ротационный характер и быстро возвращалась к прежним уровням. Это может говорить о том, что договоры аренды могли расторгаться самими арендодателями для пересдачи новым арендаторам, скорее всего по более высокой ставке. В I квартале 2024 г. и такое явление практически отсутствовало, а фактический уровень вакантности оценивался на уровне 2%.
АРЕНДА СКЛАДА ПО ЦЕНЕ ОФИСА
Как мы отметили выше, спрос в сегменте складов сохраняется стабильным и устойчивым на протяжении нескольких лет. Наиболее востребованы современные склады с многоуровневым стеллажным хранением, поддержанием температурного режима, удобными подъездами и разгрузочной зоной. Сохраняется спрос и на специальные склады, например, холодильные или обычные сухие склады под напольное хранение. В последние несколько месяцев были запросы со стороны организаций с большим документооборотом на склады, пригодные для хранения архивов.
В такой ситуации, когда стабильный устойчивый спрос сохраняется в течение длительного периода, а рынок предложения фактически замер и не развивается, ожидать, что ставки будут низкими, в принципе, не приходится. Арендные ставки на качественные склады класса «А» уже достигли 26–28 руб. за 1 кв. м без НДС. В привычном некогда еврономинале это 7,5–7,8 EUR за квадратный метр. Ненамного отстают и качественные представители класса «В». Там стоимость аренды достигла 20–22 руб. за 1 кв. м. Данный уровень ставок также нельзя назвать низким, но арендаторам выбирать не приходится.
ТЕНДЕНЦИИ И ОЖИДАНИЯ НА 2024 ГОД
На протяжении последних четырех лет рынок складов был наиболее стабильным в плане спроса и ставок, а также выделялся среди всех сегментов нежилой недвижимости по некоторым другим показателям. И высока вероятность, что задел этой стабильности в сегменте накоплен еще как минимум на ближайшие 3–4 года. Эксперты считают, что спрос будет сохраняться высоким. Это будет способствовать поглощению новых или освободившихся площадей.
Такая ситуация приведет к тому, что все больше арендаторов будут вынуждены расширять географию и все больше игнорировать «фактор транспортного плеча», т.е. снижать приоритет удаленности складских площадей от МКАД при принятии решения об аренде.
Ставки аренды сохранятся стабильно высокими и могут стать еще выше.
Ввод новых площадей в ближайшие месяцы будет незначительным, а вероятность анонса новых проектов эксперты оценивают как невысокую: несмотря на благоприятное стечение факторов, девелоперы почему-то не рассматривают складскую недвижимость как выгодное направление для инвестирования капитала.
Таким образом, пока ключевые факторы остаются неизменными, мяч будет оставаться на стороне поля арендодателей, а арендаторам останется лишь принимать правила игры.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
На рынке складской недвижимости не хватает новых объектов
Рынок складов и логистических центров продолжает процветать
Рынок складской недвижимости: неожиданный бенефициар санкций
