За любые операции с недвижимостью, которые требуют участия нотариуса, нужно заплатить нотариальные пошлины.
И они, как правило, тоже подсчитываются, исходя из кадастровой стоимости квартиры.
Как оспорить кадастровую стоимость квартиры
Если отчёты об оценке уже утверждены, а собственник только обнаружил, что с кадастровой оценкой квартиры что-то не так, то можно её оспорить. Для этого есть два основания:
Если при оценке допустили ошибку. Например, перепутали площадь квартиры и посчитали 83 кв. м вместо 38. В такой ситуации нужно подать обращение — в учреждение, которое проводило оценку, или в МФЦ — и приложить документы на квартиру и пояснения о допущенной ошибке.
Если стоимость кажется вам сильно заниженной или завышенной. Эта процедура называется «установление рыночной стоимости».
Добиться пересмотра стоимости может только тот, чьи права или обязанности она затрагивает: как правило, это собственники жилья, ведь их налог на имущество считается от кадастровой стоимости.
Если ошибок не было, но вы не согласны с кадастровой стоимостью, то оспорить её можно в 1 или в 2 этапа: либо сразу пойти в суд, либо попытать счастья в специальной комиссии при Росреестре. Если комиссия отказала в изменении стоимости, то остаётся только обжаловать этот отказ в суде.
Если кадастровую стоимость оспаривает юридическое лицо, а сама оценка проводилась по старому закону — «Об оценочной деятельности», — то поход в комиссию при Росреестре обязателен, только после отказа комиссии юридическое лицо может обратиться в суд. Если недвижимость оценивали по новым правилам, то и физические, и юридические лица вправе сразу подать судебный иск, минуя комиссию. Общий порядок описан в законе, а более подробно о процедуре рассказывают на сайтах Росреестра и МФЦ разных регионов.
Комиссия по оспариванию
В каждом регионе создаются свои комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. Они называются комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра. Состав каждой комиссии утверждается отдельно, его можно проверить на сайте Росреестра.
Для подачи в комиссию нужно собрать пакет документов:
Заявление.
1. Выписка о кадастровой стоимости недвижимости (её можно заказать в МФЦ бесплатно).
2. Копия документов, подтверждающих права на квартиру.
Лучше всего принести свежую выписку из ЕГРН и приложить к ней документы-основания права собственности: например, договор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве на наследство или дарственную.
4. Отчёт об оценке.
Это самый важный и большой документ, который нужно подготовить для оспаривания. Его должен сделать независимый оценщик. Обратите внимание: специалист обязан оценивать недвижимость на ту дату, когда была проведена кадастровая оценка, а не на ту, когда вы заказали данную процедуру. Отчёт нужно подать в электронной — на диске (да!) — и бумажной форме.
При выборе оценщика смотрите на его опыт в оспаривании кадастровой стоимости. Зачастую такие специалисты предлагают услуги по сопровождению своего отчёта в комиссии при Росреестре. Если вы не уверены в том, что сможете самостоятельно отстоять свою точку зрения, воспользуйтесь ими. А ещё хороший специалист подскажет, реально ли снизить (вряд ли вы будете повышать) и на сколько кадастровую стоимость, чтобы не доводить дело до суда, а согласовать всё с комиссией.
Подать документы в комиссию при Росреестре можно лично или отправить их по почте.
Сама комиссия работает по определённым правилам: после получения заявления она отправляет документы в орган, который проводил кадастровую оценку, назначает дату рассмотрения заявления и в течение 7 рабочих дней предупреждает заявителя о дате заседания. Заседание должно быть назначено не позднее 30 рабочих дней с даты подачи заявления.
На заседание можно пойти самому, чтобы ответить на вопросы комиссии и защитить свой отчёт об оценке. Если не уверены в собственных силах, то лучше взять с собой оценщика, который подготовил отчёт и сможет быстро сориентироваться в документах.
Комиссия утверждает рыночную стоимость квартиры из отчёта или отклоняет заявление. Решение принимается сразу же, а получить его на руки можно через несколько дней.
Если решение положительное, то комиссия сама отправляет его в Росреестр, чтобы тот внёс изменения в кадастровую стоимость квартиры. Если решение отрицательное, то его можно обжаловать в суде. Для этого обязательно получить оригинал решения комиссии на руки.
Важно: новая кадастровая жилья будет применяться с 1 января того года, в котором вы подали заявление об оспаривании. Если новую кадастровую стоимость установили в 2017 году, а вы написали заявление только в январе 2018 года, то пересчёт затронет лишь 2018 год. Подготовка отчёта об оценке может занять несколько недель, поэтому тянуть с оспариванием до конца года не стоит.
Оспаривание через суд
С судом чуть сложнее. Для похода в суд готовятся все те же документы, но вместо заявления в комиссию нужно составить административное исковое заявление и оплатить пошлину 300 рублей. Дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматривают суды общей юрисдикции по правилам Кодекса административного судопроизводства. К примеру, в Москве такие споры решает Мосгорсуд.
Это может быть сразу исковое заявление об установлении рыночной стоимости квартиры, а может — обжалование отказа комиссии. Во втором случае к пакету документа нужно приложить оригинал решения.
Суд принимает заявление, если оно правильно оформлено и приложены все нужные документы. Если документов не хватает или в исковом заявлении что-то не так, суд вправе оставить его без движения или вернуть, тогда документы нужно исправить и подать заново.
Подготовка административного искового заявления и защита интересов в суде — не самое простое дело, поэтому лучше нанять специалиста. Юрист способен сразу составить заявление, подать его в суд и сходить на заседание. Обратите внимание: представителем в этом суде может быть только юрист с высшим образованием, а не любой человек, которому вы доверяете свои дела.
Будьте готовы к тому, что госорган не остановится на первой стадии, если проиграет дело, и положительное решение суда придётся защищать в апелляционной и кассационной инстанции. Но есть и хорошие новости: если первая инстанции была на вашей стороне, то решение скорее всего пройдёт и остальные инстанции.
За первые 9 месяцев 2019 года суды удовлетворяли требования по пересмотру кадастровой стоимости в 55% случаев. Статистика оспариваний
