Эксперты обсуждают муниципальную реформу, возможную передачу регулирования ИЖС на уровень Госстройнадзора и социальную нагрузку для загородных застройщиков.
Напомним: муниципальная реформа предусматривает упразднение местных (муниципальных) советов, а также подчинение местных органов исполнительной власти району (округу) или области. (Вместо администрации в поселениях будут территориальные отделы). В Ленобласти реформа началась с Гатчинского района.
Одновременно в областном правительстве обсуждают передачу полномочий по регулированию частной застройки (по крайней мере, комплексных проектов, включающих ИЖС и/или таунхаусы) в госстройнадзор. А также - необходимость одарить застройщиков «социальной нагрузкой» - созданием при массивах ИЖС школ, садиков и прочей социальной инфраструктуры.
В многоквартирном строительстве такая практика применяется последние 10-15 лет, в частной застройке это пока экзотика. Как и предложение использовать при строительстве коттеджных поселков банковское проектное финансирование и эскроу-счета. Затраты очевидны, выгоды не очень.
Мнения экспертов
Вадим Новиков, девелопер проекта КП «Оберег»:
- Я не вижу оснований для того, чтобы в ходе муниципальной реформы что-то существенно изменилось к худшему. На уровне поселений у местной администрации не было денег и не было полномочий, позволяющих принимать какие-то важные решения.
Это, скорее, номинальные должности с ограниченным кругом возможностей. Но содержание чиновников требует расходования бюджетных средств. Так что в перспективе я не вижу особенных изменений, ни в положительном, ни в отрицательном смысле. По факту - упраздняют то, что и так не работает.
При организации коттеджных поселков проще и эффективнее замыкать вопросы благоустройства, уборки дорог, вывоза мусора и т. д. на управляющую компании и собрание собственников. Это надежнее, чем решать что-то во взаимодействии с муниципалитетом.
Алексей Васильев, управляющий партнер компании «Вилла Эксперт»:
- При введении обязательств по возведению социальных объектов строительство небольших коттеджных поселков становится нерентабельным. Строить детские сады и школы для поселка на 50-100 домовладений - абсолютно бессмысленное и затратное мероприятие.
И, естественно, все эти затраты на проект будут учтены в ценах объектов. И вместо грамотного комплексного освоения небольших массивов (с однородной застройкой, благоустройством мест общего пользования) таким застройщикам будет выгоднее распродавать участки (с подрядом или без него).
А построенные «с запасом» социальные объекты окажутся невостребованными.
Например, наш проект AquaDolce формально по площади массива и количеству домов подходит под критерии, о которых говорил губернатор. При этом большинство покупателей не живут там постоянно.
И социальная инфраструктура им совершенно не нужна. Скорее наоборот, будет минусом: вместо тихого уединенного отдыха на берегу озера клиенты получат соседство с пустым детским садом или школой…
Максим Хансон, руководитель АН Insiders:
- Пока обсуждение в правительстве Ленобласти возможных ограничений и новых согласований для ИЖС покрыто туманом. И я не вижу, что из перечня поселков исключаются СНТ и прочее - губернатор говорил просто про некий тип поселка, не только про ИЖС.
Непонятны обоснования для введения этих ограничений: согласование в Госстройнадзоре, обязательство по социалке… В многоквартирном строительстве это помогает избежать рисков, когда жилой дом не строится в срок. В таком случае потерпевшими становятся сразу сотни дольщиков. В индивидуальном строительстве таких рисков практически нет, или они гораздо ниже («Кивеннапа», «Близкое», еще два-три примера).
В коттеджном поселке сети и дороги, как правило, проложены к началу продаж; участки приобретаются в собственность; дома строят вообще другие компании-подрядчики, нередко не имеющие отношения к девелоперу проекта.
Кроме того, деление на СНТ и ИЖС - условное, рынок его практически не видит. И застройщики не знают, какое количество людей будет жить постоянно, планировать социальную нагрузку (например, количество учебных мест) на стадии продажи участков невозможно и бессмысленно.
Такие ограничения и обязанности могут приниматься на бюрократическом уровне, например, чтобы переложить затраты на инфраструктуру с бюджета на бизнес, но они не имеют отношения к реальной жизни и к рынку.
Покупатели загородного жилья периодически интересуются наличием поблизости школы или садика, примерно 20-30%. Многим хочется, чтобы школа и детсад были рядом с поселком, но проблема в том что образование на этом не заканчивается: нужны секции, кружки, спорт и т.д.
На практике получается, что в любом случае, даже при жизни за городом дети ездят в город. Кроме того, специализированные школы и школы с высокой репутацией располагаются в основном в городе, загородные школы, даже если и находятся близко к поселкам, редко соответствуют родительским требованиям.
