Штош, я обещала рассказать про последние тенденции в выделении детских долей в квартире после использования материнского капитала, и я это делаю.
Если вы уже вложили эти деньги в покупку недвижимости, например в первоначальный взнос или погасили ипотеку, скорее всего, вас волнуют два основных вопроса:
- Можно ли ничего не выделять?
- Как это сделать подешевле?
Можно ли не выделять доли
Сразу отвечу:
НЕТ, НЕЛЬЗЯ!
В постановлении Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. N 862 “О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий” однозначно прописано: в течение шести месяцев после полной выплаты ипотеки нужно оформить каждому ребёнку долю в собственность.
С одной стороны, мы этим озаботились только перед продажей квартиры, то есть через пять лет после получения ключей. И санкций никаких не было.
С другой стороны, после кoвида цифровизация скакнула в будущее. Сертификат уже не нужно оформлять лично, всё происходит автоматически. Распорядиться можно тоже без очных свиданий с госструктурами.
Думаю, через пару лет Большой Брат будет в состоянии отследить все манипуляции с недвижимостью и придумает, как навтыкать злостным нарушителям дисциплины.
В 2023 году уже был предложен законопроект об обязательной отметке в Росреестре у тех квартир, которые приобретались с использованием маткапитала. Есть ли движение по этому закону, пока неизвестно, но тенденция налицо.
Как оформить соглашение и не переплатить
По второму вопросу есть два пути: с услугами нотариуса и без него, оформив соглашение в простой письменной форме.
Какие могут быть исходные данные, в зависимости от которых потребуется участие нотариуса или нет:
- нотариус НЕ НУЖЕН, если в квартире ОДИН собственник;
- нотариус НУЖЕН, если в квартире у каждого из супругов выделена своя доля или есть какие-либо соглашения или брачный договор, касающиеся имущества. Также он нужен, если выделяется отдельная доля в том числе и на второго родителя.
Стоимость услуги в нотариальной конторе
Для удостоверения соглашений по оформлению долевой собственности родителей и детей после использования средств материнского капитала действует единый тариф – 500 рублей.
Но не спешите радоваться. Дополнительно к тарифу придётся заплатить за услуги правового и технического характера. Для каждого региона стоимость УТПХ утверждает местная нотариальная палата.
Стоимость УТПХ для интересующей нас услуги в Москве в 2024 году составляет 6000 рублей.
При выделении долей в жилье, купленном за средства маткапитала, дети освобождаются от оплаты УТПХ пропорционально их доле.
Стоимость соглашения в простой письменной форме
Если купленная недвижимость в совместной собственности у родителей или в собственности у одного из них, можно подать в МФЦ самостоятельно оформленное соглашение о выделении долей.
В нём нужно прописать:
- номер сертификата материнского капитала;
- данные объекта недвижимости, на покупку которого пошли средства;
- основания права собственности на недвижимость;
- стоимость недвижимости;
- сумму маткапитала, которая пошла на оплату недвижимости;
- размер долей, которые в итоге достаются каждому участнику соглашения.
Дальше в МФЦ нужно будет оплатить комиссию 2000 рублей.
Вот тут внимание: комиссия делится на количество участников и оплачивается ОТДЕЛЬНЫМИ ПЛАТЕЖАМИ!
То есть если в соглашении участвуют четыре человека, у вас будет четыре квитанции по 500 рублей.
Мы сдавали в МФЦ пять экземпляров соглашения: по одному на каждого участника и один в регпалату. В интернете встречала мнение, что можно прийти с одним экземпляром. Но я бы не рисковала.
Наш образец соглашения доступен для скачивания здесь.
В 2024 году выделить детские доли можно ДО окончательной выплаты ипотечного кредита. При этом согласие банка не требуется:
Определение долей в праве общей собственности (например, при разделе общего имущества супругов или при определении долей супругов и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала) не требует согласия залогодержателя. При этом все участники общей собственности на предмет залога становятся солидарными залогодателями (пункт 4 статьи 335, абзац первый пункта 2 статьи 346, пункт 2 статьи 353 ГК РФ). Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 “О применении судами правил о залоге вещей”
Как определить размер выделяемой доли
Для того, чтобы в дальнейшем при продаже квартиры с детскими долями было проще подобрать альтернативу, советую не расщедриваться и выделять минимально допустимую часть.
Для этого нужно оценить, какую часть от стоимости жилья покрыл материнский капитал.
В нашем случае расчёт был следующий:
Квартира стоила 4 830 000 рублей.
Маткапитал составлял тогда 429 408 рублей.
Значит вклад капитала составил 8,87%.
Площадь квартиры 70,9 кв.м.
Вклад капитала в пересчёте на площадь получился 6,3 кв.м.
Эту площадь нужно выделить НЕ детям, а всем участвующим в разделе членам семьи, то есть и исходному собственнику тоже. Итого по 1,57 кв.м. на нос.
Методом подбора у меня получилась 1/45 доля на каждого участника соглашения.
Я в разделе самоустранилась, и Росреестр зарегистрировал соглашение без указания меня в собственниках. Но я читала о случаях, когда требуют внести в соглашение обоих родителей на правах совместной собственности.
Кроме того, регистраторы могут возмущаться такой микроскопической цифре и ссылаться на Жилищный Кодекс, согласно которому нельзя выделить долю меньше 6 кв.м. общей площади.
На это замечание можно сослаться на Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”, статья 10, пункт 4, в котором чёрным по белому сказано, что в случае с материнским капиталом правила, касающиеся запрета на микродоли, не применяются.
В итоге доли мы выделили, закон хоть и не сразу, но соблюли.
А вот насколько неудобной окажется такая квартира при продаже, расскажу дальше.
