Когда речь идёт о покупке и продаже недвижимости, мы обычно представляем себе дом или квартиру. Однако иногда возникает необходимость продать не весь объект, а только его долю, например, полученную в наследство. Такие сделки имеют свои особенности.
Зачем покупать долю в квартире
Если вы хотите продать долю в объекте недвижимости, сначала определитесь с тем, кто может быть вашим покупателем. Некоторые люди покупают долю, потому что у них нет денег на целую квартиру. Другие рассматривают покупку доли как способ вложения средств и защиты их от инфляции. Есть также те, кто приобретает часть квартиры при переезде в новый регион для получения прописки и доступа к местным льготам.
Что такое долевая собственность
**Долевая собственность** — это ситуация, когда несколько людей владеют одним объектом, но у каждого из них есть своя доля в этом объекте. Например, если супруги покупают квартиру в браке, то собственность у них будет совместной, а не долевой. Однако они могут выделить доли и определить, кому какая часть квартиры принадлежит. Это можно сделать как во время брака, так и при разводе.
Если доли не выделены и собственность совместная, то каждому собственнику автоматически принадлежит равная часть. Но долями можно выделить и другие соотношения, например, две трети, три четверти или даже 23/76 квартиры.
Долями также может быть поделена подаренная или полученная в наследство недвижимость. Кроме того, при покупке квартиры с использованием материнского капитала доли обязательно выделяются всем членам семьи.
Главная особенность долевой собственности заключается в том, что владельцы не могут распоряжаться своей долей без согласия других собственников. Это означает, что если один из собственников решит продать свою часть имущества, он должен сначала уведомить других и предложить им приобрести её. Только получив отказ от других собственников, он может предлагать свою долю другим лицам.
Например, три сестры, Марья, Дарья и Людмила, получили в наследство от бабушки трёхкомнатную квартиру. Марья и Дарья планируют жить вместе в этой квартире, так как они учатся в институте и только начинают свою взрослую жизнь. Людмила уже закончила учёбу, работает и подумывает об ипотеке. Она хочет продать свою долю в квартире, чтобы использовать вырученные деньги в качестве первого взноса по ипотеке. По закону она должна сначала предложить Марье и Дарье выкупить у неё долю и только потом, если они откажутся, она может выставлять свою долю на продажу.
Как определить долю в квартире
Доли — это части совместного имущества, которые принадлежат разным людям. Они могут быть равными или неравными.
По умолчанию доли считаются равными. В этом случае их размер зависит от количества собственников. Если собственников двое, то каждый из них имеет по ½ доли. Если собственники не могут договориться о размере долей, то этот вопрос может быть решён судом.
Виды доли
Доли могут быть физическими (реальными) или представлять собой часть от целого.
- Доля в частях от целого
Доля в квартире — это идеальная доля, которая существует только на бумаге. Собственники знают, какой процент от общего имущества принадлежит им и другим владельцам.
Каждый владелец доли имеет право участвовать в управлении всей квартирой и свободно перемещаться по ней без необходимости получать согласие от других собственников.
- Доля в натуре
Этот вариант предполагает разделение имущества, что может быть сложнее. Когда речь идёт о выделении доли в натуре, это означает полную независимость этой доли. Это может быть сделано либо по соглашению собственников, либо через суд.
Пленум Верховного суда Российской Федерации определил, что выделение такой доли возможно, если есть техническая возможность предоставить истцу изолированную часть не только жилых, но и вспомогательных помещений (кухни, коридора, санузла и т. д.), а также обеспечить отдельный вход. В документе также уточняется, что в случае отсутствия такой возможности суд может определить порядок пользования квартирой. Собственники также могут сами договориться об этом.
Популярные вопросы о продаже доли в квартире
Владение квартирой частью (долей) отличается от владения ею целиком. Мы подготовили ответы на наиболее часто задаваемые вопросы о продаже доли.
- Может ли собственник продать свою долю?
Да, можно продать свою долю в квартире. Однако сначала необходимо уведомить о своих планах других собственников. Согласно закону, они имеют преимущественное право на покупку этой доли перед другими покупателями. Это означает, что владелец может продать свою долю стороннему лицу только в том случае, если остальные собственники откажутся от покупки.
Уведомить других собственников о продаже доли необходимо в письменной форме. Если в течение месяца они не приобретут продаваемую долю или сразу откажутся от этого права в письменной форме, владелец сможет продать её посторонним лицам. - Можно ли продать долю совладельцу квартиры?
Да, у них есть преимущество. Однако нельзя предлагать собственникам долю по завышенной цене, чтобы получить отказ, а для посторонних лиц снижать цену. Условия должны быть одинаковыми для всех.
- Можно ли продать долю в ипотечной квартире?
Да, но для этого потребуется согласие не только других владельцев, но и банка.
- Может ли муж или жена продать свою долю?
Если доля в имуществе уже выделена, то человек может продать её, но сначала он должен предупредить об этом второго супруга и предложить ему выкупить эту долю, как и в случае с другими собственниками.
Если же доля не выделена, то имущество считается совместным, и распоряжаться им без согласия супруга нельзя.
Если речь идёт о доле в общей квартире или о доле в квартире, приобретённой одним из супругов в браке, то это тоже считается совместно нажитым имуществом. Поэтому для продажи такой доли необходимо получить согласие жены или мужа. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
- Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?
Да, но только при условии, что органы опеки и попечительства дадут своё предварительное согласие. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
Ребёнок в возрасте от 14 до 18 лет может самостоятельно заключить договор купли-продажи доли, но только с разрешения своих законных представителей.
- Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен?
Если он не готов выкупить вашу долю по указанной цене, то сделка не состоится.
Поскольку сделки купли-продажи долей должны быть удостоверены нотариусом, нотариус обязан проверить, было ли предоставлено преимущественное право покупки совладельцам. Если совладельцев не уведомить заранее, нотариус откажет в заверении сделки.
Какой риск при продаже доли в квартире
Юристы выделяют основной риск, связанный с продажей долей в квартире: это несоблюдение уведомительного порядка или его неправильное соблюдение. Например, собственникам могут отправить уведомление о покупке по неактуальным адресам или они могут отказаться от его получения.
Даже если продажа всё же состоится, есть риск, что сделку признают недействительной. В таком случае время, нервы и деньги, потраченные на оформление, будут потрачены зря, а доля вернётся продавцу.
Особое внимание следует уделить так называемым микродолям. В 2022 году в силу вступил закон, согласно которому продажа долей меньше 6 квадратных метров считается ничтожной сделкой.
Как проверить вид собственности
Если вы не уверены, как именно оформлена ваша собственность и есть ли у вас доля, вы можете проверить это, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для этого вам потребуется адрес или кадастровый номер объекта недвижимости.
Вы можете заказать выписку в МФЦ или онлайн через портал «Госуслуги».
Что делать до оформления договора купли-продажи доли в квартире
Вам следует уведомить других собственников о своём намерении продать долю в квартире и предложить им выкупить её. В уведомлении необходимо указать размер доли, адрес квартиры и заявленную цену.
Чтобы подтвердить, что собственники были уведомлены, вручите им извещение. Это можно сделать через нотариуса или отправив заказное письмо с уведомлением и описью.
После этого вы можете либо получить письменные отказы от всех собственников, либо подождать месяц. Если за это время никто из них не выразит желания выкупить долю, вы сможете продать её другим лицам.
- А если не предупредить?
Если при продаже доли нарушено право преимущественной покупки, любой другой участник долевой собственности вправе обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя. В этом случае риски выше для покупателя, чем для продавца. Покупатель может потратить время, нервы и деньги, но так и не получить желаемое. В то же время продавец в любом случае получит свои деньги — либо от стороннего покупателя, либо от другого собственника.
Договор купли-продажи доли в квартире
Договор купли-продажи доли в квартире или доме не отличается от других договоров купли-продажи недвижимости. О том, как правильно составлять такой договор, мы рассказывали в одном из наших материалов. Однако есть важные нюансы, которые стоит учесть.
Например, в договоре купли-продажи доли необходимо указать ту же сумму, которая была заявлена в уведомлении о продаже, отправленном другим собственникам квартиры или дома. В противном случае они могут оспорить сделку.
В договоре купли-продажи доли должны быть указаны следующие пункты:
* предмет договора со всеми характеристиками, такими как местонахождение, характеристики дома, площадь квартиры, количество комнат и размер доли;
* цена;
* порядок расчётов;
* обременения;
* правоустанавливающие документы;
* данные продавца и покупателя;
* информация о гражданах, которые сохраняют право пользования жильём.
Нотариальное заверение договора купли-продажи доли
При продаже доли в недвижимости обязательно заключать договор купли-продажи у нотариуса, чтобы потом зарегистрировать сделку в государственных органах.
Регистрация сделки
Когда доля продаётся, её регистрацией занимается нотариус. После того как он удостоверит договор купли-продажи, документы сразу же отправляются в Росреестр. Регистрацию должны провести в течение трёх рабочих дней.
Налоги с продажи доли в квартире
- А когда платить налог не нужно?
Чтобы не платить НДФЛ, вы должны быть собственником имущества дольше минимального срока владения. Этот срок зависит от того, как вы получили имущество.
Минимальный срок владения составляет 5 лет, однако он может быть сокращён до 3 лет в следующих случаях:
* если вы получили квартиру в наследство;
* если вы получили квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением;
* если вам подарили квартиру близкие родственники;
* если вы приватизировали квартиру;
* если это ваше единственное жильё.
Памятка
При долевой собственности собственники обязаны учитывать интересы друг друга и совместно определять порядок пользования общим имуществом. Если они не могут прийти к соглашению, решение может принять суд.
По закону собственник имеет право выделить свою долю в натуре. Однако это не всегда возможно технически, так как для этого требуется наличие отдельного входа и собственных подсобных помещений, таких как уборная и кухня.
Если один из собственников планирует продать свою долю, он обязан предложить её другим собственникам, которые имеют преимущественное право покупки. При этом, если другие собственники отказались от покупки, они не могут препятствовать продаже доли посторонним лицам.
Продажа доли ребёнка также возможна, но для этого необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.
Все сделки с долями должны быть оформлены через нотариуса.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
