Тех, кто хочет продать квартиру, очень интересует, что будет с ценами на жильё в ближайшее время? Тех, кто хочет купить квартиру, этот вопрос тревожит еще больше.
Многие эксперты и не очень эксперты предсказывали, что после повышения ключевой ставки и ставок по ипотечным программам на вторичном рынке, спрос на подержанное жильё упадет. А вместе с ним и цены спикируют вниз.
Честно говоря, я тоже так думал. Такой прогноз напрашивался вполне логично, по всем законам экономики. Но законы, на то и законы, что они иногда нарушаются. На сей раз, так и случилось. Спрос, действительно упал ниже подошвы. Вот только цены, никто опускать не захотел.
Разумеется, снижение происходит не сразу, нужно время, что бы собственники осознали, что за ту стоимость, что они просят, покупать ни кто не будет. Что бы получить деньги, нужно предложить такую цену, что бы она заинтересовала покупателя, даже в таких условиях рынка.
В истории такое случалось, когда по каким то причинам, падал спрос. Через некоторое время цены давали коррекцию на снижение. Особо нетерпеливые хозяева, резали их как поросят по осени, без жалости и сострадания, лишь бы выйти на сделку.
Один продавец уронил слегка, другой маленько снизился. И пошли, дружно вниз по лестнице. Таким образом за 1,5 - 2 месяца, рынок показывал 3-7% вниз.
В этот раз, ситуация вообще другая. Такое ощущение, что продавцы где то тайно собрались в одном месте и поклялись на крови держать уровень и даже на микрон вниз не сдвигаться. Ждать до последнего. А особо ретивые адепты, секты "хозяев вторжилья", еще и накинули процентов по пять.
Были, конечно, коррекции вниз по отдельным объектам. Но носили они единичный характер. Я ежедневно отслеживаю цены в районе моего интереса. Наблюдаю очень не типичную картину. Как в течение недели, в границах двух - трех кварталов, минимальная цена предложения увеличивалась на 1,5-2%.
C большой долей вероятности, это может говорить о том, что самые дешевые квартиры были проданы и их место заняли те, что торгуются несколько выше.
Продавцы прекрасно понимают, что теперь они самые дешевые и у покупателя, просто нет выбора, или за эти деньги брать, или дороже. Дальше всё зависит от терпения и его величества случая. Кто первый сдастся и пойдет на компромисс. Продавцы начнут снижаться, или покупатель начнет выгребать по рынку.
Это ситуация по вторичке. А что происходит с новостройками?
А там происходит много интересного и необычайного. Строительные компании чувствуют себя превосходно. За три прошедших года расторговались на славу. Тётя Циля с привоза, что торгует сезонным товаром, порвала добрую дюжину париков от зависти. Такого гешефта, как у этих шлемазлов, она не видала ни когда в жизни. А тётя Циля повидала многое и многих, не стану перечислять, поперхнетесь.
Так вот, ближе к телу, как говорил старый карманник Лёня Шимерзон. Потому, сразу цифры.
Недавно был опубликован ТОП 20 застройщиков России по текущему строительству на июнь 2024 года.
Тройка лидеров распределилась так:
Первое место: ГК Самолет.
Лидер рынка увеличил объем текущего строительства на 71 тыс кв. м. (с 5, 53 млн до 5, 6 млн кв.м.) В строительстве у девелопера - 57 жилых комплексов!
Второе место: ПИК.
Он сохранил объем текущего строительства на уровне 4,64 млн кв.м.
Третье место: Группа ЛСР.
Увеличившая объем текущего строительства на 97 тыс. кв. м. (с 2,07 млн до 2, 17 млн кв.м.)
Вы только вдумайтесь в эти цифры. Это речь не о количестве бактерий под ободком унитаза. Это миллионы квадратных метров жилья.
В Екатеринбурге и городах спутниках, средняя стоимость квадратного метра в новостройках, примерно 120-130 тысяч рублей за квадратный метр. И это не элитка. Это обычный эконом. И тут не самый дорогой регион, я вам точно говорю.
Вот интересно, куда они так несутся? Мне на почту каждый день приходят сообщения от платформы, что реализует новостройки по всей России, о старте продаж очередного ЖК. А я ведь только по Свердловской области информацию собираю. По другим регионам мне оповещения не приходят. А если бы, по всей России? У меня бы ящик лопнул, даже распухнуть не успел. Рванул сразу, неожиданно.
С 1 июля заканчивает своё действие ипотека с господдержкой на новостройки под 8%. Дальше можно будет покупать в ипотеку, только по обычной ставке. Семейная, далеко не всем подходит.
Значит ли это, что спрос на новостройки подломится и поковыляет вниз по лестнице? А вот не понятно. Строительные компании наращивают объемы. Может они не знают, что льготная скоро всё? Мне кажется, что знают.
На что рассчитывают?
Сегодня вижу одну тенденцию, очень бросается в глаза. Я кратко писал о ней в предыдущих публикациях. Вспомнил модное слово - тренд. Так вот сейчас такой тренд. Практически каждая строительная компания, Да что там, практически - каждая строительная компания, предлагает различные плюшки и ватрушки, в виде скидок, бонусов и лотерейных билетов. Акции самые разные. Это и рассрочка на первый взнос, и рассрочка на полную оплату, и пониженный процент за ипотеку на время строительства, и теплые носки в подарок, пока отопление не подведут. Ассортимент такой огромный, что ориентироваться в нем очень затруднительно. Без специальной подготовки, даже не лезь.
Маленькая история.
Как то раз, к нам в офис пришла девушка, небесной красоты. Все мальчики агенты, тут же её полюбили. А пришла она рассказать об одном жилом комплексе, что строит их компания в Екатеринбурге. Отдел продаж её направил. Пока она рассказывала о стройке, планировках, решениях по отделке всего, что есть внутри и снаружи, мальчики не сводили с неё восхищенных взглядов. Затем она перешла к рассказу об условиях покупки. И началось.
Тут одна акция, там скидка. Акция накладывается на скидку, бонус подкладывается под акцию. При выполнении таких то условий, акция плюсуется со скидкой с коэффициентом 0,3. А, если купите еще и паркинг, то попадаете на скидку, плюс бонус, плюс подарок - брелок для ключей и термометр в виде башенного крана в натуральную величину.
Пока она всё это рассказывала, половина мальчиков на грани комы растеклась по стульям, вторая половина держалась, но исключительно на "Ред буле". Не возможно было, не только запомнить все тонкости экономии средств при покупке квартиры в их ЖК. Даже имея перед собой шпаргалку, пересказать всё без ошибок, представлялось задачей архисложной.
Такая вот история из жизни агентов. Потому ходить сейчас по застройщикам самостоятельно, это огромная трата времени, нервных клеток и нечеловеческий напряг серого вещества в пространстве между ушами.
Я просто уверен, что такой тренд не просто продолжится, он будет развиваться. Что бы продавать квадратные метры, застройщики вынуждены будут прибегать к разным хитростям. Только есть одно железное правило на все времена:
Продавать себе в убыток, они точно не будут!
О чем это всё?
Да всё еще о ценах и о том, что день грядущий нам готовит?
С одной стороны, Мин фин и Центробанк, пытаются удержать инфляцию, поднимая ключевую ставку. Может быть они рассчитывают на то, что сработают традиционные меры сдерживания. Давят на привычные рычаги. Только жизнь показывает совершенно другое. Рычаги то не работают.
Что толку крутить педали, если цепь слетела?
С пугающей регулярностью приходят сообщения о предстоящем повышении цен. Пиво, яблоки, шоколад, эскортницы. Список можно продолжать бесконечно.
Не случайно ли два ведущих банка, буквально на днях, подняли ставки по кредитам? В частности по ипотеке. ВТБ на 1 пункт, Сбер на 1,5. Видимо, что то почувствовали, в преддверии заседания ЦБ по ключевой ставке.
А заседание уже завтра. Поднимут или оставят? Вот в чем вопрос.
Выводов сегодня делать не буду. Подсветил некоторые особенности аномального поведения рынка. Прогноз о том, что будет дальше, попытайтесь сделать сами. А для начала, кто успеет, пишите в комментариях прогноз по завтрашнему решению ЦБ по ключевой ставке.
Поднимут или оставят?
Всем добра и берегите себя!
