Завершая обзор инвестиций в европейскую недвижимость, хотел бы поговорить о разных типах недвижимости, рисках инвестирования и подходах к вопросу самих европейцев.
Стоит ли рассматривать высокорисковые инвестиции вместо стабильных?
В конечном итоге все зависит от того, какие инвестиции вы хотите сделать, какой риск вы готовы принять и какую прибыль вы ожидаете. Высокорисковые инвестиции на более новых рынках недвижимости могут быть прибыльными. Однако вы должны тщательно исследовать любые потенциальные инвестиции и инвестировать только ту сумму, которую готовы потерять, если дела пойдут не так, как ожидалось.
Вам также стоит потратить время на изучение всех аспектов процесса. Хотя недвижимость на восстанавливающихся рынках может быть дешевле, перед покупкой недвижимости за границей вам нужно выполнить некоторую основную работу. Помимо юридических тонкостей покупки недвижимости иностранцами, в каждой стране будут свои бумажные и административные требования; это может увеличить время и стоимость транзакции.
Например, в Испании нотариус по закону не обязан раскрывать всю информацию, поэтому вам нужно будет поручить адвокату провести дополнительную работу, чтобы, например, убедиться, что разрешение на строительство действительно и нет скрытых расходов (например, общие коммунальные платежи).
Что вам нужно знать перед покупкой недвижимости в Европе?
В каждой стране будут фискальные последствия, которые вам нужно проверить:
- какие местные налоги вам придется платить;
- облагается ли ваша прибыль налогом на капитальные приросты;
- что происходит с недвижимостью в случае смерти;
- нужно ли вам платить налог на наследство.
Ваши чистые доходы от инвестиций в недвижимость, вероятно, снизятся в ближайшие годы. В конце концов, можно предположить, что налоги, сборы и расходы увеличатся во многих странах Европы. Налоги, фактически, растут, и некоторые меры по снижению ипотечных расходов уменьшаются, например, в Нидерландах.
Это не должно быть причиной отказа от покупки недвижимости в Европе; до сих пор инвесторы не отказывались от покупки недвижимости несмотря на высокие налоги. Однако это может съесть часть вашей прибыли, и инвесторы должны знать это заранее.
Тем не менее, очень низкая стоимость заимствований компенсирует негативное воздействие этих фискальных проблем. Это ключевая причина, по которой во многих стабильных европейских странах цены на жилье либо стабилизировались, либо значительно выросли, как в Германии и ряде других рынков.
Какие типы недвижимости в Европе инвесторы должны рассматривать?
Основным трендом на европейском жилищном рынке является поиск покупателями более маленьких домов. Они больше не стремятся приобретать большие виллы; в конце концов, они дороги в покупке и обслуживании. В частности, пожилые люди, у которых есть деньги, часто не могут справиться с обслуживанием огромных домов. Молодые люди, с другой стороны, не имеют денег, но не хотят тратить время на обслуживание больших объектов. Поэтому мы видим, что в сегменте роскоши пустовато, и на рынке доминируют большие виллы.
Вместо этого пожилые люди предпочитают продать свои дома и реинвестировать в меньшие роскошные апартаменты с видом из окна. Они готовы вложить много денег в люксовые апартаменты без лишних хлопот.
В наши дни многим молодым людям приходится полагаться на щедрость своих родителей, чтобы иметь возможность позволить себе недвижимость. Тем не менее, это дает лучший доход, чем вложение денег в банк - они получат мало дохода, поскольку процентные ставки около нуля. Если родители хотят помочь своим детям, они могут рассмотреть возможность инвестирования в более мелкую, доступную недвижимость.
Это не только финансовый тренд, но и социальный. Застройщики и инвесторы должны, следовательно, рассматривать дома и квартиры среднего или меньшего размера. Они также должны обратить внимание на энергоэффективные объекты, что, очевидно, является большим бизнесом практически в любой части мира. Этот маленький тренд ускорится в ближайшие годы. Даже Дубай, который стремится иметь лучшие, самые высокие и самые длинные здания, сосредотачивается на строительстве меньших апартаментов и домов.
Что насчет инвестиций в аренду?
Этот тренд усилился за последние несколько лет, поскольку недвижимость, справедливо или несправедливо, все чаще рассматривается как объект инвестиций. Даже семьи покупают недвижимость в Европе как второй дом с идеей найти арендатора. Если вы сдаете в аренду недвижимость, вы можете получить арендную доходность 2–4% чистыми после уплаты сборов. Это не слишком высокий доход — даже на нижней границе — но сегодня все относительно. Если сравнить это с доходностью в 1% по долгосрочной корпоративной облигации, по крайней мере, арендная недвижимость позволяет инвесторам потенциально получить более высокие доходы.
Хотите поделиться опытом или задать вопрос? Всегда рад! Пишите комментарии или обращайтесь на почту moneycompass@proton.me
