На рынке недвижимости высокая конкуренция. Она требует от застройщиков жилья применять креативность и повышать комфорт, чтобы привлечь потенциальных покупателей.
Классовость жилья
Сегодня все чаще можно услышать формулировки: «престижное жилье премиум-класса» или «новый дом бизнес-класса». Стоимость такого жилья значительно выше, чем типовых квартир. Однако еще несколько лет назад жилье комфорт-класса можно было легко отличить от бизнес-сегмента, то сегодня дистанция между ними сократилась.
Несмотря на то, что каждую новостройку относят к определенному классу жилья, не существует единого законодательно утвержденного регламента или нормы. Четких границ классов жилья нет до сих пор, разделение их достаточно условно. Застройщик сам определяет класс жилья и воплощает его по своему усмотрению.
— Нет какой-то принятой всеми классификации новостроек. Каждый застройщик норовит повысить класс своего объекта в расчете на то, что это позволит привлечь покупателей, по принципу «хочешь продать слона — хвали его». Мы в своих отчетах используем классификацию, которая была разработана Г. М. Стерником и Российской гильдией риэлторов (РГР). По ней в Новосибирске нет новостроек элит-класса, а в бизнес-класс попадают единичные объекты, — говорит сертифицированный аналитик-консультант Российской гильдии риэлторов, руководитель компании RID Analytics Елена Ермолаева.
Директор консалтингового агентства Nazarov&Partners Александр Назаров уверен, что «классовость» проекта зависит от концепции и дороговизны проекта. Чем больше он нашпигован фишками, тем выше у него статус.
— Многие застройщики прочувствовали, что хорошая концепция проекта, хорошая упаковка, маркетинг, визуализация, инфраструктура, благоустройство, качество строительства, качество работ на строительной площадке (то есть чистота и порядок) и много-много-много вот таких вот хороших моментов, приводят к тому, что проект начинает быть востребованным. Он становится уникальным и выделяется среди других, привлекает к себе покупателей. К тому же продается достаточно дорого. И очень интересно наблюдать, как рынок это поглощает и как появляются застройщики, которые это все чувствуют и уже ставят на поток, — говорит Александр Назаров.
Эксперт отмечает, что в последние годы в Новосибирске качество всех проектов жилой недвижимости становится все лучше. Дешевых проектов эконом-класса в городе практически не осталось.
«Комфорт», «бизнес», «элит»: в чем особенность
Жилье бизнес-класса качественно отличается от новостроек сегмента «масс-маркет». По мнению экспертов, важное значение здесь имеет имиджевый аспект, который определяется статусом проекта.
По мнению эксперта, значение местоположения для высокобюджетного жилья играет ключевую роль.
— Удобная локация (центр, близость к центру или природные зоны) и наличие транспортного хаба в пешей доступности для ЖК бизнес-класса являются обязательным условием, в то время как для комфорт-класса это несомненное преимущество, — говорит Вячеслав Мельников.
Кроме того, бизнес-класс отличают более интересные планировки и архитектурные решения. Это могут быть, например, квартиры с камином или собственной сауной (хаммамом). На этаже допускается наличие не более четырех-шести квартир. Сами дома выделяются на фоне типичной городской застройки.
— Проекты в сегменте «бизнес-класс» реализуются с привлечением архитектурных бюро, и всегда можно понять, кто именно разработал архитектурную концепцию жилого комплекса. В классах «комфорт» и «стандарт» обычно этот показатель не является значимым, поскольку зачастую к сотрудничеству привлекаются небольшие малоизвестные проектировочные компании, — говорит коммерческий директор ООО «Сибирские жилые кварталы» Иван Полищук.
В таких квартирах всегда высокие потолки, хорошие интересные планировки и большие метражи. Территории комплексов функциональные, а вопросам безопасности уделяется особое внимание.
При этом современный рынок дорогого жилья постепенно отходит от стандартов прошлого — огромных квартир. Они все меньше востребованы среди покупателей.
Он добавил, что на сегодняшний день в Новосибирске строятся более 120 комплексов разного уровня, сегмент «бизнес» занимает не более 5-7% от общего количества новостроек.
Коммерческий директор One Company Вячеслав Мельников считает, что доля проектов бизнес-класса несколько больше.
— Доля проектов бизнес-класса в Новосибирске составляет 10%, премиум-класса — 3%. Это абсолютно логично из-за более узкого сегмента клиентов по сравнению с квартирами класса «комфорт» и «эконом», — говорит эксперт.
Цена жилья бизнес- и премиум-класса
Ценообразование в бизнес- и премиум-сегменте — сложный процесс. Стоимость квадратного метра в этих категориях недвижимости значительно превышает аналогичный показатель в эконом- и комфорт-классе. Однако и среди жилых комплексов бизнес- и премиум-класса наблюдается разброс в цене.
— На конец 2023 — начало 2024 года средняя стоимость квадратного метра в премиум-классе колеблется от 210 до 260 тысяч за квадратный метр. За последний год она немного выросла — примерно на 10-12%. В предыдущие годы в среднем прирост составлял не менее 20%. Речь идет о 2021-2022 годах, а также о 2020-м, когда прирост был более 30%. Также можно отметить, что премиальная недвижимость, несмотря на сложности и внешние факторы, все время растет в цене, при этом доля таких жилых комплексов уменьшается, — констатирует Иван Полищук.
Эксперт подчеркивает, что на рост цен влияют несколько причин. Во-первых — удорожание всех материалов, которое началось в 2020 году во время пандемии. По его словам, сегодня из-за сложностей логистики и других факторов этот тренд только усиливается. Во-вторых, есть всеобщий тренд на экологию, и, соответственно, экологичное потребление.
По мнению Елены Ермолаевой, в Новосибирске на сегодняшний день нет проектов, которые бы можно было отнести к премиум-классу, а новостроек, относящихся к бизнес-классу — единицы.
— Если рассматривать новостройки, которые еще не сданы и в которых еще есть непроданные квартиры, то в марте 2024 года это были два проекта: «Жуковка» и «Наутилус». Остальные проекты не проходят по каким-то параметрам — так, часто в домах есть небольшие квартиры-студии, а это отсекающий признак для бизнес-класса, — говорит она.
Портрет покупателя элитной недвижимости
Спрос на элитную недвижимость с годами не падает. Однако вслед за трансформацией недвижимости меняется и портрет покупателя в этом сегменте.
— Я думаю, во многих концепциях премиального жилья портрет покупателя пересекается. Во Flora&Fauna мы выделяем три больших сегмента: первый сегмент — семейные предприниматели, пары с детьми. Они хотят все самое лучшее для себя и своих детей, то есть комфортное проживание, — говорит Иван Полищук.
Вторая аудитория, по словам эксперта — «заслуженно отдыхающие». Это люди, которые уже добились всего и сейчас хотят спокойствия и максимально комфортной для себя среды. Они следят за своим здоровьем, чтобы был чистый воздух, рядом лес, река, и т.д.
— Третья целевая аудитория — это молодые и успешные, — продолжает Иван Полищук. — К ним мы относим людей, которые не привязаны к месту. Они могут работать из дома, им необязательно выезжать на работу в девять утра. Это молодые люди, которые много путешествуют, много видят, и поэтому жилье европейского плана для них очень близко по ценностям.
Александр Назаров считает, что основными покупателями элитной недвижимости по-прежнему являются представители бизнеса, политики, чиновники, блогеры и топ-менеджеры.
Следующим фактором, влияющим на изменение портрета покупателя бизнес- и премиум-недвижимости, по словам Александра Назарова, является доступная ипотека. Она дает возможность большему числу людей стать обладателем такой недвижимости.
