Второй комплекс - в историческом центре Сочи, всего в 300 метрах от моря.
Завершается отделка фасадов и ремонт номеров, запуск планируется в 4 квартале 2024 года. 140 номеров с отделкой, сантехникой и встроенной мебелью. Комплектация для передачи в управление отельному оператору +1-1, 5 млн.
Внутренняя инфраструктура комплекса хороша: спа с бассейном, конференц-залы, ресторан, кафе, несколько магазинов. На территории фонтан и парковка на 88 м/м.
Отельный оператор и управляющая компания - дочерние компании застройщика. Распределение доходов 30- 40% от выручки: ещё не определились. Кроме этого, будут расходы на содержание и коммунальные услуги.
Минимальный бюджет 54,2 млн за номер-студию 29м2. Доукомплектация для передачи отельному оператору в управление + 1-1,5 млн.
Доступные к покупке площади 29-51м2
Стоимость метра 1,85 - 2,4 млн.
Прогнозируемая застройщиком годовая доходность 4,1%
Как получилась: Возьмем на примере студии 29 м2 за 54,2 млн, прибавим стоимость комплектации 1 млн.
Среднегодовая стоимость аренды такого номера по прогнозам застройщика 19,25 тыс/сут, при загрузке 60% в первый год работы валовый доход составит 4,2 млн.руб.
Расходы на содержание номера управляющей компанией 1-2% и услуги отельного оператора 30-40% возьмем по максимуму 42% или 1,8 млн.ру.
Итого доход составить 2,4 млн - 6% налог 144 тысячи = 2,25 млн.руб.
Окупаемость 55,2 млн/2,25 млн = 24,5 года
А теперь проверим стоимость аналогичного номера в этой локации с похожей инфраструктурой на Островке: средняя стоимость номера- студии 26-30 м2 за период с мая по декабрь 16,7 тысяч/сутки.
При загрузке 65% получаем валовый доход с номера 3,96 млн - 16,7*365*65%
Фактическое распределение доходов между собственниками и отельным оператором составляет 55/45 - 3,96*55%=2,2 млн получает собственник за год. А после уплаты налога 6% остается 2,07 млн.
Учитывая полную стоимость номера 55,2 млн, получаем доходность 3,75% в год и окупаемость более 26 лет.
Все расчёты не учитывают возможный рост стоимости номеров и увеличение показателей загрузки и стоимости аренды.
Старт продаж начинался с 1,8 млн/м2
