В этой статье выясним, где лучше строить дом для постоянного проживания, чтобы не нарушить закон. Какую роль в этом играют такие понятия, как "категория земли" и "вид разрешённого использования", и в чём разница между ними?
Определимся с терминами
"Категория земли" и "вид разрешённого использования" - два похожих по смыслу юридических термина.
Категория земли - понятие более обширное, означающее описание свойств и правовой режим использования земельного участка.
Согласно Земельному кодексу РФ, существует 7 категорий земель:
- Земли сельскохозяйственного назначения.
- Земли населённых пунктов.
- Земли промышленности.
- Земли особо охраняемых территорий и объектов.
- Земли лесного фонда.
- Земли водного фонда.
- Земли запаса.
Соответственно, каждая из них предполагает различное целевое использование земельных ресурсов, которое можно понять из названия.
В свою очередь, исходя из категории земли выделяют виды её разрешённого использования (ВРИ) - это характеристики земельного участка, уточняющая допустимый законом способ его применения в рамках той или иной категории. То есть ВРИ указывает, в каких целях можно использовать участок.
Классификатор Росреестра насчитывает 158 ВРИ, среди которых условно можно выделить 5 групп:
- сельскохозяйственные угодья;
- жилая застройка и объекты коммунального хозяйства;
- объекты социальной и дорожно-транспортной инфраструктуры;
- зоны отдыха и рекреации;
- природные объекты (лесные массивы, водоёмы и т.п.).
Как узнать категорию участка?
Категория и ВРИ указаны в правоустанавливающих документах на землю (например, в Выписке из ЕГРН). Также их можно определить онлайн, благодаря сервису "публичная кадастровая карта" (достаточно ввести в строку поиска кадастровый номер земельного участка).
Для строительства индивидуального дома подходит 2 из 7 категории земли:
- Земли населённых пунктов - это территории в пределах населённых пунктов и поселений, которые предназначены для жилой застройки (индивидуальными и многоквартирными домами) и развития инфраструктуры.
- Земли сельскохозяйственного назначения - это территории, используемые для производства с/х продукции и расположенные вне пределов населённых пунктов и поселений. В эту категорию входят с/х угодья, земли, предназначенные для садоводства и огородничества, земли для с/х производства, а также объекты вспомогательного назначения (дороги, коммуникации, водоёмы для полива, защитные насаждения и т.п.).
Только несколько из 158 ВРИ земельных участков позволяют построить индивидуальный дом и организовать при нём подсобное хозяйство:
- Индивидуальное жилищное строительство.
- Личное подсобное хозяйство на землях населённых пунктов (приусадебные участки).
- Садовое некоммерческое товарищество.
Разберём эти и некоторые другие ВРИ на предмет их особенностей, преимуществ и недостатков.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Земельные участки под ИЖС всегда находятся в границах населённых пунктов и лучше всего подходят для возведения жилого дома, который, по строительным нормам, не должен быть выше 20 метров (т.е. трёх надземных этажей).
Преимущества участков под ИЖС:
- Возможность постоянной регистрации.
- Собственный почтовый адрес.
- Близость к объектам социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.
- Повышенные шансы на получение ипотечного кредита (в т.ч. льготного).
- Возможность использования материнского капитала и иных мер государственной поддержки.
Недостатки:
- Повышенная стоимость по сравнению с участками других ВРИ.
- Более высокие налоги (налогооблагаемая база зависит от кадастровой стоимости участка).
- Обязательное целевое использование (возведение жилого дома должно быть начато не позже, чем через 3 года после приобретения участка, иначе имеется риск изъятия земли государством).
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)
Существует два разных вида разрешённого использование с аббревиатурой ЛПХ:
- ЛПХ в границах населённых пунктов (приусадебные участки) - предполагает строительство жилого дома / дачи и хозпостройки, с параллельным ведением приусадебного хозяйства.
- ЛПХ вне границ населённых пунктов (полевые участки) - строительство любых капитальных объектов запрещено, только вспомогательные постройки.
Преимущества приусадебных участков:
- Те же плюсы, которыми обладает ИЖС, доступны и для ЛПХ.
- Возможность ведения приусадебного хозяйства (в т.ч. держать крупный рогатый скот, разводить пчёл и т.д.).
- Возможность легально продавать свою с/х продукцию и не платить за это налоги.
Недостатки:
- Ограничение площади участка - его размер не должен превышать 0,5 га (но по согласованию с местной администрацией эта площадь может быть расширена в 5 раз).
- Невозможность получить субсидии и материальную поддержку от государства, т.к. деятельность на таких участках не является предпринимательской и налогами не облагается.
Садовое некоммерческое товарищество (СНТ)
СНТ - это объединение собственников садовых земельных участков с ВРИ "садовый земельный участок", "для ведения садоводства", "для садоводства".
Если СНТ находится в границах населённых пунктов, то здесь разрешено возведение жилых (с возможностью круглогодичного проживания и постоянной регистрацией) и садовых (сезонное проживание, без прописки) домов. Максимальная высота дома - 20 метров (не более 3-х наземных этажей).
Даже если по физическим параметрам жилой и садовый дома могут быть неотличимыми друг от друга, то с юридической точки зрения это два разных понятия (помимо невозможности постоянной регистрации, к садовым домам неприменимы меры государственной поддержки - такие, как маткапитал, льготная ипотека и др.).
На садовый участках с ВРИ "садоводство" любое строительство запрещено. Эти земли предназначены исключительно для с/х деятельности.
Преимущества СНТ:
- право выбора - строить дом или нет (если "да", то можно выбрать тип дома - жилой или садовый);
- низкие стоимость и размер налогов по сравнению с участками под ИЖС;
- как правило, СНТ располагаются на более плодородных почвах.
Недостатки:
- ограничение в размерах участка - не более 15 соток;
- подведение коммуникаций осуществляется за счёт собственника;
- обязанность вносить регулярные взносы.
Огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ)
ОНТ представляет собой объединение земельных участков с ВРИ "ведение огородничества". Здесь запрещено возведение объектов капитального строительства. Разрешается лишь возводить хозпостройки (для хранения инвентаря и урожая) и выращивать с/х культуры для собственных нужд.
Преимущества ОНТ:
- низкая стоимость по сравнению с другими ВРИ;
- меньший размер налоговых отчислений.
Недостатки:
- любое капитальное строительство запрещено (соответственно, прописаться здесь нельзя);
- обязанность вносить регулярные взносы.
Дачное некоммерческое товарищество (ДНТ)
Это объединение расположенных рядом друг с другом дачных участков, на каждом из которых владельцы обязаны построить дом (жилой или садовый). Разводить огород/сад или нет - личный выбор каждого собственника.
ДНТ могут находиться как на территории населённых пунктов, так и вне их (на с/х землях).
В Выписке ЕГРН участки, которые расположены на территориях ДНТ, могут иметь ВРИ "дачный земельный участок", "для ведения дачного хозяйства" и "для дачного строительства".
Важный момент! С 2019 года создаются только садовые и огороднические некоммерческие товарищества (СНТ и ОНТ). Ранее созданные ДНТ автоматически переведены в статус СНТ.
Выводы
Таким образом, российское законодательство разрешает строительство:
- жилого дома (с возможностью круглогодичного проживания и постоянной регистрацией) - на землях ИЖС, ЛПХ (приусадебный участок), СНТ и ДНТ;
- садового дома (с сезонным проживанием и без прописки) - на землях ЛПХ (приусадебный участок), СНТ и ДНТ.;
- только хозпостроек (для хранения инвентаря и урожая) - на землях ЛПХ (полевой участок) и ОНТ;
- ничего нельзя строить - на земельных участках с ВРИ "садоводство".
Ответственность за нецелевое использование земельного участка:
- штраф в размере 0,5-1% от кадастровой стоимости земли;
штраф в размере 10-20 тысяч рублей - если кадастровая стоимость не определена.
В случае, если у вас есть сомнения в целевом использовании земельного участка или вы только собираетесь приобрести землю под строительство дома, обращайтесь за консультацией к нашему юристу. Звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57. Мы обязательно поможем вам принять правильное решение!
С уважением, Андрей Ворсов ‒ ваш личный эксперт по недвижимости на юге России.
Ссылки на все мои соцсети ‒ https://taplink.cc/andreivorsov
