И, вроде, все нравится: планировка будущей квартиры, район, где расположен новый дом, закрытый двор и т.п. Но все же что-то да смущает? Все дело в том, что вы не задали себе пять простых вопросов, на которые каждый должен ответить при покупке жилья в строящемся доме.
1. Достроят ли в срок?
Если вы думаете, что все застройщики точно в срок передают ключи от квартир своим клиентам, то ошибаетесь. Согласно подсчетам портала 66.RU, в Екатеринбурге увеличилось количество домов, ввод в эксплуатацию которых отложили. Так, в конце 2022 года в городе просрочили передачу квартир в 11 новостройках. К апрелю 2023 года таких домов стало 16. Одновременно с этим вырос средний срок просрочки — с пяти до шести с половиной месяцев. Сейчас, по данным портала ЕРЗ.РФ, средний перенос планируемых сроков ввода новостроек составляет 5,5 месяцев.
Скажете, что застройщики платят компенсацию – солидные деньги – в случае, если не успевают вовремя передать ключи? Ошибочное мнение. Правительство до конца года ввело ограничение на взыскание неустойки с девелоперов. До 31 декабря при нарушении сроков передачи квартиры по договору долевого участия дольщик не сможет взыскать с девелопера неустойку, – гласит постановление Правительства, вступившее в силу с 22 марта 2024 года.
«Поэтому клиентам, которые хотят приобретать квартиру на первичном рынке, надо придирчиво изучить историю застройщика, — советует коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Урал» Артем Минаев. — И лучше теперь выбирать только тех девелоперов, которые сдают 100% своих объектов точно в срок. Иначе высок риск не получить ключи от квартиры вовремя».
2. Смогу ли я потом продать/сдать эту квартиру?
Еще один важный фактор при покупке квартиры – оценить ее ликвидность. Сделать это несложно. Достаточно зайти на один из агрегаторов по подбору недвижимости и найти объявление о продаже/аренде жилья.
Для примера возьмем однокомнатную квартиру в «Малахите» на ЖБИ и откроем «Циан».
- Всего три объявления об аренде. Кстати, ценник на съем однокомнатной квартиры варьируется от 25 000 до 35 000 рублей в месяц. Эта сумма может перекрыть ипотечный платеж для тех, кто покупает жилье как инвестицию.
- Шесть объявлений о продаже. Стоимость на вторичном рынке начинается от 5 100 000 рублей. При этом на этапе строительства квартиру аналогичной площади можно приобрести от 4 308 690 рублей.
Как мы видим, объявлений о продаже и аренде квартир в «Малахите» не так много. Это значит, что недвижимость в этом квартале пользуется огромным спросом.
3. Насколько юридически чиста сделка?
Обязательно зайдите на сайт наш.дом.рф. На этом ресурсе есть сервис «Проверка новостроек», где вы сможете просмотреть все: от необходимых разрешительных документов до фотографий хода строительства.
Протестируем сервис на примере жилого комплекса «Хрустальные ключи» в Компрессорном. Вводим в строку поиска название квартала, жмем «Enter» и видим:
Важно, чтобы у застройщика в обязательном порядке были:
- разрешение на строительство,
- проектная декларация на дом.
Здесь же можно посмотреть, сколько объектов застройщик ввел в эксплуатацию точно в срок. По «Группе ЛСР» есть нюанс: на сайте Наш.Дом.рф написано, что 46% новостроек были сданы с задержкой. Но важно знать, что все переносы сроков сдачи домов были только в других регионах присутствия компании. В Екатеринбурге 100% объектов было введено в эксплуатацию вовремя или досрочно.
И это можно увидеть в графике переносов плановых сроков строительства. По «Хрустальным ключам» их не было.
Еще одним фактором безопасной сделки является эскроу. Что это такое?
Счет эскроу – это специальный счет для БЕЗОПАСНОГО проведения расчетов между покупателем и продавцом. Его еще называют условный счет, потому что он автоматически переходит от одного владельца к другому при наступлении определенных условий.
Покупатель кладет деньги на счет эскроу, а застройщик сможет их забрать, только когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре, а именно – введет объект в эксплуатацию. Банк, как независимый посредник, проследит за выполнением этого условия.
4. Какой будет отделка?
На сайте Наш.Дом.рф можно открыть проектную декларацию и изучить, какие материалы будут использоваться при возведении новостройки. Также при подписании договора долевого участия проверьте уровень отделки – надежные застройщики прописывают, какой ламинат будет использоваться, какие окна устанавливаться и т.д.
К примеру, уровень отделки квартиры в «Хрустальных ключах» в договоре выглядит так:
Может быть и иной вариант, когда чистовая отделка квартире не предусмотрена. Тогда ремонт придется делать самостоятельно.
5. Сколько домов уже возведено застройщиком?
И, наконец, отправляясь в офисы продаж, не стесняйтесь задать вопрос: «Кто проектировал квартиру в новостройке, которую я хочу купить?» Уточните, какой опыт имеется у этой компании, ведь именно ее специалисты просчитывали нагрузку на фундамент вашего будущего дома, толщину стен и расположение розеток.
К примеру, важно, чтобы проектное бюро использовало BIM-технологии – технологии информационного моделирования, которые позволяют уменьшать ошибки при проектировании. По сути, это создание виртуальной модели здания. Копию здания сначала собирают в виртуальной среде на компьютере из элементов, каждый из которых относится к своему классу (стены, окна, перекрытия и т.д.).
Это гарантирует высокий профессиональный уровень рабочей документации, отсутствие ошибок при строительстве, достойное качество жилья и соблюдение сроков сдачи объектов.
Именно такую технологию используют в проектно-конструкторском управлении «Группы ЛСР». В штате компании более 80 профессиональных инженеров, силами которых разработано свыше 700 проектов квартальных и точечных жилых застроек, домов, объектов социально-бытового назначения, современных образовательных центров (детских садов и школ), общежитий.
Проектировщики компании разрабатывают комфортные планировки для жизни с учетом всех современных тенденций. В портфеле застройщика представлены однокомнатные квартиры различных типов: с кухнями-гостиными, лоджиями, выход на которые осуществляется из разных комнат, совмещенными или раздельными санузлами. Также – уютные двухкомнатные квартиры и просторные трешки с мастер-спальнями (в спальне есть санузел) и гардеробными, эргономичные студии. Варианты найдутся для каждого!
