Вчера мы с вами разобрались в вводной части темы. Повторюсь - знать теорию очень важно, чтобы не допустить потом ошибок на практике.
Приступим к самому интересному – цифрам, а точнее к ценам.
По первой части вопроса, что квартира в доме под реновацию – джекпот для продавца, вопросов возникнуть не должно. С одной стороны, а мы с вами помним, что у любой медали есть две стороны. Так вот – джекпот этот для тех, кто реально попал в первые две волны программы. Мое мнение, что вообще только для первой, которые либо уже получили квартиры в новых домах, либо готовятся в ближайшее время переехать.
Чтобы нам не заявляли власти о значительном наращивании темпов возведения новостроек, я отношусь к этому очень скептически. Да, и доля переселенных жителей всего в 949 домов из 5 176, изначально озвученных, за прошедшие 6 лет составляет всего 18 с небольшим процентов. И из общего числа домов куда-то «волшебным» образом уже исчезли 816, не учтенные в 3-х волнах реновации. Может в них «вошел» и ваш, а вы просто пока об этом не в курсе.
Общая экономическая ситуация в стране в ближайшее время будет лишь ухудшаться. Где гарантия, что обещания будут выполнены? Ведь никто не отменяет правило – «мужик слово дал, мужик слово забрал», как бы грубо это не звучало.
Поэтому я бы точно не стала ждать «у моря погоды», если есть возможность сейчас выгодно «избавится» от такого жилья, зачем ждать n-ого периода времени? Лучше жить хорошо уже сейчас, чем в воображаемом будущем. Но это только мое мнение, как говорится. Здесь мы плавно с вами перетекаем ко второй части вопроса.
Действительно ли так выгодно покупать квартиру в доме под реновацию и сколько на этом можно заработать?
На рынке существуют «охотники» за квартирами в пятиэтажках. Расчет их понятен – куплю сейчас квартирку в старой «халупе», а через пару годиков получу «на халяву» новое жилье. Так ли это на практике? Давайте посмотрим по реальным предложениям на сегодня и посчитаем.
Захожу на Циан, выбираю район метро Рязанский проспект. Ищу однокомнатную квартиру в доме «под снос». Без проблем нахожу предложение.
На Зеленодольской улице дом 24, это минут 15 пешком от метро, предлагают 1-комнатную квартиру на 4 этаже 5-ти этажного панельного дома 1964 года постройки, общей площадью 32м.кв. за 11,500 т.р.
Цена квадратного метра - 359 375 рублей.
Дом включен во 2-ю волну реновации – 2025-2028 год. Естественно, точного срока переселения вам сейчас не скажет никто. «Сидите ждите»!
Смотрю дальше.
Я просто точно знаю, что в этом районе уже есть дома, которые построили по этой программе, т.к. в прошлом году покупала со своими клиентами там квартиру. Отличные дома, я вам скажу. Не жилой «муравейник», всего 6 корпусов, по одному подъезду в каждом. Приличные и сами квартиры, и входные группы, подъездами их сложно назвать. Это дома по адресу: улица Академика Скрябина 3/1.
Смотрю предложения на Циане в них. Нахожу следующую квартиру.
1-комнатная квартира на 15 этаже 23-х этажного монолитного дома 2022 года постройки, общей площадью 40,4м.кв. за 12,750 т.р. Дом, кстати, на том же 15-ти минутном расстоянии от метро. Пешочком тоже.
Цена квадратного метра – 315 594 рублей.
Т.е. по факту за 1,250т.р. разницы в цене, вы можете купить себе дополнительно 8,4м.кв. Получается по 149 тысяч за квадрат, как вам математика?
Теперь вопрос – кому в «трезвом» уме нужна квартира в доме под реновацию, с непонятным сроком получения взамен новой квартиры, если уже сейчас можно купить эту самую «новую» квартиру дешевле? Смотрим на стоимость метра квадратного здесь, а не на общую.
Ок! Ну, может человек подождать хочет (чего только не понятно мне), давайте посмотрим новостройку ему в этом районе. Пожалуйста, как говорится:
Жилой комплекс balance (Баланс) возведён в Юго-Восточном административном округе столицы застройщиком «Главстрой». На территории площадью 27.5 га в Рязанском районе расположились не только жилые корпуса, рассчитанные на несколько тысяч квартир, но и разнообразные объекты инфраструктуры.
ЖК «Баланс» имеет выгодное расположение — в 2020 году открылась новая станция метро «Окская», и расстояние от нее до ближайших корпусов составляет около 400 м. Все многоквартирные дома возведены по индивидуальному авторскому проекту, разработанному архитектором Алексеем Гинзбургом, внуком того самого Гинзбурга, что был автором легендарного «Дома Наркомфина».
В общем для меня даже сравнивать нечего – старый «хрущ» и ЖК бизнес-класса.
Посмотрим, что нам предлагают в корпусах со сроком сдачи в 2027 году:
Фактически эти самые 32 метра вы купите за 10,800 т.р., а за те же самые 11,500 т.р. вы можете купить себе уже 38м.кв. и сидеть спокойно ждать, когда вам ее построят.
Возможно, кто-то заметит – эту старую «хрущевку» еще сдавать можно до реновации. Отлично! Только ее вы сдадите сейчас за 40-45т.р максимум, если она не в «бабушкином» варианте еще.
Тогда я снова вернусь, к примеру, выше – если человек ищет коммерческую выгоду, то лучше сразу купит квартиру в доме, построенном по реновации, метражом больше, а стоимостью квадрата меньше. И сдавать эту квартиру он уже сможет за 50-60 тысяч рублей.
И, да выгода с такого процесса покупки квартиры «под реновацию» именно коммерческая, ничего общего не имеющая с инвестиционной, потому что настоящий инвестор, всю выше озвученную информацию прекрасно знает и считать умеет. Для него эта затея – утопия!
Самое интересное.
На сколько отличается цена квартиры в доме под реновацию и схожей по параметрам в одном и том же районе?
Самая «дешевая» 1-комнатная квартира в районе Рязанского проспекта стоит на 28 апреля 8,100 т.р. Расположена по адресу Рязанский проспект д.91к.1, общей площадью 32,8м.кв. на 9 этаже 9-ти этажного дома 1967 года постройки.
Цена квадратного метра - 246 951 рублей.
Напомню, цена квадратного метра в доме под реновацию - 359 375 рублей.
Разница – 112 424 рубля за метр или 31%.
Вот такая занимательная математика у меня получилась. Выводы, как говорится, делайте сами. Поделюсь своими.
Выводы:
1. Если вы собственник квартиры в доме под реновацию.
Если ваш дом не сносят в ближайшем времени, и вы уже не ходите, и не смотрите себе предлагаемые к переселению варианты, то продавайте! Не жадничайте, не ждите «у моря погоды», обещаний, что снесут в 2025-2027 году и бог знает, чего еще.
Потому что это может быть реально последний шанс в вашей жизни продать метр квадратный своей квартиры по цене бизнес-класса в Москве. Вы начнете свою лучшую жизнь уже сейчас, не дожидаясь завтра.
Людей, которые ведутся на программу реновации все меньше, потому что элементарно зайти и увидеть всю ту информацию, которую я предоставила в этой статье, может каждый. Выгоды от покупки ваших квартир «ноль», если не минус и скоро это начнут понимать все.
Для вас же «лавочку невиданной щедрости» государство может перенести или вообще прикрыть в любой момент. Успевайте «залететь в последний вагон».
2. Если вы рассматриваете в покупку квартиру в доме под реновацию.
Переставайте это делать сразу, как только дочитаете эту статью до конца.
Т.к. я рассчитываю, что пишу для умной, думающей публики, то больше, надеюсь, ничего объяснять мне не надо.
p.s. Любовь, извините опять не дам вам конкретных ответов на ваши вопросы, т.к. статья уже очень большая вышла. Но они у вас очень интересные и я обязательно напишу вам отдельную развернутую статью. Благодарю за ожидание и интерес к моему блогу!
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового PRO недвижимость.
