В РФ стремительно растет популярность покупки недвижимости через закрытые паевые фонды. Рассказываем, что это за вид инвестиций, какие доходы такие вложения сулят и каковы подводные камни.
- Какими бывают ПИФы
- Особенности ЗПИФов
- ЗПИФанутые доходы
- (Не)инвестировать
По данным IBC Real Estate, доля сделок по покупке недвижимости через закрытые паевые фонды (ЗПИФы) в первом квартале этого года достигла 22%. Для сравнения, в последние пять лет данный показатель был на уровне 4-8%. Ниже разберемся вместе с экспертами, что же из себя представляют ЗПИФы и почему соотечественники на них останавливаются все чаще.
Какими бывают ПИФы
Начнем с понятия паевой инвестиционный фонд (ПИФ). Это одна из разновидностей коллективных инвестиций, позволяющих частному инвестору получать выгодную доходность, доверив управление своими деньгами профессионалам, – поясняет ведущий аналитик Frееdom Finance Global Наталья Мильчакова.
«Такой вид инвестиций работает следующим образом: вы покупаете пай фонда, который инвестирует средства своих пайщиков в определенные финансовые или нефинансовые инструменты, а через некоторое время вы можете продать ваш пай обратно фонду и получить доход», – следует из слов эксперта.
ПИФы бывают открытыми, интервальными и закрытыми (ЗПИФы). Разница между закрытыми, открытыми и интервальными ПИФами заключается в возможностях пайщиков продать свои активы. «У открытых и закрытых ПИФов паи на бирже не торгуются, поэтому вы можете продать пай, чтобы получить доход, только самому ПИФу, – объясняет Наталья Мильчакова. – Если вы вложились в открытый или интервальный ПИФ, то продать пай фонду вы можете в любой момент (если это открытый фонд) или через определенные периоды времени, установленные фондом, например, ежеквартально (если это интервальный фонд)».
Особенности ЗПИФов
При вложении денег в ЗПИФ продать свой пай обратно фонду можно только тогда, когда продажу разрешит сам фонд. «И чаще всего такой выкуп бывает единовременным, – продолжает Наталья Мильчакова. – В отличие от существующих бессрочно, пока у них действует лицензия, открытых и интервальных фондов, ЗПИФы создаются на определенный срок (как правило, от 3 до 15 лет). Соответственно, инвестировать в ЗПИФ можно на длительные сроки, да и возможности инвестировать в финансовые и даже нефинансовые инструменты у ЗПИФа более широкие, чем у открытого фонда».
ЗПИФы бывают предназначены как для квалифицированных, так и для неквалифицированных инвесторов. Как говорит Наталья Мильчакова:
Разница между вложениями таких фондов заключается в том, что ЗПИФы для «неквалов» могут инвестировать только в те инструменты, которые брокер может купить по поручению неквалифицированного инвестора без ограничений и необходимости проходить тестирование на статус «квала» (такой статус открывает доступ ко всем финансовым инструментам – ред.). То есть ЗПИФы для «неквалов» могут инвестировать в акции, если только акция конкретного эмитента (организации, выпустившей ценные бумаги для привлечения дополнительного капитала, – ред.) изначально не предназначена только для квалифицированных инвесторов, паи открытых ПИФов, денежные средства на вкладах и в недвижимость. А вот ЗПИФы для «квалов», например, могут позволить себе вкладываться в перспективные проекты в недвижимости на стадии строительства, в иные бизнес-проекты и т. д.
Вторя коллеге, доктор экономических наук и профессор РЭУ им. Г. В. Плеханова Наталья Проданова замечает:
ЗПИФы – это обычные инвестиционные фонды, в которые инвесторы вкладывают свои средства, а уже управляющая компания инвестирует их в различные активы (например, ценные бумаги, недвижимость, ценные металлы и т. д.) с целью получения прибыли. Важным отличием ЗПИФов от открытых паевых инвестиционных фондов является то, что участие в ЗПИФе ограничено и не предусматривает возможность свободного выхода и входа инвесторов. Другими словами, участие в ЗПИФе доступно только определенному кругу инвесторов, которые приобретают паи на начальном этапе формирования фонда. После этого новые инвесторы не могут присоединиться к фонду, а существующие инвесторы не могут выйти из него до окончания срока действия фонда. Поэтому и инвесторы, вложившие средства в ЗПИФ, должны быть готовы держать свои паи до истечения срока действия фонда, который обычно составляет несколько лет. Таким образом, ЗПИФы ориентированы исключительно на долгосрочные инвестиции.
ЗПИФанутые доходы
Риски инвестиций в ЗПИФы для квалифицированных инвесторов, по замечанию Натальи Мильчаковой, намного выше, чем для «неквалов». «Но такие ЗПИФы позволяют получить более высокую доходность, в случае, если проект будет реализован. А вот физлица-"неквалы" имеют возможность заработать на акциях, депозитах и недвижимости на длительных интервалах. Как правило, ЗПИФы позволяют получить доходность намного выше, чем по корпоративным облигациям».
А вот то, насколько ЗПИФы доходны по сравнению с инвестициями в ПИФы, которые инвестируют преимущественно в акции, вопрос неоднозначный. «За 2023 год в ЗПИФах недвижимости можно было заработать 15-18% годовых, а в открытых ПИФах, инвестирующих в акции, до 40-60% годовых, – рассказывает Наталья Мильчакова. – Но на длительных временных интервалах доходность ЗПИФов, в том числе инвестирующих в недвижимость, особенно в жилую, может оказаться выше доходности открытых ПИФов, особенно так называемых индексных ПИФов, которые инвестируют в акции, входящие в биржевые индексы. Но такие возможности есть не всегда, то есть на длительном временном интервале на рынке недвижимости может сложиться "пузырь", и цены обвалятся, что приведет к низкой или даже отрицательной доходности вложений в ЗПИФ».
(Не)инвестировать
В целом ЗПИФы являются интересным инструментом для долгосрочного инвестирования благодаря диверсификации (разнообразию) портфеля и профессиональному управлению – убеждена Наталья Проданова. «Подобного рода инвестиции достаточно прозрачны, поскольку управляющая компания обязана предоставлять инвесторам информацию о составе портфеля активов, доходности и результатах деятельности фонда. В свою очередь и инвесторы имеют возможность контролировать деятельность управляющей компании».
При этом инвестиции в ПИФы, в том числе в закрытые (как и все, связанные с фондовым рынком вложения), сопряжены с риском. «И инвесторам, особенно начинающим, это необходимо учитывать», – заключает Наталья Мильчакова.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте и подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».
