Хочется порассуждать на тему рынка аренды жилой недвижимости в России и как он себя ведет после санкций в Москве и других крупных городах. А также хотел бы ответить на вопрос, стоит ли инвестировать в недвижимость для сдачи в аренду в 2024-25 гг?
1. На сколько упала цена на аренду в апреле 2024 г.?
Начало 2024 года было позитивным с повышением стоимости самой недвижимости. Застройщики увеличивали на 1,5 процента каждый месяц стоимость квартир, будь то это студии или трешки, доллар был 80 рублей, а аренда микростудии за МКАД была около 50 тыс. рублей в месяц. Счастье для инвесторов же?
И все вроде бы ожидали кризис, но никто не знал когда. А все ждали экономический кризис, а не жесткий экономический кризис всего мира, который просто остановил всю мировую экономику. И вроде бы весь мир должен остановиться на несколько месяцев, чтобы переждать опасный кризис, и дать время для ученых найти способы разобраться с кризисом для спасения всего человечества.
Но самые хитрые в этом время все равно работают, рост санкций не достиг пика и, конечно же, застройщики не стали останавливать строительство новых ЖК до введения распоряжения о приостановке всех строительных работ до 30 апреля, но уже известно, что реальная дата возобновления - это 11 мая 2020 года.
Во время санкций все закрылись в своих квартирках, за которые многим нужно платить арендную плату или ипотеку. И поэтому рынок долгосрочной аренды не смог «умереть» резко, и мы не увидели «миграцию» из дорогой в более дешевую квартиру в Москве за последний месяц. Но случилось другое - если вам нужно было переезжать из одной квартиры в другую, то вы уже стали договариваться с владельцами квартиры о продлении аренды . А другая часть собственников, у которых освободились квартиры или резко съехали жильцы не сдают недвижимость, так как или сами находятся под санкциями и боятся лишнего контакта или просто могли почувствовать себя хуже и находятся в больнице. Вариантов много.
Положительный и негативный сценарии развития
В итоге уменьшение кол-ва показов и просмотров квартир спровоцировало снижение спроса на недвижимость. И на начало апреля 2024 года ценник уже снизился на 10 процентов минимум, а более дешевые квартиры, которые стоили 35 тыс. в месяц, сейчас уже даже сложно сдать даже за 28-30 тыс. рублей. Более сложная ситуация получилась на рынке элитной недвижимости - квартира, которая ранее была 200-220 тыс. рублей в месяц превратилась в 140-150 000 и потеряла минимум 30 процентов доходности. Элитка и так дает 3-4 процента годовых, а тут доходность может снизиться до 2-3 % в рублях по итогу года. Не очень интересно же.
2. Как долго будет падение цен? Можно ли увидеть дно?
Мне кажется, что в процентном соотношении в регионах аренда квартиры значительно сможет упасть в отличие от Москвы. Даже тот же Питер будет держать свои цены. В регионах станет еще меньше работы, меньше малого бизнеса и часть людей переедет в Москву на заработки, из-за того, что лишились своей работы и не смогли найти онлайн-профессию.
Станет ли это причиной роста цены в Москве?
Я думаю, что этот факт не даст ей провалиться на самое дно и достигнуть исторических минимумов цен на рынке аренды. Если санкции будут еще 1-2 месяца, то падение будет еще на 10-20 процентов к уже текущим рыночным ценам. Далее начинается лето, а лето в России в сфере недвижимости всегда глухое время, как для аренды, так и для покупки, и цены и спрос на самом минимуме. Проще говоря, аренда падает на 10 процентов в месяц во время санкций, и если мы вдруг выйдем из санкций только в сентябре, то аренда легко потеряет 50 процентов рыночной стоимости.
3. На сколько может вырасти ценник после снятия санкций в Москве?
Будет резкий спрос по следующим причинам:
- миграция арендаторов;
- из регионов приедут люди с запасом денег и будут снимать недорогие квартиры-студии/однушки, чтобы начать свою карьеру уже в Москве;
- собственники квартир в Москве - алчные люди - поймут, что санкций нет и пора восстанавливать цены. Один посмотрел, другой посмотрел, и постепенно ценник будут поднимать.
Но я предполагаю, что цены выше рыночных цен апреля 2024 года не будут и нужно ориентироваться как раз на них, как показатель, к которому мы можем вернуться в ближайшее время.
4. Спрос увеличится или уменьшится на арендную недвижимость?
Как ни странно, но увеличится.
И спрос будет на небольшие квартиры для одного человека, так как мы увидим увеличение кол-ва онлайн работы. Работодатель не захочет платить за лишнее рабочее место сотрудника в офисе, так как поймет, что для небольшого бизнеса аренда может забирать 10-20 процентов расходов компании - а это серьезная сумма. Человеку нужно комфортное место и для работы, и для жизни. Никто не захочет проводить zoom-конференцию с видом на бабушкин шкаф или обои в цветочек (хотя в zoom есть функция фона, но она не спасет постоянно). Или просто жить с дебильным соседом, когда он в соседней комнате в рабочее время будет громко смотреть сериал, ну вы понимаете, о чем я ;)
5. Ставка ипотеки падает. Доходность уменьшается. Где логика?
Ставка ипотеки удивительным образом растет. Ставка ЦБ уже 16%, а государство начало субсидировать ипотеку и сейчас в «любимой» ПИКовской новостройке можно купить квартиру под ставку 6,5%, а оплату процентов по этой ипотеке возьмет «ПИК» на себя до конца 2024 года (я думаю мы увидим и до конца 2025 года предложения). Как минимум на 1 процент, а это лишние 50 000 рублей, которые вы заплатите в банк. И аренда квартиры, которую вы купили за 4-5 млн. рублей, чтобы сдавать, будет уже не 500 тыс, а 400-450 тыс. рублей в год до оплаты налогов. Получается вас обокрали на 100 тыс. рублей и уже будет не 8-9 годовых, а 5-6 где-то.
И по логике кол-во сделок по недвижимости должно уменьшиться: меньше доходность и инвесторы будут искать другую более доходную историю. Но в связи с принятием законов про налогообложение частных вкладов огромная часть вкладчиков начнет рассматривать недвижку, как для инвестиций, так и для сдачи в аренду, так как уже 6 процентов годовых в недвижимости будет казаться хорошим доходом, не смотря на высокую инфляцию и рубля, и доллара в эти 2 года. Поэтому кол-во квартир в аренду и кол-во инвесторов должно увеличиться, что улучшит качество арендуемых квартир, сделает рынок белым - с официальными договорами аренды и оплатами, но все же снизит среднюю ежемесячную стоимость аренды и доходность.
Ссылка на презентацию из видео ТУТ
Также вы можете подписаться на мой YouTube канал BOULVARD, где я в видео формате рассказываю про инвестиции в недвижимость и делюсь своими знаниями.
Подписаться можно ТУТ.
А если вы решили передать вашу квартиру в управление, то можете оставить заявку на сайте нашей управляющей компании
Напишите в комментариях, какие еще есть вопросы ? Про что нужно рассказать ?
