Эксперт также рассказал, насколько подорожала «первичка» за время действия ипотеки с господдержкой под 8% годовых и вспомнил, как эта программа выглядела первоначально и как менялась.
Мнение
Руководитель агентства недвижимости «БСН недвижимость» Сергей Буяков:
Программа льготной ипотеки появилась в 2020 году. В первом своем виде она действовала чуть больше полугода: ставка была 6,5%, первоначальный взнос 20%. В тот период 90% кредитов по «первичке» выдавали именно по этой программе. Очень важно, что в 2020 ставка рефинансирования составляла 4,25% и поэтому программу называли льготной с большой натяжкой.
В период действия первой госпрограммы власти практически сразу анонсировали ее продление, причем первоначальный взнос снизили до 15%, а максимальную сумму по выдаче ипотечного займа для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей увеличили с 8 до 12 млн рублей. Это кратно увеличило количество людей, взявших эту ипотеку.
Уверен, в тот момент это было нужно государству и людям. Начался бум нулевых ставок по ипотеке: 0,1 и 0,01%, при этом стоимость за квадратный метр некоторое время держалась в прежнем ценовом диапазоне – просто золотое время для покупателя.
Начиная с декабря 2020 года, на рынке стала активно увеличиваться цена за метр квадратный. В среднем рынок прирастал на 5-10% ежемесячно. Сначала у людей был шок, потом это превратилось в норму. К сожалению, затормозить этот процесс решили только сейчас.
Теперь имеем: рост цен на новостройки минимум в 80-120% по сравнению с периодом начала действия льготных программ. Нельзя исключать другую корреляцию ценообразования в моногородах, поселках закрытого типа, сильно удаленных и труднодоступных областях и районах России, но уверен, что она не будет сильно отличаться от средних цен по стране. В среднем по РФ можно фиксировать двукратное увеличение цен на квартиры в новостройках.
Сегодня, при сохранении ключевой ставки в 16%, измененном подходе государства к адресности льготных ипотечных программ, следует ожидать охлаждения перегретого рынка недвижимости. Девелоперам, специализирующимся на комфорт-классе, реализовывать свои проекты станет сложнее в силу обязательств по проектному финансированию.
В ближайшее время можно ожидать вынужденный демпинг (продажа по искусственно заниженным ценам – ред.) стоимости со стороны застройщиков комфорт-класса, для которых это уменьшение доходности, а в некоторых случаях банкротство.
Застройщики, специализирующиеся на бизнес-классе в хорошей локации, этого не заметят. Я бы даже сказал, что в ближайшее время на их объекты можно ожидать очередное увеличение стоимости.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».
