Подводя итоги 1 квартала 2024 года следует отметить, что количество сделок по продаже домов и земельных участков выросло по сравнению с аналогичным периодом за 2023 год, но стало меньше по сравнению с предыдущим кварталом (4 кварталом 2023).
За 1-й квартал было реализовано примерно 2200 лотов, что на 60% больше аналогичного показателя в 2023 году. В структуре сделок основная доля приходится на участки без подряда - 89%.
Табл. 1-1. Продажи индивидуальных жилых домов по ДКП на вторичном рынке,
вторичный рынок, Ленобласть, шт.
Итоговое количество зарегистрированных домов в 4 квартале 9396
(Данные предоставлены журналом Пригород на основе сведений Росреестра)
Табл.1-2 Регистрация новых жилых домов на участках ИЖС и СНТ
Табл. 2. Продажи участков ИЖС, СНТ, ДНП,
по договорам купли-продажи, Ленобласть, шт.
Количество проданных участков за 4 квартал 2024 года: 25 543
(Данные предоставлены журналом Пригород на основе сведений Росреестра)
По сведениям «Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» в Ленинградской области в открытой продаже находятся участки и дома в 303 коттеджных посёлках. Общий объём предложений составил 15 100 лотов. Из них участков без подряда УБП 12 500, удельный вес 83%. Количество лотов коттеджей и таунхаусов составило 2 700.
В 1-м квартале 2024 года средняя площадь УБП составила 984 м2. Можно уверенно констатировать понижающую динамику средней площади УБП на протяжении последних 4-х лет. Мы прогнозируем дальнейшее снижение средней площади к уровню 6-7 соток на участках под садоводство и 7-8 соток на участках под ИЖС.
Табл3 Средние показатели стоимости и площадей участков без подряда, коттеджей и таунхаусов
Наиболее востребованными были земельные участки с ценой от 100 000 до 200 000/сотка, включая стоимость инженерных сетей. Средняя стоимость таких участков составила 1,44 млн рублей. Средняя цена участков в диапазоне стоимости сотки от 200 до 300 000 рублей - 2,1 млн рублей.
Табл.4 Распределение среднего бюджета сделки в зависимости от ценовых групп за 1 квартал 2024 года
Чем меньше площадь участка, тем выше удельный вес в цене инженерных сетей. Для сохранения средней продажной цены девелоперам приходится идти на межевание участков меньшей площади.
Очевидна и тенденция последних 4-х лет - рост средней стоимости за коттедж во всех ценовых сегментах. Эта тенденция объясняется ростом цен на строительные материалы и стоимости рабочей силы в следствии инфляции. Для того, чтобы удерживать цены на уровне, строителям приходится строить дома всё меньшей площади. В наиболее массовом сегменте комфорт-класса средняя цена стоимости домовладения в 1-м квартале 2024 года составила 19,6 млн. рублей
Табл.5 Средняя стоимость коттеджей в млн. руб.
Табл.6 Средняя цена 1 квадратного метра коттеджа, тыс. рублей
Также очевидна и тенденция роста средней стоимости 1 сотки земли. Это также объясняется инфляции и сохраняющимся высоким спросом на землю в Ленобласти. Растут цены на материалы, которые применяются в строительстве инженерных сетей: газопроводов, электросетей, водопроводов, дорог. растут и зарплаты работников. Средняя цена сотки увеличилась до 345 000 рублей.
Табл.7 Средняя цена за 1 сотку участков без подряда, тыс. руб.
Объём вывода новых предложений сократился на 55% по сравнению с 1 кварталом 2023 года. За 1 квартал на рынок вышло около 900 лотов.
С учётом объявленного закрытия льготной ипотеки с господдержкой к 1 июля 2024 года следует ожидать рост активности покупателей во втором квартале. Он будет до тех пор пока не кончатся средства господдержки, выделяемые банкам в качестве субсидий.
Судя по всему деньги на эту программу закончиться уже раньше 1 июля. Некоторые банки уже объявляют об остановки выдачи льготных ипотек на ИЖС. Среди них Росбанк, Примсвязьбанк.
Опираясь на результаты работы 1-й Академии недвижимости в первом квартале следует отметить следующие тенденции:
- Среди аккредитованных строительных компаний в коттеджных посёлках замена подрастает доля панельных технологий и модульных. Больше строится домов из ЖБИ панелей, пенополистеролбетона. Это можно объяснить тем, что дома, строящиеся по данным технологиям уверенно можно отнести к быстро возводимым. При выросших арендных ставках до 30% вполне понятно желание заказчиков скорее переехать в собственный дом с арендуемой квартиры. А также рост популярности быстровозводимых технологий можно объяснить ограничением со стороны банков срока на регистрацию жилого дома 18 месяцами. Если вовремя дом не будет поставлен на кадастровый учёт, размер ставки возрастает до рыночной и возвращается к льготной только после предоставлению банку выписки из ЕГРН на зарегистрированный дом.
- Как в Московской области, так и в Ленинградской на загородный рынок начинают выходить крупные городские застройщики, такие как, группа Самолёт, Еврострой и др.
За счёт крупных застройщиков может начать развиваться социальная инфраструктура, что должно привести к выравниванию уровня жизни в городе и области. И сделать более привлекательной постоянную жизнь за городом.
3. От крупных застройщиков рынок ждёт более проработанных проектных решений в плане концепции посёлка, регламентов застройки, создание комфортной среды обитания на территориях общего пользования.
4. Крупные застройщики потянут за собой своих же клиентов из квартир и усилят тренд в сторону жизни за городом.
5. Ожидается принятие закона о эскорт счетах в ИЖС, что окажет поддержку крупным застройщикам
6. Наблюдается тенденция отказа молодёжи в возрасте 25-45 лет от покупки домов в пользу их аренды. При высоких ипотечных ставках ежемесячные платежи по ипотеке становятся в 1,5 -2 раза больше размеров ежемесячных арендных ставок. арендовать становится выгоднее. А свободный капитал размещать под высокие процентные ставки в банках. Также при аренде не требуется заниматься обслуживанием собственного дома, нести бремя его содержания. Появляется перспектива арендовать коттеджи в разных местах Ленобласти и тем самым тестировать наиболее подходящие места.
7. Отмечается продолжающийся рост сегмента загородной аренды как долгосрочной, так и краткосрочной
8. Во втором квартале мы прогнозируем рост цен на земельные участки, сезонный рост на строительные материалы.
Так что общая рекомендация: не затягивать с принятием решений и покупать участок, или дом, или заключать договор подряда на строительство дома.
Автор благодарит шеф редактора журнала Пригород Дмитрия Синочкина за предоставленные аналитические данные и рекомендует канал журнала Пригород на дзене
