Подбор помещения для бизнеса - это большая и стратегическая и задача, учитывая, что в этом деле не может быть универсального чек-листа или свода правил. К каждому зданию нужен индивидуальный подход, как к машине, но опытный специалист как правило знает, куда смотреть, чтобы не обжечься.
Можно выделить три этапа проверки помещения: юридический, экономический и технический.
Юридическая проверка необходима для того чтобы установить правовой статус объекта недвижимости, а также подтвердить соответствие предоставляемых арендодателем данных об объекте. Я обязательно расскажу о нюансах этого процесса подробнее в следующей статье. Для затравки, в опыте моих коллег сдача застройщиком трехэтажного здания в аренду, которое по всем документам имеет только два - к сожалению, классический кейс.
Экономическая проверка направлена на выяснение финансовых обязательств застройщика. Вы можете оказаться в неприятной ситуации, если заключите договор с предприятием на грани банкротства, проверки легитимности заключенных договоров могут сократить вам пару лет жизни.
Техническая проверка подразумевает собой посещение объекта на начальных этапах переговор после ознакомления с предоставленной документацией. При посещении объекта специалисту предстоит проверить достоверность предоставленной информации, общее состояние здания, качество работы управляющей компании и т.д.
В этой статье вы узнаете, какими приемами можно воспользоваться, чтобы выявить проблемы и особенности здания.
“Доктор, не пренебрегайте банальным общением!”
Несмотря на то что вы осматриваете объект “глазами”, общение может дать гораздо больше информации. Проводя аналогию, вы выступаете в роли терапевта, которому нужно поставить диагноз. Арендодатель скорее всего не поведет вас смотреть проблемные места чтобы не портить впечатление. Тут вам на помощь могут прийти работники.
Охранная служба, администраторы, клининг и потенциальные соседи могут дать вам много ценной информации о здании, что сэкономит вам время и деньги.
Обязательно уточните:
- Проходимость/посещаемость
- Парковка (наличие, кол-во мест, загрузка)
- Отношение управляющей компании (качество сервиса, как решают возникающие вопросы, гибкость и как выстроен документооборот)
- Проблемы технического характера (комфорт в помещениях / климат, поломки, скорость реакции инженера и т.д.)
- Шум/запахи (как слышно соседей)
Личное посещение в первую очередь — это оценка качества работы управляющей компании, от чистоты территории до контроля безопасности.
Контроль безопасности
Вход на территорию поможет вам понять как обстоят дела с работой охранной службы. Обратите внимание:
- Заказан ли на вас пропуск
- Как налажена процедура пропуска машин
- Как налажена процедура проверки документов
- Как налажена процедура досмотра личных вещей
- Какую свободу передвижения вы получите, попав на объект
К сожалению актуальность вопроса безопасности регулярно подтверждается, так что будьте внимательны к деталям.
Разрушаемость: определение износа здания
Данный пункт актуален при осмотре старых зданий, которых все еще большинство. Прежде всего для проверки важно понимать цель ее проведения. Износ может характеризоваться следующими признаками: трещины в какой-либо части конструкции, неровности дверных конструкций и оконных проемов, нарушение покрытия-штукатурки, подтеки воды, влаги, промерзание искривление стен и прочие нюансы.
- Внешний осмотр, где можно отследить визуальные проявления и недостатки,
- Замеры. Здесь проверяется геометрия конструкции и проемов.
- Обследование с применением инструментов при помощи специалистов, если необходим более глубокий анализ
- При сильной необходимости берутся пробы строительных материалов и исследуются в лабораторных условиях
- Открывание окон (банально, но иногда проблема бывает обнаружена после подписания договора аренды)
Помните, собственник не заинтересован в том, чтобы вы выявили дефекты, обращайте внимание на его поведение:
"Давайте не будем заходить в подвал - там грязно" < Затопленный подвал и разрушение фундамента
"Давайте не пойдем на чердак - там водятся пчелы и очень пыльно/нет света"< Чердак не утеплен - в зимний сезон сосульки разобьют под окнами чью-то машину или могут причинить вред здоровью проходящих мимо людей.
Логическое мышление и общение - залог успешного осмотра
Инженерные системы: скрытая угроза
Сложность с инженерными системами очевидна: их состояние очень сложно определить при беглом осмотре. Как пример, скорее всего вам придется прийти в неработающий офис и определить состояние работы вентмашины будет в этих условиях невозможно. Тем не менее, вы можете получить общее представление после ознакомления с исполнительной документацией.
Осмотр начинается с знакомства с документацией. Из нее вы можете узнать предполагаемые мощности, виды и категории инженерных составляющих. Ключевой фактор оценки - это дата строительства здания и года выпуска инженерных систем: вас может неприятно удивить обнаружение в офисе класса B+ советской проводки 70-х годов.
Проводите осмотр только с участием представителя Арендодателя.
Находясь на объекте, прислушайтесь к собственным ощущениям: характер воздуха, микроклимат, освещения и температура могут дать подсказку, где могут быть проблемы с ИС (инженерные системы).
Как правило, новое офисное помещение с вероятностью 90 процентов требует ремонта, тут важно то, что вмешательство в архитектурно-планировочное решение, даже малейшие изменения в планировке (как новая перегородка или врез под дверь) согласно юридическим нормам обязывают к пересмотру соответствия новым нормам безопасности.
Перепланировка пространства ведет к замене сопутствующих систем: пожаротушения, оповещения, сигнализации и тд.
Также обратите внимание на звуковую и вибрационную изоляцию, состояние оборудования, наличие регулярного обслуживания и технического обслуживания. Проверьте наличие резервных источников энергии, системы автоматического переключения, а также наличие системы мониторинга и управления.
Не забывайте о безопасности: проверьте наличие системы пожаротушения, аварийного освещения, системы эвакуации и других средств обеспечения безопасности.
После осмотра объекта и изучения документации, проведите беседу и с главным инженером или ответственным за инженерные системы специалистом. Они смогут предоставить дополнительную информацию о состоянии систем, их эксплуатации и возможных проблемах.
В целом, осмотр инженерных систем требует внимательности, знаний и опыта. При необходимости, лучше обратиться к профессиональным инженерам или специалистам для более детальной оценки состояния систем и разработки плана действий.
Надеемся, информация в этой статье поможет вам избежать проблем с выбором помещения. В следующей статье мы раскроем юридическую сторону этого вопроса.
Ассоциация «Объединение административно-хозяйственных профессионалов» — это сообщество, в котором мы обмениваемся опытом и находим единомышленников. Присоединяйтесь к нам и повышайте вашу квалификацию!
Как вступить в Ассоциацию
