Несмотря на то, что государство принимает серьезные меры для обеспечения безопасности участников долевого строительства, в России по-прежнему есть недобросовестные застройщики. Рассказываем, какие схемы они используют для обмана граждан, и что именно должно насторожить еще на этапе выбора квартиры у такого застройщика.
Есть деньги – нет квартиры
Застройщик передает покупателю квартиру по договору долевого участия – ДДУ. Это единственный документ, подтверждающий право на жилье. В то же время, оплата квартиры осуществляется не сразу. Если застройщик буквально настаивает на том, чтобы вы внесли деньги, стоит отказаться от его предложения и переключиться на выбор квартир у другой компании. Ни предварительные договоры, заключение которых может предложить застройщик, ни векселя не считаются гарантией того, что вы получите квартиру.
Стоит учесть следующие важные моменты:
- ДДУ вступает в законную силу исключительно после государственной регистрации. Пока такой регистрации нет, застройщик теоретически (а часто и практически) может продать вашу квартиру кому-нибудь другому.
- Если застройщик настаивает на подписании договора займа, не соглашайтесь. Такой договор не гарантирует вам ничего, в том числе, и передачу квартиры в собственность.
- Не вносите сумму в счет оплаты квартиры под вексель, даже если застройщик вас убеждает, что это распространенная и нормальная практика.
- Не соглашайтесь на подписание инвестиционного договора. Застройщик может говорить вам о нем что угодно, однако фактически ваша подпись на таком договоре будет означать, что вы согласны стать инвестором, и, соответственно, нести соответствующие риски – например, остаться и без жилья, и без денег, если дом так и не будет достроен.
Кто может подписывать ДДУ? Исключительно застройщик, а не инвестор и даже не подрядчик. Так что перед тем, как подписать такой договор, проконсультируйтесь с нашим юристом по недвижимости или проверьте строительную компанию.
Сроки
Сдача домов в эксплуатацию нередко задерживается, в среднем по рынку – примерно на год. Однако некоторые застройщики изначально вводят дольщиков в заблуждение, называя некорректные сроки. Для чего? Разумеется, для их собственной выгоды – чтобы повысить стоимость жилья и объем продаж.
Постарайтесь получить о застройщике как можно больше информации, в частности, проверить, как часто компания допускала просрочку и были ли такие случаи. Если они были, то, скорее всего, ситуация будет повторяться.
Распространенная практика – застройщик в документах прописывает примерные сроки и не указывает точную дату сдачи в эксплуатацию дома. Такие документы, разумеется, лучше не подписывать – последствия могут быть непредсказуемыми.
Доплатите – и живите
Как участник строительства вы можете рассчитывать на квартиру одной площади, однако после завершения строительства дома метраж жилья может увеличиться. Такое действительно может случиться, ведь строительство – это всегда сложный процесс, и на этапе проектирования не всегда получается рассчитать площадь квартиры с высокой точностью. Так что и счет за квартиру вы должны получить только после того, как специалисты БТИ проведут обмер вашей недвижимости.
Зная это, недобросовестные застройщики идут на разнообразные хитрости. Чтобы не попасться на такие уловки, обратите внимание на следующие моменты:
- Изучите ДДУ и посмотрите, зафиксирован ли в нем конкретный материал стен и перегородок.
- Учитывайте, что водопроводные, канализационные и другие инженерные системы не включаются в общий метраж вашей квартиры.
- При замере площади квартиры не учитываются балконы и лоджии – это прописано в ч.5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ.
Наши юристы рекомендуют самостоятельно выполнить замеры недвижимости. Если же по результатам замеров вы выявите явные несоответствия тому, что указано в ваших документах, без промедления обращайтесь к нам за помощью в подготовке и подаче искового заявления в суд.
Опасность односторонних актов
Недостатки, которые вы обнаружите при приемке жилья, не должны быть для вас сюрпризом, особенно если вы приобретаете квартиру так называемой бюджетной категории. Однако вы имеете право не подписывать акт приемки-передачи при наличии недостатков и можете требовать их устранения на основании № 214-ФЗ.
Впрочем, здесь есть некоторые нюансы. Так, по закону, если вы не подпишете акт в течение двух месяцев, то застройщик будет иметь право составить односторонний акт. Разумеется, недобросовестные компании этим пользуются. Как это работает:
- Вас приглашают для осмотра квартиры, вы обнаруживаете дефекты.
- Представитель компании-застройщика дает вам бланк акта, в котором фиксируются недочеты, его подписываете вы и представитель застройщика.
- Представитель застройщика информирует вас о том, что после устранения дефектов вы будете приглашены на повторный осмотр.
- Спустя два месяца вы получаете вовсе не уведомление, а тот самый односторонний акт.
- В ответ на ваши претензии застройщик заявляет, что не знает, кто подписывал акт осмотра, или что такой сотрудник в компании не работает, а вот вы якобы уклонились от приемки, так что больше не имеете права требовать устранения недостатков.
А еще застройщик может прислать вам письмо с сообщением о том, что строительство завершено, и пригласить на просмотр квартиры. Вы звоните, уточняете, когда прийти, и вам предлагают записаться на дату спустя два месяца. Нужный застройщику срок, таким образом, проходит, и вам снова присылают односторонний акт.
Что делать? После того как вам придет письменное уведомление о том, что строительство завершено, осмотрите квартиру в течение десяти дней.
Вопрос эксперту: как быть, если застройщик навязывает дополнительные услуги?
Мы спросили у ведущего юриста ЕЮС Србуи Саргисовны Иващенко, что делать, если застройщик заставляет подписывать договор с навязанными дополнительными услугами?
Дольщик по закону имеет право отказаться от любых дополнительных услуг и не подписывать договор до тех пор, пока их из него не исключат. А вот после того, как договор подписан, отказаться от таких услуг будет крайне сложно. Стоит обратить внимание и на навязывание застройщиком определенной управляющей компании, причем, он может заявить, что ключи передаст вам только после подписания соответствующего соглашения. Вы также имеете право отклонить это требование и проконсультироваться с юристом.
