В субботнем выпуске моего канала пообщались с новым девелопером, который только недавно появился на рынке. Мой гость — Сергей Болдырев — экс топ-менеджер Сбера, который открыл свою девелоперскую компанию. Сейчас он основатель, акционер, председатель совета директоров компании ВМS Development Group.
Как мы знаем, новым компаниям на московский рынок недвижимости зайти непросто. Тем не менее, Сергею это удалось. «Все началось с идеи еще в 2018 году, - рассказывает он. - Придумывая бренд, я представил себе лестницу к нужной высоте, которая создает драйв, от которой бьется сердце и горят глаза. Вначале мы не выходили в публичную плоскость, не заявляли о себе как новый девелопер. Сначала нужно реализовать идею, а потом уже сообщить о себе. На текущий момент у нас в собственности уже три проекта. Название компании расшифровывается как Build, Multiply, Secure «Создавай, приумножай, сохраняй» - англ.), оно содержит именно ту философию, которую мы пропагандируем. Это наша ДНК, наше отношение ко всему: к проектам, к инвестициям, к семье, к здоровью».
«Компетенция проекта в девелопменте появилась у меня задолго до работы в Сбере, в том числе в компании Podium Market (девелопмент коммерческой недвижимости). Там я получил компетенцию крупного сетевого ритейл, опыт создания нового продукта. Также работа в команде "Донстроя" сыграла роль в развитии моих скиллов. Задолго до "Донстроя" я работал в компании Wilson Eurasia (нефтегазовый сектор). Сейчас я понимаю, что каждая из отраслей привнесла определенное видение. Ты видишь что-то под другим углом, имея компетенцию в этой сфере. Нефтянка, фэшн-ритейл, банковский опыт, девелоперский опыт. Когда соединяешь все это в единый флакон, получается гремучая смесь, которая позволяет видеть что-то по-другому», - рассказывает Сергей.
Что означает быть ESG-компанией
«Сегодня в компании BMS мы поддерживаем инициативу в рамках приверженности к ESG[1]-повестки. Что касается Environmental (окружающая среда), для нас это в первую очередь все, что касается зеленого строительства. Мы сертифицируем наши проекты по стандартам GreenZoom и GreenHouse. Если это коммерческие проекты, офисная недвижимость, то тогда это Clever - наши национальные стандарты. Гуманизация мегаполиса подразумевает создание проектов, в которых природа следует за их реализацией. Если мы устали, выгорели, мы едем туда, где такая атмосфера, которая позволяет перезагрузиться. Наши проекты в юго-западном, в северо-восточном административных округах находятся возле парков. Проект малоэтажного жилого комплекса - у большой воды, на берегу Пироговского водохранилища. Поскольку мы реализуем проекты возле парковых зон и водных артерий, то как девелопер мы инвестируем в благоустройство прилегающих территорий, причем делаем это за собственный счет в рамках нашей финансовой модели. Водные артерии, которые протекают рядом с парковыми зонами, мы также намерены очистить. И далее поддерживать эту красоту в должном виде. На тех безответственных предприятиях, которые сливают отходы, либо наносят вред окружающей среде, мы будем акцентировать внимание, в том числе обращаться в природоохранные органы. Во всем этом мы и следуем «зеленой» повестке».
«Касательно пункта Social (социальная ответственность). Социальная повестка компании раскрывается в отношениях команды и акционеров, в отношениях внутри команды. Команда - ключевая ценность компании. Мы интегрировали принцип горизонтального управления, который предусматривает принятие решений не исходя из абсолютной власти, а исходя из власти компетенции. Другими словами, человек, который имеет соответствующую компетенцию, не просто вправе, а должен возразить, в том числе и акционеру, если считает, что по данному вопросу решение вынесено неправильно», - объясняет Сергей, - «Мы идем к бирюзовому стилю управления, потому что человек, который принимает решения, должен их понимать. Нельзя принимать решения по блоку, в котором ты не понимаешь так глубоко, как человек, который каждый день этим занимается».
«Пункт Governance – корпоративное управление. Для нас это означает его выстраивание в соответствии с принципами международного корпоративного управления с прицелом на нашу основную цель - IPO. Мы уже сейчас не только задумываемся, а структурируем процессы для того, чтобы внедрять лучшие практики корпоративного управления».
Первоначальный капитал на компанию
«Безусловно, в покупку первых проектов мы вложили собственные средства. Девелоперский рынок — это определенный финансовый инжиниринг. Для всех проектов, которые реализуются в девелопменте, привлекаются банковские средства. Об этом говорят и ФЗ-214, и произошедшая трансформация отрасли. Кстати, с введением системы escrow-счетов мне известен случай лишь одного дефолта. Что касается собственных средств, есть возможность создавать ценность проекта, который ты покупаешь. Когда ты покупаешь проект без документов, сам получаешь исходно-разрешительную документацию, тем самым ты создаешь ценность, вес проекта. Это его goodwill (деловая репутация – англ.), которая учитывается в том числе и при получении проектного финансирования», - объясняет Сергей, - «Приобретая проект, мы также создали его дополнительную стоимость. Безусловно, я как акционер и бенефицар дал личные поручительства, что позволяет показать финансовому институту доверие бенефициара к проекту, снижение рисков, что дает возможность банку чувствовать себя более спокойно, если, например, мы говорим о новом игроке на рынке».
Часто можно услышать, что рынок Москвы и Московской области уже заняты крупными игроками, такими как ПИК или «Самолет». Но и BMS рассчитывает занять свой сегмент, развиваясь в сегменте «премиальные экополисы», рассчитывая сыграть на глубоком понимании продукта и инновационной концепции. Компания нацелена на то, чтобы создать среду, в которой, переступая порог жилого комплекса, человек соприкасается с атмосферой современного искусства. Она видоизменяется и трансформируется в период всего жизненного цикла жилого комплекса».
«Мы выходим на продажи в следующем году. Бюджет всех трех проектов составляет порядка 70 миллиардов рублей».
Нехватка квалифицированных кадров
Кадровый голод – общая проблема, строительная отрасль не исключение. Не хватает специалистов самых разных уровней, начиная с простого строителя и заканчивая управленцами. «Во многих интервью ты говорил, что ценишь своих людей. Как тебе удается привлекать в свою команду специалистов топового уровня?» - уточнили мы у Сергея.
«Важно, чтобы человек, который хочет что-то реализовать, имел возможность это сделать, чтобы его идеи не разбивались о глухие стены корпоративные культуры. Несмотря на то, что мы молодой девелопер, мы даем людям возможность развиваться.»
Когда, например, ты придумал классное проектное решение, а руководитель тебя не слышит – это может демотивировать. Он может быть хорошим руководителем, топ-менеджером, но не принимает идею, потому что не понимает ее. А человек, который ее создал, например, главный архитектор, видит и понимает в силу своей компетенции, что эта идея крутая. Что в результате? Если идея не реализована, человек разочарован, и компания, возможно, в будущем не выиграла от этого решения. Подобная корпоративная культура, демотивирует людей и не приводит внедрению инноваций».
Какое будущее у недвижимости в России?
«У рынка недвижимости в России благоприятное будущее, в том числе благодаря таким показателям, как коэффициент обеспеченности жильем, который надувает на этом рынке паруса, - заверяет Сергей. - Это в том числе и международная политическая ситуация: Мы видим, что институт собственности пошатнулся. Мы приходим к пониманию того, что тихая гавань находится на территории нашего государства. Если хочешь сохранить капитал, разумно приобретать и развивать активы внутри страны. И такая позиция является драйвером».
И в заключение пожелание Сергея Болдырева зрителям и подписчикам: «Трудности — это то, с чем сталкивается любой предприниматель, неважно, в каком сегменте он работает. Преодоление трудностей — ключевая задача, победа находится за шаг от поражения. Когда идешь к победе, встречаешь массу неудач, и важно не останавливаться на этом пути. Необходимо дойти до той точки, которая называется «победа». Ты можешь не дойти до нее всего лишь последние полшага. Важно их преодолеть. Если ты что-то задумал, иди вперед и реализовывай. Между принятием решения и его реализацией проходит совсем немного времени, потому что все должно выражаться в конкретных активных действиях. Что-то может не получиться, что-то может пойти не так, но важно не останавливаться и четко идти к своей цели. Именно так я всегда и поступал».
Смотрите новый выпуск по ссылке и оставляйте комментарии: https://youtu.be/nqmOv5XDRlo?si=3uSQpMgzmNIkH4UZ
[1] Environmental Social Governance (англ.) – букв. «социально ответственный бизнес», «устойчивое развитие» - тип ведения бизнеса, характерный для бирюзовых компаний.
