К инвестициям в зарубежную недвижимость отношение у финансовых консультантов сложное. С одной стороны, вложения в недвижимость всегда считались консервативными и надежными, риски потерять весь капитал здесь близки к нулю. С другой стороны, покупка недвижимости за рубежом часто оказывается гораздо менее выгодной, чем на рассчитывает покупатель. Вплоть до прямых убытков.
И вот почему:
1. Покупка после турпоездки.
Очень часто так происходит с курортной недвижимостью в популярных странах – Турции и Эмиратах, Таиланде и на Бали. Вы приезжаете на отдых, вам все нравится и возникает желание приезжать сюда постоянно – скажем, на пару месяцев в году, а в остальное время получать доход от сдачи в аренду.
Казалось бы, отличная схема. Проблема в том, что при таком варианте вы смотрите на все через розовые очки. Как известно, не нужно путать туризм с эмиграцией – и с инвестициями его тоже не нужно путать. На отдыхе вы обычно расслабляетесь, смотрите на все позитивно и закрываете глаза на отдельные недостатки – а при покупке недвижимости лучше быть скептиком.
Рецепт: Если вам очень хочется купить недвижимость после турпоездки, возьмите паузу где-нибудь на полгода. Эмоции улягутся, заодно будет время изучить всю информацию и учесть все факторы. Возможно, вы передумаете, а если все-таки нет, то шансы на верный выбор будут гораздо выше.
2. Полное доверие к агентам.
Основная проблема не в мошенниках (хотя такие тоже встречаются). Любой, даже самый добросовестный агент по недвижимости заинтересован в продаже, а значит почти наверняка нарисует излишне оптимистичную картину. И доходность нарисует повыше реальной, и об отдельных негативных моментах умолчит.
Рецепты: Во-первых, проверяйте исходящую от агента информацию через независимые источники. При личном визите смотрите во все глаза, старайтесь поговорить с местными жителями. Штудируйте интернет, посмотрите форумы и телеграм-каналы. К ним тоже стоит относиться скептически (негатива там гораздо больше, чем позитива), но общая картина станет более объективной.
Во-вторых, можно сотрудничать не с местными агентствами недвижимости, а с мировыми – они меньше заинтересованы в продвижении отдельных направлений и больше заботятся о репутации. Еще лучше в этом плане работать с финансовыми консалтинговыми агентствами, которые работают не только с недвижимостью, но и с другими инвестиционными инструментами. Их анализ будет еще более объективным.
3. Пренебрежение мелочами.
Как говорил Шерлок Холмс, нет ничего важнее мелочей – и к приобретению недвижимости это относится в первую очередь. Здесь нужно учитывать множество факторов, и не всегда можно заранее понять, какой из них станет определяющим.
Близость к морю (если оно есть) и вид из окна, инфраструктура, транспортная доступность, качество дома, планировка, слышимость, отопление и кондиционирование, репутация застройщика, работа управляющей компании, общее состояние рынка, миграционные «бонусы» в виде ВНЖ или гражданства – любой из этих факторов в некоторых обстоятельствах может перевесить все остальные.
А еще не стоит забывать о таких нюансах, как потери на самой сделке. Сколько вы должны отдать агенту и заплатить за само оформление, какими будут налоги и расходы на обслуживание? Размер подобных расходов важен не только для прибыльности отдельной сделки, но и для перспектив рынка в целом.
Рецепты: старайтесь вникать во все детали, обращайтесь к профессионалам. И лучше воздержаться от дистанционных покупок. Учесть все мелочи без личного визита крайне трудно.
4. Погоня за модой.
Эта одна из самых распространенных ошибок на любом рынке – и недвижимость не исключение. Сделка из серии «все побежали и я побежал» очень редко бывает прибыльной. Чаще всего вы купите объект на самом пике, а продавать придется уже после того, как этот пик будет пройден.
Такая картина вытекает из самой природы рынка. Если направление модно, имеется много потенциальных покупателей, то баланс спроса и предложения нарушается, а цена устремляется вверх. К тому же и выбор на рынке в такие периоды зачастую ограничен, продавцы устраивают «аукционы», так что найти подходящий объект гораздо сложнее.
Рецепты: ищите рынки или их отдельные сегменты, где цена уже довольно долго стоит на месте, но при этом есть предпосылки для будущего роста. Еще один вариант: поймать самое начало роста, когда цена только устремилась вверх.
В ЕС, например, таким направлением сейчас выглядит Венгрия, где вводят «золотые визы» и одновременно стимулируют внутренний спрос через субсидии, что создает предпосылки для будущего роста. Отметим также Кейптаун, который все больше входит в моду у состоятельных людей из Северного полушария, которые выбирают этот город для сезонного проживания.
Также иногда полезно посмотреть на соседние локации. Например, Дубай сейчас перекуплен, но буквально рядом имеются перспективы, например, в Рас-эль-Хайме и Абу-Даби пик, судя по всему, еще не достигнут.
5. Отсутствие плана.
Этот пункт мы оставили на потом, хотя по важности он, пожалуй, стоит на первом месте. Трудно рассчитывать на успешную сделку, если вы даже не знаете, что считать успехом. Для корабля, у которого нет пункта назначения, ни один ветер не будет попутным.
Будете ли вы жить в квартире или дома постоянно, бывать наездами или приезжать на сезон? Планируете ли сдавать? И если да, то как именно – посуточно или долгосрочно? Или попробуете гибридный формат, изредка приезжая и сдавая в остальное время? Если планируется сдача, то кто и на каких условиях будет этим заниматься. Если вкладываетесь в стройку с целью последующей продажи, то через какое время планируете продавать?
При покупке в России такой проблемы обычно не возникает: там обычно план использования очевиден. Покупки зарубежной недвижимости чаще бывают эмоциональными, и отсутствие плана в этом случае не редкость.
Рецепты: Лучше не лениться и составить полноценный бизнес-план покупки, желательно прописав несколько сценариев. Наверняка в точности реализован он не будет, но поверьте – эта работа не пропадет.
Пожалуй, единственное исключение – если вы приобретаете жилье для постоянного собственного проживания. Но даже в этом случае рекомендуем прописать резервные сценарии. Если вы поменяли одну страну на другую, то можете сделать это и снова. С большей вероятностью, чем на родине, вам может не подойти район, произойти смена работы и т.д.
Потому при покупке зарубежной недвижимости особенно важна гибкость. В большинстве случаев не стоит покупать и особенно ремонтировать объект исключительно под себя – лучше закладывать некоторую универсальность, держа в голове возможную сдачу в аренду или продажу.
На этом список основных ошибок закончим. Конечно, и без них можно понести убытки, но шансы на это невелики. Скорее всего при правильном подходе вы получите как минимум небольшой стабильный доход, а можете поймать и взрывной рост рынка. Если добавить к этому валютную диверсификацию, возможное решение миграционных проблем и просто надежную базу в новой стране, то становится ясно – вложения в зарубежную недвижимость остаются отличным инвестиционным инструментом.
