Каждый владелец недвижимости стремится продать свою собственность быстро и на выгодных условиях. Эффективность продажи в значительной степени определяется качеством подготовки: наличие всех необходимых документов облегчает процесс. Сделки с загородной недвижимостью имеют свои специфические требования, и в данной статье мы подробно обсудим, какие аспекты важно учитывать для успешной продажи дома или дачи.
Популярность пригородного жилья неуклонно растет, но при этом стоимость такой недвижимости может колебаться. Центробанк предсказывает замедление роста цен на недвижимость в 2024 году, поэтому если вы задумываетесь о продаже, лучше не откладывать этот шаг.
Продажа дома или дачи обычно требует больше времени по сравнению с квартирой. В отличие от квартир, где планировки чаще всего стандартны, дома могут быть построены согласно индивидуальным предпочтениям хозяев, что может усложнить поиск подходящего покупателя или требовать дополнительных вложений в переустройство.
Подготовьте участок к показу
Приятное первое впечатление имеет огромное значение. Прежде чем показывать участок потенциальным покупателям, проведите ревизию того, что можно улучшить.
Очистите территорию от строительного мусора, ржавых предметов и ветхих построек. Приведите в порядок дорожки, уберите сорняки и аккуратно оформите грядки. Обновите газон, чтобы он излучал приятный аромат свежескошенной травы.
Если участок зарос и требует серьезной чистки, используйте косу или триммер, или же пригласите специалиста для этих работ. Если на участке установлен септик, не забудьте провести его очистку, чтобы избежать неприятных запахов.
Осмотрите ограждение: замените гнилые или сломанные доски, обновите покраску.
Подготовьте дом к показу
В доме следует провести тщательную уборку: вымыть окна, почистить шторы, мебель и ковры. Выполните небольшие ремонтные работы, такие как подклейка обоев или восстановление плинтусов, проверьте сантехнику.
Важно также привести в порядок мебель: отремонтировать и покрасить ее. Перед показом проветрите помещения и расставьте свежие цветы. Уберите с виду все лишние предметы.
Оцените фасад дома: при необходимости обновите краску, очистите водосточные системы.
Фотографирование интерьера для объявления
Создайте портфолио из 8–10 снимков дома и участка. Фотографируйте в светлое время дня, выбирайте ракурсы, которые позволят увидеть пространство комнат. Выделите особые детали интерьера, такие как камин, отдельными снимками.
Фотографирование экстерьера
Лучший свет для съемки на улице — солнечная погода. Выбирайте сезонность снимков в зависимости от времени года. Сфотографируйте дом под разными углами и уделите внимание дополнительным постройкам на участке.
Опубликуйте план участка и дома в объявлении, чтобы покупатели могли легко представить общую компоновку.
Определение оптимальной цены на дом
Цену любой недвижимости определяют различные факторы: местоположение, состояние, размер, инфраструктура. Также важно учитывать юридическую чистоту: отсутствие обременений, несовершеннолетних собственников и наличие всех необходимых документов могут существенно увеличить стоимость объекта. Кроме того, наличие хорошей дороги, электроснабжения и газа также играет роль в формировании цены.
Для расчета оптимальной стоимости изучите аналогичные объявления и поговорите с соседями: Посмотрите, по какой цене продаются дома с аналогичной площадью и в аналогичном состоянии в вашем районе. Узнайте у новоселов, по какой цене они приобрели свою недвижимость. Также учитывайте сумму, которую вы затратили на строительство и отделку, или стоимость, по которой вы приобрели дом — это будет ваша минимальная цена продажи.
Необходимые документы для продажи дома
Для продажи дома требуется комплект документов, так как сделка включает в себя как дом, так и земельный участок. Если участок не размежеван, рекомендуется провести межевание с помощью кадастрового инженера. Межевание может не потребоваться, если:
• участок уже зарегистрирован в Росреестре;
• на участок оформлено право собственности;
• границы участка не изменялись;
• право собственности на дом зарегистрировано в Росреестре.
Для реализации потребуются следующие документы: выписка из Росреестра о праве собственности на дом и участок, технический и кадастровый паспорта на дом (получить можно в БТИ и Росреестре соответственно). Обратите внимание, что оформление технического паспорта может занять до 2–3 месяцев.
Полный список документов включает:
• документы, подтверждающие право собственности;
• разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию;
• договор купли-продажи (если имеется);
• паспорта всех собственников;
• разрешение органов опеки при наличии несовершеннолетних или недееспособных собственников;
• нотариально заверенное согласие супруга(и) на продажу;
• справка об отсутствии задолженности по ЖКХ;
• документы, связанные с межеванием и определением границ (при необходимости).
Налогообложение при продаже
При продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет, взимается подоходный налог в размере 13%. Срок сокращается до 3 лет в случаях, когда жилье было приватизировано, получено по наследству, дарению или договору пожизненной ренты, а также если это единственное жилье. Если продажная цена менее 1 млн рублей, налог уплачивать не требуется, но декларацию подать необходимо.
Способы продажи дома или дачи
Продажу можно осуществить самостоятельно или через риелтора. Самостоятельная продажа требует больше времени и усилий на сбор документов, организацию показов и коммуникацию с потенциальными покупателями, но позволяет сэкономить на комиссии агенту.
Обращение к риелтору упростит процесс, особенно если дом пустует: агент займется всеми документами и взаимодействием с покупателями, стремясь закрыть сделку быстрее для получения комиссии, обычно составляющей 3–5% от суммы сделки.
Составление эффективного объявления о продаже недвижимости Для привлечения потенциальных покупателей необходимо опубликовать объявления на различных интернет-платформах и, при возможности, разместить информацию на информационных стендах в вашем населённом пункте.
Детали, которые следует включить в объявление:
- Площадь дома и земельного участка, их текущее состояние, а также информацию, на какой состав семьи рассчитан дом;
- Количество собственников, наличие или отсутствие обременений;
- Используемые строительные материалы и их преимущества;
- Наличие мебели, садовой техники и других аксессуаров;
- Преимущества местоположения, такие как близость магазинов, школ, больниц и остановок общественного транспорта;
- Природные достопримечательности поблизости, например, лес или река.
При проведении показа будьте вежливы и информативны, подробно рассказывайте о доме и участке, системах водоснабжения и канализации. Откровенно обсудите возможные недостатки и способы их устранения, выделив при этом все преимущества недвижимости.
Оформление договора купли-продажи
После нахождения покупателя начните с подготовки предварительного договора купли-продажи, чтобы зафиксировать основные условия сделки: характеристики объекта, цену, сроки и порядок расчетов. В случае наличия несовершеннолетних или недееспособных собственников обязательна регистрация договора у нотариуса.
Затем переходите к подписанию основного договора купли-продажи, где должны быть чётко указаны данные сторон, предмет сделки и его стоимость. Укажите порядок расчетов, предусматривающий передачу денежных средств после регистрации права собственности в Росреестре. После подписания договор передаётся в МФЦ для оформления, где также уплачивается госпошлина.
Продажа недостроенного или незарегистрированного дома
Закон позволяет продавать недостроенные дома. Для этого необходимо получить кадастровый паспорт в БТИ, приложить его к документам о праве собственности на землю и подать заявление в МФЦ. После оплаты госпошлины выдается документ о праве собственности на объект незавершенного строительства.
Сделка купли-продажи оформляется стандартно, с указанием объекта незавершенного строительства в качестве предмета договора. После завершения строительства новым владельцам необходимо будет зарегистрировать изменения в Росреестре.
Если же дом построен, но не зарегистрирован, его продажа отдельно от земельного участка невозможна. В таком случае можно продать только землю, без указания наличия построек. Если Росреестр узнает о существовании фактических строений, сделка может быть аннулирована. В этом случае рекомендуется официально зарегистрировать дом в соответствии с законодательством и только после этого проводить продажу.
