За первый квартал в Ленобласти построили (поставили на учет) 7434 частных жилых дома на участках ИЖС и в садоводствах.
Это на 22,6% больше, чем в прошлом году, когда за январь-март жилой фонд региона пополнился на 6060 домов. И в 2,7 раза больше, чем в 4 квартале (2762 дома). Вроде бы рост показателей налицо.
Все же квартальные цифры пока не дают достаточно оснований, чтобы судить о росте или спаде спроса на рынке. Однако можно утверждать уверенно: строить в Ленобласти меньше не стали.
И на тех участках, которые (возможно) были куплены на волне пост-пандемийного ажиотажа, частные жилые дома появляются вполне исправно. (См. ниже мнение Вадима Новикова).
По данным «Яндекс Недвижимости», средняя стоимость домов в коттеджных поселках в петербургском регионе за год увеличилась на 7,7%, и сегодня составляет 92 тысячи рублей за кв. м. (В столичном регионе - плюс 3,8%, до 170 тыс. руб. за кв. м; в Татарстане частные дома подорожали на 31%, до 75 тысяч рублей за кв. м).
При этом предложение домов в организованной застройке (в коттеджных поселках) Петербурга и Ленобласти выросло на 26%, в целом по региону - на 35%.
По сведениям экспертов «ЦИАН», средняя стоимость лота в Ленобласти выросла на 4% - до 15,3 млн рублей. (Данные приводим по публикации в «Коммерсанте»).
Редакция «Пригорода» предлагает не спешить с выводами: подождем результатов мониторинга рынка от Консалтингового центра «Петербургская недвижимость»
Мнения экспертов
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
- Рост объема вводимых домов на участках ИЖС и СНТ продиктован следующими факторами:
а. Продолжается существенное перемещение капитала с городского рынка на загородный со стороны микро-инвесторов. На городском рынке они не видят для себя перспектив получения высокой доходности даже на уровне ставки банковских депозитов 15-16%. А на загородных территориях они по-прежнему зарабатывают от 30% годовых.
в. Формула «дом большей площади с участком по цене квартиры меньшей площади» по-прежнему работает. И многие люди, видя эту выгоду, делают выбор в пользу загородной жизни.
с. Заметно развивается направление инвестирования в «доходные дачи». Инвесторы строят дома с кредитным банковским «плечом», делая первый взнос 30,1%. Строят дома. По правилам, чтобы сохранить льготную ставку 8% по ипотеке с господдержкой, они обязаны зарегистрировать дом в течение 1,5 лет. Поэтому дома регистрируются активно.
Вадим Новиков, девелопер проекта КП «Оберег»
- Не готов делать однозначные выводы в связи с ростом количества новых домов ИЖС. Последние несколько лет в стране и в мире происходили и происходят значимые события, их влияние не всегда можно оценить сразу. Был первая «ковидная» волна покупок ИЖС, в 2020-2021 году. И она тоже была неоднородной: кто-то приобретал дома, кто-то участки. Причем участков было куплено больше.
Три года, с 2021 по 2024-й - нормальный, комфортный срок строительства для приличного дома, от бизнес-класса и выше: с подключением сетей, ремонтом, с меблировкой. (В эконом-классе можно уложиться за год). Кому-то сразу сложно осилить и затраты на строительство, и отделку - сроки растягиваются.
Но в целом, возможно, именно сейчас первая волна покупок превращается в определенное количество готовых индивидуальных домов. Поэтому пока, наверное, не стоит рассуждать об устойчивых тенденциях.
Посмотрим, как рынок будет себя вести дальше. У меня впечатление, что в 2024 годы рынок будет более спокойным, сделок (в среднем) будет меньше, чем в 2023 году.
Вячеслав Желтов, руководитель компании «Сова Девелопмент»
- Данные по регистрации новых домов - не равны продажам, кроме того, регистрация всегда идет с некоторым лагом по времени. Примерно 80% домов строятся по договорам подряда.
Каркасный дом - около полугода, кирпичный или газобетонный - до года и более. Сегодняшний рост регистрации - результат мощного всплеска продаж ИЖС прошлым летом
. Ипотеки (на участок или подряд) выдавались в огромных количествах, без особых ограничений. Вторая волна: показатели догоняет спрос по готовым (построенным домам), который активизировался в конце прошлого года, когда стало понятно, что льготная ипотека заканчивается и надо успеть купить хоть что-нибудь. Эти два фактора сложились, полагаю, именно они и обеспечили высокие результаты 1 квартала 2024 года.
У нас по продажам несколько другая картина. В январе-феврале спрос был низкий, рынок практически замер. С марта началось оживление, но темпы реализации пока ниже прошлогодних.
Полагаю, что и лето будет слабее по результатам, чем в 2023 году. 1 июля 2024 года отменят программу господдержки, останется только семейная; IT-ипотека и сельская ипотека менее популярны, у них аудитория существенно меньше.